Tiếp tục bài viết phần 2 về mã cổ phiếu VHM, chúng tôi xin được tiếp tục phân tích FA cũng như những điều còn dang dở ở phần 1. Chi tiết phần 1 quý độc giả có thể đọc lại theo link dưới đây:
VHM – CÔNG CỤ CỦA NHÀ CÁI HAY TĂNG TRƯỞNG ĐÍCH THỰC (PHẦN 1)
Trong phần 1 chúng tôi đã phân tích cơ cấu tài chính cũng như kết quả kinh doanh 3 quý đầu năm của VHM. Đây đều là những sự kiện đã xảy ra và chúng ta còn muốn biết trong các quý và năm tới thì tình hình kinh doanh của công ty sẽ ra sao? Dự án nào sẽ là niềm hi vọng lớn với VHM? Chúng ta sẽ tiếp tục trong phần 2 này để hiểu sâu hơn FA của VHM.
I. FA doanh nghiệp – điều cốt lõi đưa doanh nghiệp tiến lên
1. Cơ cấu tài chính (P1)
2. Kết quả kinh doanh (P1)
3. Tình hình các dự án lớn tác động lên VHM thời gian tới
VHM là doanh nghiệp số 1 về mảng BĐS tại Việt Nam, vì vậy số lượng dự án mà công ty đang triển khai đều có quy mô rất lớn. Dưới đây chúng tôi sẽ đi phân tích tiểm năng của một số dự án chính công ty đang triển khai và hạch toán
a. Dự án Vinhomes Ocean Park
Mỗi dự án của Vinhomes đều có điểm nhấn đặc biệt, và dự án này điểm nhấn chính là biển hồ nước mặn ngay trong thủ đô rộng tới 6.1 ha (Hình 1)
Về chi tiết dự án, đây là dự án được xây dựng tại Gia Lâm, Hà Nội với những thông tin chính sau:
– Tên dự án: Vinhomes Ocean Park
– Vị trí: Giữa Quốc lộ 5A và 5B, Huyện Gia Lâm, TP Hà Nội
– Chủ đầu tư: Tập đoàn Vingroup
– Tổng diện tích: 420ha
– Mật độ xây dựng: 19%
– Diện tích cây xanh, mặt nước: 117ha/ diện tích mặt nước: 55ha
– Loại hình phát triển: Căn hộ hiện đại – Hệ thống trường Liên cấp đến Đại Học Quốc tế – Trung tâm thương mại – Văn phòng tiện nghi
– 04 Phân khu cao tầng: Sapphire 1, Sapphire 2, Ruby, Diamond
Vinhomes Ocean Park là Đại đô thị văn minh hiện đại được quy hoạch theo quy chuẩn đẳng cấp quốc tế. Không chỉ sở hữu những tiện ích, dịch vụ mang lại cuộc sống lý tưởng cho cư dân như ở các dự án trước như: Royal City, Times City, Vinhomes Central Park, Vinhomes Riverside, Vinhomes Metropolis…, Vinhomes Ocean Park còn lần đầu tiên kiến tạo những tiện ích độc đáo như Biển hồ nước mặn nhân tạo, Công viên thể thao ngoài trời, Công viên BBQ, Bể bơi ngoài trời, Chòi nghỉ dưỡng…
Chi tiết dự án quý nhà đầu tư có thể đọc tại link: https://vhsland.vn/du-an/tong-quan-du-vinhomes-ocean-park/
Cập nhật tiến độ bán hàng. Hiện với khoảng 47.3 nghìn căn hộ trong dự án thì đã có khoảng 19.4 nghìn căn đã bàn giao, 10.7 nghìn căn đang chuẩn bị bàn giao và 17.2 nghìn căn chưa mở bán. Bảng giá và các phân khu đang mở bán như hình 2 dưới đây.
Với việc thiết kế độc đáo, sang trọng và nhắm tới đối tượng rõ ràng là tầm trung và cao cấp nên căn hộ của Vinhomes luôn thu hút được quan tâm từ khách hàng cũng như tốc độ bán hàng rất tốt. Dự án Vinhome Ocean Park đang trong giai đoạn hạch toán và dự kiến 2021 sẽ còn tiếp tục đem lại lợi nhuận lớn cho công ty khi mà các đợt mở bán và bàn giao liên tục được mở. Thị trường BĐS ấm trở lại cùng các gói vay hấp dẫn thời bơm tiền cũng là động lực giúp tốc độ bán hàng tốt hơn.
b. Dự án VinHomes Grand Park
Đây là dự án lớn tiếp theo đang được mở bán và hạch toán cho VHM. Dự án nằm tại Q9 (Hình 3), HCM với nhiều điểm nhấn đáng chú ý:
– Vị trí: Nguyễn Xiển, Long Thạnh Mỹ, Quận 9, TP HCM
– Diện tích: 271ha
– Mật độ xây dựng: 20-25%
– Loại hình phát triển: căn hộ chung cư, nhà phố, shophouse, Biệt thự, dinh thự
– Quy mô: 71 tòa nhà căn hộ với hơn 44,000 căn chung cư (diện tích 36-89m²)
– Khởi công: 2017
– Mở bán đợt 1: tháng 6/2019
– Mở bán đợt 2: Khu nhà phố (5/2020), khu cao tầng – the origami (7/2020 với khoảng 15,000 căn hộ)
Video dự án:
https://www.youtube.com/watch?v=f7YfQ8NIO7w&feature=youtu.be
Link chi tiết dự án: https://vincityquan9.edu.vn/du-an-vincity/khu-can-ho-cao-tang-vincity-grand-park.html
Được phát triển theo mô hình đại đô thị đẳng cấp quốc tế, “Thành phố công viên” Vinhomes Grand Park bao gồm đầy đủ cả 3 dòng sản phẩm: Sapphire, Ruby, Diamond – mang đến lựa chọn đa dạng cho khách hàng. Bên cạnh các khu căn hộ và biệt thự đẳng cấp, Vinhomes Grand Park duy trì mật độ xây dựng thấp, chỉ 22,53% và dành phần lớn diện tích cho không gian cây xanh, mặt nước và tiện ích công cộng.
Dự án được xây dựng như một Singapore thu nhỏ giữa lòng Sài Gòn. Đi kèm với nhiều tiện ích khép kín thì dự án này mang lại một môi trường sống xanh – sạch – văn minh rất đáng để ở và đầu tư.
Về tiến độ mở bán và bàn giao của dự án, với hơn 44,000 căn hộ hiện dự án đã bán và bàn giao khoảng 17,600 căn, đang mở bán và sắp bàn giao 21,100 căn, còn lại khoảng 6,800 căn chưa mở bán. Với lượng căn hộ đang mở bán và sắp bàn giao rất lớn (chiếm gần 1 nửa của toàn dự án) trong thời gian sắp tới thì Vinhomes Grand Park sẽ đóng góp rất lớn doanh thu và lợi nhuận trong Q4-2020 và 2021.
c. Dự án VinHomes Smart City
Vinhomes Smart City là Đại đô thị thông minh đẳng cấp quốc tế đầu tiên tại Việt Nam. Một sản phẩm tiên phong của Vinhomes ứng dụng các công nghệ thông minh vào dự án BĐS. Nổi bật với hệ sinh thái thông minh toàn diện trên 4 trục cốt lõi: An ninh – an toàn thông minh, Vận hành thông minh, Cộng đồng thông minh, Căn hộ thông minh. (Hình 4)
Video dự án:
https://www.youtube.com/watch?v=3WmiMy5H-Ac&feature=youtu.be
Link chi tiết dự án: https://vinhomes.vn/vinhomes/vinhomes-smart-city.html
Một số thông tin chính về dự án như sau:
– Tên dự án: Vinhomes Smart City
– Vị trí: Tây Mỗ – Đại Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội
– Quy mô dự án: 280 ha
– Mật độ xây dựng: 14,7%
– 3 dòng sản phẩm chính: Vinhomes Sapphire, Vinhomes Ruby, Vinhomes Diamond
– Chiều cao trung bình mỗi tòa: 35 – 39 tầng
– Diện tích thiết kế căn hộ: 32 – 150m2
– Sản phẩm: 58 tòa chung cư với khoảng 47,000 căn hộ, 98 căn biệt thự
– Thời gian xây dựng và hoàn thiện: 2018 – 2022
Về tiến độ bán và bàn giao của dự án, đây là dự án mới và đang được xây dựng nên lượng được hạch toán chưa nhiều, dư địa trong vài năm tới là rất lớn. Cụ thể với tổng khoảng 47,000 căn hộ hiện VHM mới hạch toán, bàn giao khoảng 13,900 căn, đang mở bán, chuẩn bị bàn giao 10,800 căn và vẫn còn khoảng 22,300 căn chưa mở bán.
Cũng như 2 dự án trên, dự án Vinhomes Smart City có vị trí đắc địa tại Hà Nội, giá bán tốt cùng tốc độ bán nhanh giúp mang lại doanh thu và lợi nhuận lớn cho VHM trong 2020 và các năm tới.
d.Các dự án khác
Ngoài 3 đại dự án lớn của VHM thì cũng còn rất nhiều dự án mà công ty đang triển khai trên nhiều tỉnh thành. Do tỉ trọng chiếm không cao và để viết chi tiết thì sẽ là rất dài nên chúng tôi chỉ tóm gọn một số điểm chính của các dự án khác ngoài 3 dự án đã nêu ở phần trên. (Hình 5)
Danh mục các dự án của Vinhomes như hình 6 bên dưới:
Ngoài 3 dự án lớn như phần trên thì còn lại hiện Vinhome đang mở bán và chuẩn bị bàn giao khoảng 1,500 căn, ngoài ra còn khoảng 1,400 căn chưa mở bán. Như vậy đa phần các dự án này đều là dự án gối đầu cho tương lai các năm tới.
e. Tổng kết mảng dự án BĐS
Vinhomes là doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhất trong số các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam. Quỹ đất hiện công ty đang sở hữu đủ để triển khai trong vòng 10-15 năm tới và công ty vẫn tiếp tục mở rộng quỹ đất. Ngoài ra điểm mạnh nhất của VHM chính là tạo được thương hiệu riêng giữa thị trường BĐS, rất ít công ty có khả năng tạo và triển khai các dự án độc đáo, tạo xu hướng cho thị trường được như VHM. Các dự án luôn có điểm nhấn rõ ràng, đánh vào đối tượng khách hàng cụ thể, thiết kế nổi bật với phong cách trẻ trung, hiện đại. Chúng ta có thể thấy dư địa phát triển cũng như tiềm năng của VHM lớn như thế nào trong tương lai. Chúng tôi cho rằng trong vài năm tới khi mà vĩ mô chưa có dấu hiệu suy thoái thì VHM sẽ còn tiếp tục tăng trưởng. Và khó khăn duy nhất có thể cản bước được VHM đó chính là vĩ mô ngành BĐS. Quý nhà đầu tư cũng nên chú ý về điều này trong tương lai xa. Còn với 2021, với việc hạ lãi suất thì BĐS sẽ ấm trở lại và VHM sẽ thể hiện được vai trò của anh cả trong ngành.
II. Cổ đông lớn tác động đến biến động giá?
Như ở phần trên khi phân tích về FA chúng ta có thể thấy trong 3 năm gần đây, nhất là 2018, 2019 VHM có sự tăng trưởng lớn về doanh thu và lợi nhuận nhưng giá cổ phiếu lại gần như đi ngang chứ không tăng tương ứng. (Hình 7)
Vậy điều gì khiến giá cổ phiếu không bứt tốc dù kết quả kinh doanh là rất ấn tượng?
Quay ngược lại năm 2018, thời điểm mà VHM lên sàn là tháng 5/2018 và nếu ai đã qua giai đoạn đó thì có thể nhớ VNI đã giảm khốc liệt thế nào từ mốc 1200 điểm. Cũng như nhiều doanh nghiệp bluechip khi đó VHM tại thời điểm lên sàn được định giá ở mức rất cao với PB là 7.0 và PE là 36.7 trong khi các doanh nghiệp BĐS khác chỉ ở mức PB từ 1 đến 3. Cụ thể như hình 8 dưới:
Nhưng ngược lại với việc bị định giá quá cao thì tại sao giá cổ phiếu lại không rơi ngay về vùng hợp lý mà chủ yếu vẫn là đi ngang?
Chúng tôi cho rằng nó đến từ 2 yếu tố
– Thứ nhất đó chính là tiềm năng doanh nghiệp, chúng ta đều biết VHM có quỹ đất và năng lực triển khai dự án lớn như thế nào. Vì vậy các nhà đầu tư dài hạn sẽ bị thu hút và chấp nhận mua vào nếu thị trường xấu.
– Thứ 2 chính là cơ cấu cổ đông của VHM. Hiện tại công ty mẹ VIC và 2 quỹ ngoại đã nắm trên 80% cổ phần tại VHM và VHM chính là đứa con ưu tú nhất của VIC thì không thể nào các big boy lại để cho giá cổ phiếu rơi thảm hại được.
Và cho đến hiện tại khi mà kết quả kinh doanh liên tục đi lên thì định giá VHM đã về vùng khá phù hợp với PE ở mức 11-12 và PB tại vùng 3-3.3. Với vị thế số 1 trong ngành và có khoảng cách rất xa so với phần còn lại trong ngành (Hình bên dưới) thì việc VHM xứng đáng được định giá cao hơn là điều dễ hiểu. Hiện các doanh nghiệp BĐS trên sàn đang giao dịch chủ yếu ở mức Pb từ 1 đến 2. Vì vậy chúng tôi cho rằng với VHM thì mức định giá pb ở vùng 3 là không phải quá đắt mà là đúng với khả năng của công ty đang có. (Hình 9)
Như vậy tổng quan lại chúng tôi cho rằng trong các năm trước cổ đông lớn đóng vai trò rất lớn đối với việc giữ giá của doanh nghiệp nhưng từ 2021 trở đi thì FA mới chính là thứ có thể dẫn dắt doanh nghiệp. Và VHM đã hoàn toàn có thể tự tiến lên bằng đôi chân của mình.
III. Tổng kết
Với 2 phần của bài viết về VHM đã phần nào lột tả được những điều cốt lõi của doanh nghiệp. Chúng tôi biết để viết về một doanh nghiệp lớn như Vinhomes là điều không dễ và chắc chắn có những thiếu xót, nhưng bài viết vẫn mong sẽ đóng góp 1 góc nhìn về VHM từ khi lên sàn đến nay cho quý nhà đầu tư hiểu hơn. Tựu chung lại VHM với những điểm nhấn sau sẽ là key cho thời gian tới:
– Cơ cấu tài chính tốt cùng cơ cấu cổ đông cô đọng
– Quỹ đất rất lớn, thiết kế các dự án độc đáo, tạo được xu hướng cho thị trường
– Ra mắt và đẩy mạnh nền tảng bán hàng trực tuyến giúp tốc độ bán các sản phẩm nhanh hơn cùng biên lợi nhuận tốt hơn.
– Bổ sung quỹ đất phát triển KCN và mở rộng địa bàn ngoài 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM
– 2021 hứa hẹn là năm tăng trưởng mạnh tiếp theo với tình hình vĩ mô khả quan cùng các dự án lớn đi vào bàn giao và hạch toán.
Về định giá như phần trước chúng tôi cũng đã đề cập, trong 2020 chúng tôi cho rằng cổ phiếu sẽ có mức giá 9x là phù hợp và 2021 thì mức giá phù hợp với VHM phải là 3 con số. Chi tiết hơn chúng tôi sẽ update trong các quý tiếp theo. Chúng tôi rất cám ơn quý nhà đầu tư đã đọc đến đây của bài viết dù là khá dài, chúc quý nhà đầu tư giao dịch thành công trong thời gian tới!
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
