HDC – BÁO CÁO PHÂN TÍCH CẬP NHẬT BÁO CÁO TÀI CHÍNH Q3/2019

Nối tiếp các phần về HDC gồm

Phần 1: https://bitly.vn/938n

Phần 2: http://bit.ly/HDC-BC-P2

HDC vừa ra báo cáo kqkd quý 3/2019, với lợi nhuận sau thuế công ty đạt 25 tỷ tăng 5.25 lần so với cùng kỳ, do quý 3/2018 cùng kỳ công ty chủ yếu hạch toán chung cư, nhà ở xã hội nên biên lợi nhuận ròng đạt có 5% thấp hơn quý 3/2019 công ty hạch toán dự án đất nền Ecotown Phú Mỹ và dự án Fusion Suites nên có biên lợi nhuận cao hơn là 15%. (Ảnh 1-2). Từ nay đến cuối năm 2019 công ty còn phải hoàn thành tiếp là 81 tỷ lợi nhuận tiếp để hoàn thành kế hoạch cho cả năm 2019. Sự cải thiện biên lợi nhuận gộp/ròng của HDC chúng tôi cho rằng khá logic với thực tiễn hoạt động của công ty. Với mốc lợi nhuận gộp/ròng của HDC quý này có thể cho chúng ta là 1 vài cơ sở để có thể áng chừng được dự phóng cho HDC lợi nhuận tương lai.

(Lưu ý: Dĩ nhiên, với dự án bất động sản mỗi 1 dự án sẽ có 1 biên lợi nhuận khác nhau, chính vì vậy để so sánh như trên là không quá chính xác mà cần phải xét giá vốn cụ thể được cấu thành như thế nào? (Chi phí giải phóng mặt bằng, thuế đất…) và Doanh thu như thế nào (khảo sát giá vị trí địa lý của lô đất…). Điều này sẽ phù hợp hơn với những nhà đầu tư chuyên nghiệp tiếp cận dự án cụ thể hơn là nhìn trên báo cáo tài chính)

Ảnh 1

Ảnh 2

Để hoàn thành dự án này chúng tôi căn cứ vào kế hoạch của công ty và dở dang tồn kho của công ty để đưa ra dự phóng. Chúng ta cùng nhìn vào ảnh số 3 về sự chuyển dịch tồn kho của HDC trong các quý.

Ảnh 3

 Nhìn vào ảnh số 2 ở trên và dự phóng mà công ty đưa ra chúng ta có thể thấy rằng, kế hoạch của công ty sẽ ở các dự án Cao ốc văn phòng số 2 Trường Công Định (Fusion Suites), Dự án Ecotown Phú Mỹ, Dự án Tây 3/2. (Tích dấu đỏ ở ảnh số 3).

Như chúng ta đã biết HDC năm 2019 này triển khai các dự án là:

1.Cao ốc văn phòng số 2 Trường Công Định (Fusion Suites). Theo giải trình của công ty đã bắt đầu hạch toán trong quý 3/2019. (Ảnh 2) (Tham khảo dự án cụ thể ở bài cũ và link + http://fusionsuitesvungtau.com.vn/).

Nhìn vào ảnh số 3 trên thì tồn kho của dự án đang là 148 tỷ, tăng 13 tỷ so với quý 2/2019.

Dự án với tổng mức đầu tư là 450 tỷ được chia làm 2 phần :

    + Gồm 100 căn hộ bán đứt đoạn, dự kiến doanh thu là 300 tỷ. (Với 6.000m2 sàn + 50-55 tr/m2)

    + Gồm 70 căn hộ cho thuê khai thác dự kiến thu được 40 tỷ/năm lợi nhuận gộp (hay 30 tỷ lợi nhuận ròng/năm) => Với PE khoảng 7 thì 70 căn định giá tầm 210 tỷ.

Ảnh 4

• Theo tiến độ chúng tôi cập nhật tới đến tháng 9/2019, dự án đã hoàn thiện bên ngoài và thi công nội thất bên trong đến tầng 17 (ảnh 5).

Ảnh 5

 Chúng tôi cho rằng dự án chưa được hạch toán hết, và sắp tới quý 4/2019 tiếp tục được hạch toán tiếp tục. Cụ thể được hạch toán bao nhiêu canh còn lại chúng tôi đang thiếu dữ liệu để đưa vào phân tích. Tuy nhiên chúng tôi không cho rằng dự án này sẽ đóng góp tỷ trọng quá lớn để hoàn thành chỉ tiêu 81 tỷ của quý 4/2019 này, mà đó là dự án tây 3/2 mới là nơi giúp cho công ty đạt được phần lớn kế hoạch đặt ra.

2. Dự án Ecotown Phú Mỹ.

Dự án bao gồm 319 căn nhà ở LK, 2 tòa nhà chung cư (9 tầng và 15 tầng), và các công ty tổng quan xung quanh dự án.(tham khảo qua clip https://www.youtube.com/watch?v=c9CAdJTgcTY)

Nhìn vào tồn kho của Ecotown lên 41 tỷ, tăng 30 tỷ so với quý 2/2019 (Ảnh 6). Tiến độ hạch toán chúng tôi vẫn cho rằng công ty sẽ tiếp tục hạch toán phần đất nền trong quý 4/2019 và chung cư sẽ hạch toán sang năm 2020.

Ảnh 6

Giai đoạn trong năm 2019 ở quý 2-3 HDC chủ yếu hạch toán giai đoạn 1 của dự án Ecotown Phú Mỹ, giai đoạn này mở bán 139 căn LK. (Ảnh 7)

Ảnh 7

Chúng tôi cũng cập nhật là ở giai đoạn 2 mở bán vào tháng 3/2019 HDC cũng mở bán đợt 2 là khoảng 120 căn liền kề đã được mở bán và được giữ chỗ. Đây có thể là nguồn hạch toán sắp tới của HDC trong tương lai. (Ảnh 8).

 (Link clip: https://www.youtube.com/watch?v=MWfKebjZC5I&t=3s)

Ảnh 8

Như vậy 2 đợt mở bán HDC đã mở bán tổng cộng là 259 căn LK (trong tổng số giỏ là 319 căn, còn lại 60 căn LK nữa).

Theo chúng tôi được biết dự án đã được chuyển giao cho Gia Phát khoản ¾ số lượng căn hộ (giữ lại ¼) và bán với giá 7 triệu/m2. Chính vì vậy với lợi nhuận hạch toán tương đối trong quý 2-3/2019 chúng tôi cũng không kỳ vọng quá cao thêm về dự án này nữa, do 3/4 dự án đã được bán cho Gia Phát.

Lưu ý thêm: Trong dự án Ecotown này, HDC và công ty Gia Phát hợp tác đầu tư với nhau để thực hiện dự án. Trong khoản mục ‘Phải thu khác’ của HDC có khoản mục “Ứng tiền cho Gia Phát” tăng 124 tỷ từ đầu năm (và cũng tăng thêm 16 tỷ so với quý 2/2019 khoản mục này chỉ có là 108 tỷ). (Ảnh 9 + 10).

Ảnh 9: Số tiền ứng trước của HDC cho Gia Phát tại quý 2/2019

Ảnh 10: Số tiền ứng trước của HDC cho Gia Phát tại quý 3/2019

Trong khoản mục ‘Phải trả khác’ của HDC có khoản mục “Gia Phát ứng tiền cho HDC để thực hiện dự án” lên 178 tỷ tăng 100 tỷ từ đầu năm (và cũng tăng thêm 11 tỷ so với quý 2/2019). (Ảnh 11+12).

Chúng tôi cho rằng 2 khoản mục này hàm ý số tiền mà 2 bên HDC và Gia Phát vẫn đang thực góp vào dự án này. Nhìn vào số liệu chúng ta có thể thấy rằng hiện tại 2 bên đã góp vốn vào dự án Ecotown Phú Mỹ là 302 tỷ. (Tăng 27 tỷ so với quý 2/2019).

Ảnh 11: Phải trả ngắn hạn khác cho Gia phát quý 2/2019

Ảnh 12: Phải trả ngắn hạn khác cho Gia phát quý 3/2019

Tiến độ dự án hầu hết đã xong cơ sở hạ tầng tham khảo thêm link: http://hodeco.vn/view/25/ecotown-phu-my

3. Dự án Tây 3/2 (Hạch toán 1 phần tại quý 4/2019,1 phần sang 2020).

Bao gồm 96 nhà ở liền kề và 144 căn biệt thự, diện tích khoảng 41.500 m2 (trong đó HDC chiếm tỷ lệ 72%).

Hiện tại: đã hoàn thành hạ tầng 30.000 m2 đất ở (3/4 dự án) (HDC có 72%), còn hơn 10.000 m2 đất ở đang chờ thành phố đấu giá. (Phần hơn 10.000 m2 còn lại, tỷ lệ lợi ích của HDC là 100%).

Ảnh 13

Hiện tại tồn kho dự án đang khoảng gần 107 tỷ (ảnh 13). Có thể phải nộp thêm tiền sử dụng đất 60-90 tỷ. Sẽ bán trước khoản 30.000m2 trước. Với giả định là 22tr/m2 (thận trọng) (lưu ý giá mới cập nhật quý 1, dự kiến đến lúc mở bán quý 4/2019 giá sẽ tiếp tục tăng, chúng tôi cập nhật giá đã lên là 30 tr/m2) thì dự đem về 475 tỷ đồng cho HDC. Hiện tại công ty đang làm thủ tục để có thể mở bán dự án, chúng tôi đang chờ việc HDC có thể lấy được giấy phép bán nhà hình thành trong tương lai của Sở Xây Dựng để có thể chắc chắn dự án sẽ được hạch toán trong năm 2019 này. Hiện tại giá đất chúng tôi cũng đang cập nhật theo từng ngày đến khi mở bán. Kỳ vọng quý 4/2019 lên 30-40tr/m2. (Ảnh google map dự án 14)

Ảnh 14

Thông tin ngoài lề: Trong báo cáo tài chính quý 3/2019 có khoản vay cá nhân lên 184 tỷ. Đó là khoản vay của cá nhân cho công ty HDC vay (quyền lợi sẽ được ưu tiên được đặt trước để mua được dự án Tây 3/2 và dự án Hải Đăng nếu có nhu cầu mua) (Ảnh 15+16)

Ảnh 15

Ảnh 16

Câp nhật thêm tiến độ dự án: Hiện chúng tôi có nhận được thông tin còn 1 hộ chưa giải phóng mặt bằng xong. Đây là vấn đề chúng ta cần lưu ý cho quý 4 này vì việc giải phóng không giải quyết xong rất khó để HDC có thể ghi nhận hạch toán dự án trong quý 4/2019 này. Đây có thể là rủi ro ngắn hạn đối với HDC. Chúng ta cần cập nhật việc này trong quá trình đầu tư HDC. Hình ảnh dự án cập nhật tại link : http://hodeco.vn/view/18/khu-nha-o-phia-tay-duong-3-2

4. Dự án Đại Dương

Trong báo cáo tài chính quý 3/2019 có nhiều điểm cần lưu ý ở dự án này. Trong các khoản mục chúng tôi nêu ở dưới sẽ đi giải thích các khoản mục có liên quan tới dự án Đại Dương này.

Công ty CP Đại Dương đã trở thành công ty con của HDC tại quý 3/2019 này (Ảnh 17)

Ảnh 17

Tới thời điểm quý 3/2019, Với việc nắm giữ 59% với giá mua là 318.594.395.000 đồng (hay công ty Đại Dương được định giá là 540 tỷ, vốn điều lệ là 205 tỷ). Công ty này đang sở hữu mảnh đất ở để sau này quy hoạch làm khu du lịch Đại Dương. (Ảnh 18)

Ảnh 18

+   Khoản trả trước cho người bán của HDC giảm mạnh: (Ảnh 19)

Ảnh 19

Khoản trả trước cho người bán của HDC giảm đều dần từ quý 1/2019 xuống quý 3/2019 này. Khoản mục này là chủ yếu giảm có liên quan tới phần vốn của HDC sử dụng để mua Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Giải trí Đại Dương (gọi tắt là công ty Đại Dương), tổng giá trị là 540 tỷ. Trong đó thì HDC đã trả trước cho công ty Đại Dương là 189 tỷ, trong năm HDC đã hoàn tất mua lại phần vốn của công ty Đại Dương (ở trên) nên khoản mục trả trước 189 tỷ này biến mất.  (Ảnh 20).

Ngoài ra chúng ta cũng cần lưu ý thêm là HDC có mua 8.405.000 cổ phần của ông Châu Anh Dũng tại Công ty Đại Dương theo hợp đồng 4/9/2019, và đã trả trước cho ông Dũng 47 tỷ (Còn thiếu là 174 tỷ nữa cho ông Dũng). Khi hoàn tất việc này HDC sẽ nâng sở hữu của Công ty Đại Dương lên là 100%. Chúng tôi dự rằng việc này sẽ hoàn tất trong quý 4/2019.

Ảnh 20

+   Khoản mục hàng tồn kho của khu Đại Dương trong báo cáo tài chính cũng tăng từ 3.6 tỷ quý 2/2019 lên 10.5 tỷ trong quý 3/2019.

+   Khoản mục tài sản cố định của HDC tăng lên 377.650.000 đồng trong quý 3/2019 do sát nhập công ty con công ty CP Đại Dương vào báo cáo tài chính (Ảnh 21). Đây là Quyền sử dụng đất Khu du lịch Đại Dương tại Phường 11, TP Vũng Tàu.

Ảnh 21

+ Khoản mục Vốn chủ sở hữu.

Trong báo cáo tài chính quý 3/2019 của HDC chúng tôi nhận thấy có sự tăng lên khoảng 108 tỷ so với quý 2/2019 mà chủ yếu trong đó là tăng lên Lợi ích của cổ đông không kiểm soát 84 tỷ. (Ảnh  22+23)

Ảnh 22

   Ảnh 23

Lý do là khi mua công ty con Đại Dương nên vốn chủ sở hữu khi sát nhập 2 công ty lại với nhau sẽ có thêm khoản mục Lợi ích của cổ đông không Kiểm soát này. Định nghĩa của phần này trong (ảnh 24). (Vì công ty Đại Dương có vốn điều lệ là 205 tỷ, và HDC đã mua 59% => 41% còn lại của cổ đông không kiểm soát sẽ là 205*0.41=84 tỷ.)

Ảnh 24

Rủi ro của HDC trong năm 2019.

• Rủi ro của HDC có lẽ nằm ở việc tiến độ thi công, thanh toán, mở bán của các dự án xây dựng. Thường tiến độ này không có con số chính xác trong 1 2 quý mà thường chúng ta cần bám sát dự án cũng như công ty để cập nhật cho chuẩn xác nhất. Dù sao với những gì HDC đã triển khai chúng tôi tin rằng năng lực triển khai của HDC là tương đối ổn.
• Chúng tôi sẽ bám sát tiến độ dự án Tây 3/2 để có thể nắm được hoạt động kinh doanh của HDC kỹ hơn trong năm 2019. Đặc biệt việc cần giải phóng mặt bằng (1 hộ) và xin giấy cấp phép hình thành bán nhà trong tương lai trong năm nay.

Kết luận: Chúng tôi đã kiến nghị mua vào lien tục HDC trong thời gian qua và vẫn chưa có kiến nghị bán ra. Tỉ suất lợi nhuận hiện tại đang là 60%. (XEM HÌNH 25)

Ảnh 25

Tuy vậy vốn hóa của HDC mới chỉ là 1323 tỷ và vẫn còn rẻ so với những gì công ty sở hữu.

Nhìn chung báo cáo tài chính quý 3 của HDC ghi nhận kết quả kinh doanh khá tích cực, chúng tôi sẽ cập nhật tiếp các dự án của HDC trong giai đoạn tiếp theo. Tại quý 4/2019 này sẽ là điểm nổ lợi nhuận lớn sẽ dự án Tây 3/2.

Với việc cổ phiếu đã tăng nóng chúng tôi cho rằng đợi chờ sự hiệu chỉnh để có được giá vốn tốt hơn để giải ngân là kế hoạch khả thi tại hiện tại. Ngoài ra dự án Tây 3/2 cần cho chúng tôi thêm những thông tin sắp tới để có thể cập nhật dự án 1 cách chính xác.

Chúng tôi tiếp tục nắm giữ HDC và mỗi khi tt điều chỉnh đó là cơ hội để cho các nhà đầu tư chưa tham gia có thể mua vào.