Trong thời gian gần đây ngành BĐS đã có sự hồi phục về giá khá nhiều sau khi đã có nhiều chính sách được đưa ra nhằm tháo gỡ bớt khó khăn cho thị trường trái phiếu và ngành BĐS trong thời gian tới. Và NLG chính là mã được chúng tôi gửi gắm niềm tin cho sóng hồi BĐS vừa qua. Trong bài viết này chúng tôi sẽ phân tích cập nhật BCTC quý 1 vừa ra, bên cạnh đó là các thông tin từ đại hội cổ đông 2023 và các tin tức cập nhật về các dự án của công ty để từ đó giúp quý nhà đầu tư hiểu hơn về NLG. Từ đó cũng có thể hiểu lý do mà chúng tôi lại chọn NLG.
I. Báo cáo tài chính Q1-2023
NLG đã vừa công bố bctc quý 1-2023 theo chúng tôi là khá tích cực trong thị trường vĩ mô BĐS đang có nhiều khó khăn và thử thách. Dưới đây là những điểm đáng chú ý từ bctc quý 1-2023 vừa ra:
- Về kết quả kinh doanh quý 1 của NLG, công ty đã công bố kết quả kinh doanh với doanh thu đạt 235 tỷ đồng, giảm 60% yoy, tuy nhiên lợi nhuận sau thuế vẫn ghi nhận con số dương với 6.8 tỷ, cao hơn 11 lần so với cùng kỳ. Nhìn vào bảng kết quả kinh doanh dưới đây chúng ta có thể thấy quý 1 không phải là thời điểm mà các doanh nghiệp BĐS book nhiều lợi nhuận nên nhìn vào lợi nhuận của quý 1 không nói nên nhiều điều. Vì vậy chúng tôi sẽ không đi phân tích chi tiết kết quả kinh doanh này mà sẽ phân tích chi tiết dự án ở phần dưới để biết được năm 2023 dự kiến lợi nhuận cả năm sẽ là khoảng bao nhiêu. (Hình 1)
- Về hàng tồn kho, tồn kho quý 1 đã tăng trở lại lên 15,612 tỷ đồng sau khi giảm vào quý 4-2022 (còn 14,828 tỷ đồng do book nhiều dự án vào doanh thu, lợi nhuận). Điều này cho thấy công ty vẫn đang có những dự án được triển khai trong quý 1 dù thị trường BĐS đang rất khó khăn. Đặc biệt đó là dự án lớn nhất của công ty – IZUMI (tăng 328 tỷ đồng trong quý 1-2023). Ngoài ra dự án Southgate cũng tăng 147 tỷ đồng trong quý 1. (Hình 2)
- Tiếp theo là chỉ số người mua trả tiền trước trên báo cáo tài chính vẫn tiếp tục tăng trong quý 1 cũng là điểm tích cực với công ty, điều này cho thấy khách hàng vẫn tiếp tục mua và đóng tiền theo tiến độ của các dự án đều dù thị trường vẫn là khó khăn. (Hình 3)
- Ngoài ra xét về tài chính doanh nghiệp BĐS, vấn đề rất nổi cộm trong thời gian gần đây khi mà nhiều công ty BĐS gặp nhiều khó khăn vì không thể trả các trái phiếu hay gặp khó khăn về nợ vay khi thị trường BĐS đóng băng. Dù quý 1-2023 nợ vay của NLG có tăng lên khoảng 425 tỷ đồng nhưng cơ cấu tài chính của NLG vẫn rất lành mạnh, cụ thể hiện tại NLG vẫn đang tiếp tục duy trì tỉ lệ nợ ròng/ VCSH ở mức thấp ( khoảng 10% so với mức trung bình của các doanh nghiệp cùng ngành là 40-45% ). Tỷ trọng tiền, tương đương tiền của NLG cao với 3,426 tỷ đồng, tiền gửi ngân hàng là 855 tỷ đồng, chiếm 15.7% tổng tài sản của công ty. Tình hình tài chính được kiểm soát là điểm mạnh của công ty và giúp công ty chủ động hơn trong kế hoạch của mình dù vĩ mô đang có nhiều khó khăn.
II. Nội dung cuộc họp ĐHCĐ 2023
Ngoài bctc Q1-2023 vừa công bố thì vừa qua công ty cũng đã tiến hành họp đhcđ với nhiều những thông tin đáng chú ý. Hình 4 dưới đây chúng tôi xin được tổng hợp lại những thông tin chính từ đại hội:
- Công ty thông tin các kết quả đã đạt được trong năm 2022 và kế hoạch 2023:
Theo thông tin từ ban lãnh đạo năm 2023 công ty đặt mục tiêu thấp và tăng trưởng nhẹ dựa trên thực tế vĩ mô hiện tại ngành BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn và công ty cũng thận trọng hơn với các kế hoạch của mình. Chiến lược trong năm 2023 của công ty là ưu tiên sự an toàn và tập trung phát triển các dự án dở dang của mình.
- Về chi trả cổ tức cũng như kế hoạch esop: NLG sẽ trả cổ tức năm tài chính 2022 với mức 5% bằng tiền mặt tương đương khoảng 192 tỷ đồng. (Hình 5)
Năm 2023 mức cổ tức dự kiến cũng sẽ là 5% tiền mặt. Ngoài ra về việc ESOP công ty dự kiến năm 2023 sẽ phát hành tối đa 927,843 cổ phiếu để thực hiện thưởng dài hạn cho lãnh đạo cấp cao năm 2020 và 2021 (Hình 6):
- Ngoài ra cuộc họp còn có phần thảo luận giữa cổ đông và ban lãnh đạo hết sức sôi động về tình hình các dự án cũng như hoạt động của công ty. Với các nội dung về dự án chúng tôi sẽ tích hợp trong phần dự án ở phần dưới để tránh lặp lại. Ngoài ra còn một số nội dung khác trong phần thảo luận đáng chú ý như: 1. Việc chuyển nhượng 50% vốn dự án Paragon Đại Phước trong năm 2022 gặp khó vì pháp lý nên sẽ được hạch toán sang năm 2023. 2. Quỹ đất sạch của NLG hiện tại là khoảng 681ha, đủ dùng cho 5 năm tới và công ty sẽ dành ra hạn mức lớn để tiếp tục mua quỹ đất sạch. 3. Năm 2023 doanh số Pre-sale dự kiến của công ty sẽ đạt 9,400 tỷ đồng và trong tương lai chắc chắn NLG sẽ tham gia vào thị trường nhà ở xã hội, công ty cũng đã cam kết đóng góp 20,000 sản phẩm nhà ở xã hội.
Như vậy đại hội đã thông qua nhiều nghị quyết và cũng thông tin rất nhiều tin tức về các dự án cũng như tình hình và kế hoạch của công ty trong năm 2023. Dưới đây sẽ là một vài thông tin chính về các dự án của NLG.
III. Thông tin các dự án chính
Dưới đây là một số cập nhật về các dự án chính của công ty trong thời gian qua và kế hoạch trong thời gian tới của công ty:
- Izumi City: Đây là dự án lớn nhất hiện tại của NLG với khoảng 170ha. Dự án được mở bán đợt 1 vào tháng 10/2021 với 190 căn thấp tầng. Hiện tại như hình ảnh dưới đây chúng ta thấy các căn hộ đã đến giai đoạn hoàn thành phần thô bên ngoài và trong quý 1-2023 vẫn đang được triển khai, ngoài ra trục đường chính của dự án cũng bắt đầu được trải nhựa (hình 7 cập nhật vào giữa tháng 4-2023)
Theo kế hoạch ban đầu đợt mở bán lần 2 của dự án sẽ tiến hành vào cuối 2022 tại phân khu 4, tuy nhiên sang đầu năm 2023 sau khi đánh giá lại thị trường cũng như cấu trúc sản phẩm của dự án công ty thấy chưa phù hợp và đã dừng kế hoạch mở bán. Qua đó công ty sẽ thiết kế lại và đưa ra các sản phẩm thực sự phù hợp với túi tiền và khả năng thanh toán của khách hàng và sẽ mở bán trong thời gian tới (dự kiến vào cuối 2023). Về kế hoạch bàn giao các sản phẩm mở bán đợt 1, theo chúng tôi với tiến độ hiện tại thì cuối 2024 công ty có thể bàn giao và hạch toán các sản phẩm của đợt mở bán đầu tiên. Các đợt mở bán tiếp theo chúng tôi sẽ cập nhật khi có thêm thông tin.
- Southgate: Đây là dự án lớn thứ 2 của công ty trên mục hàng tồn kho. Dự án là giai đoạn 1 của Water Point với diện tích khoảng 165ha, tổng sản phẩm khoảng 6,476 sản phẩm (Valora: 2,174 sp, Flora: 4,302 sp). Dự án đã được triển khai và được hạch toán từ 2020 và hiện tại đây vẫn là dự án được kỳ vọng mang lại lợi nhuận lớn cho NLG nhờ việc tiếp tục hạch toán các sản phẩm và dư địa còn lại lớn (Doanh thu 2022 khoảng hơn 2,500 tỷ đồng và 2023 dự kiến khoảng hơn 2,000 tỷ đồng). Trong năm 2023 sẽ tiếp tục bán các sản phẩm trong các phân khu như The Aqua 1, The Aqua 2, phân khu Park Village, Nguyên Sơn, The Pearl (dự kiến Q3-4/2023). Thời gian hạch toán dự án có thể kéo dài tới 2025.
- Mizuki Park: Dự án có diện tích 26ha tại Bình Chánh – HCM với quy mô khoảng 4,000 sản phẩm (NLG nắm 50%). GD1 dự án với 1,500 sản phẩm đã bàn giao từ 2019. GD2 đã mở bán từ 2021. Hiện NLG thông tin, công ty đã bán thành công hơn 90% sản phẩm Flora panorama và hơn 80% sản phẩm Valora. Theo kế hoạch công ty sẽ bàn giao các sản phẩm này vào quý 4-2023. Hiện công ty đang làm việc với khách hàng để tìm ra phương án giải ngân và nhận bàn giao nhà trong thời gian sắp tới để đạt kết quả tốt nhất cho cả khách hàng và công ty.
- Akari City: Dự án gồm 2 giai đoạn, GDD1 đã bán 1,862 căn hộ và được bàn giao trong năm 2021 và 2022. Cụ thể trong năm 2022 dự án được hạch toán khoảng 1,000 tỷ đồng doanh thu. GDD2 của dự án với tổng khoảng 3,367 căn và bắt đầu được mở bán từ tháng 3/2022 với tỉ lệ hấp thụ khoảng 80%. Trong năm 2023 dự án sẽ tiếp tục mở bán block AK10, tuy nhiên dự án sẽ không có đóng góp nhiều về doanh thu và lợi nhuận trong năm 2023 do giai đoạn đầu đã hạch toán gần hết còn giai đoạn 2 chưa được hạch toán mà phải từ các năm sau. Với việc nắm giữ lợi ích khoảng 50% thì giai đoạn 2 khi vào hạch toán các năm tới có thể mảng về doanh thu khoảng 4,200-4,500 tỷ đồng cho NLG. (Hình 8)
- Nam Long Cần Thơ: Dự án với khoảng 43ha với 100% lợi ích thuộc về NLG có các sản phẩm chính là Valora (923 sp) và Ehomes (1,425 sp). Trong năm 2023 dự án sẽ tiếp tục được mở bán với các sản phẩm Ehomes (sản phẩm có nhu cầu thực cao). Và dự kiến vẫn mang lại lợi nhuận tốt cho công ty khi hạch toán các sản phẩm đã bán trước đó.
- Nam Long Hải Phòng: Quy mô dự án 21ha tại Thủy Nguyên, Hải Phòng. Theo thông tin từ ban lãnh đạo tại đhcđ 2023 thì trong thời gian qua công ty chưa phát triển được dự án là do ảnh hưởng từ quy hoạch chung của thành phố Hải Phòng. Vào đầu tháng 4/2023 phó thủ tướng đã phê duyệt quy hoạch của thành phố và đây là tín hiệu tốt để NLG phát triển dự án tại khu vực này. NLG sẽ lên kế hoạch ngay sau khi chính quyền địa phương phê duyệt các thủ tục cần thiết và nếu thuận lợi công ty sẵn sàng mở bán các sản phẩm trong quý 1-2 năm 2024.
Ngoài các dự án chính được chú ý trong thời gian tới đã được nêu ở trên thì NLG còn có các dự án khác, đáng chú ý là trong năm 2023 dự án Paragon dự kiến sẽ hoàn thành chuyển nhượng 25% vốn cho đối tác nước ngoài và nếu việc chuyển nhượng được hoàn tất sẽ đóng góp thêm lợi nhuận cho công ty trong năm 2023 (dự kiến khoảng 350 tỷ đồng lợi nhuận)
IV. Vĩ mô ngành BĐS
Hiện tại ngoài nội tại của từng công ty BĐS thì tình hình vĩ mô ngành BĐS cũng rất quan trọng và sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường đầu ra của các công ty trong ngành cũng như dòng tiền kinh doanh của các công ty.
Trước tiên về những khó khăn, như chúng ta đã biết và trải qua, giai đoạn 2 quý cuối năm 2022 là giai đoạn rất khó khăn với các công ty thuộc ngành BĐS khi liên tục phải đối mặt với vô vàn các khó khăn cũng như thách thức như:
- Ngân hàng liên tục xiết tín dụng BĐS, thậm chí dừng và giảm tỉ trọng cho vay BĐS.
- Lãi suất cho vay liên tục tăng khiến cho áp lực về chi phí lãi vay ngày càng lớn (gần như đa số các công ty BĐS trên sàn đều vay nợ không ít thì nhiều).
- Nhu cầu đầu ra ngành BĐS giảm mạnh do giá bán giảm khá nhiều (tâm lý muốn chờ giảm thêm), lãi suất tăng, nhu cầu thực nhiều phân khúc không cao dẫn đến các dự án của các công ty ra hàng chậm hoặc không bán được hàng dẫn đến khó khăn đầu ra.
- Kênh trái phiếu gần như tê liệt sau các thanh tra, kiểm tra và kênh trái phiếu gần như đóng băng và mất niềm tin từ xã hội. Trái chủ đòi rút trước thời hạn trong khi trái phiếu mới không phát hành được khiến áp lực đè lên rất lớn khi hạn tất toán trái phiếu đến.
Ngoài ra còn có những nguyên nhân khác nhưng với những điều ở trên đã khiến ngành BĐS cũng như cổ phiếu ngành BĐS lao dốc, thậm chí nhiều công ty có tài chính yếu kém còn đứng trước tình trạng phải bán dự án để tự cứu mình.
Tuy nhiên những điều trên là những thứ mà ai cũng đã nhìn thấy ở hiện tại và nó cũng đã qua lúc khó khăn nhất rồi. Hiện tại ngân hàng nhà nước và chính phủ đã bắt đầu có nhiều biện pháp để gỡ khó cho ngành BĐS cũng như hỗ trợ về lãi suất. Tiêu biểu như:
- Ngân hàng nhà nước đã liên tục hạ lãi suất điều hành trong thời gian qua, qua đó mở đường cho giai đoạn hạ lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế và các doanh nghiệp BĐS cũng được lợi rất nhiều (giảm áp lực chi phí vay,…)
- Thông tư 02 vừa ban hành trong những ngày qua sẽ giúp các khách hàng của bank được gia hạn các khoản vay để không kết chuyển thành nợ quá hạn giúp các công ty có hồ sơ sạch hơn và dễ tiếp cận các khoản vay trong thời gian tới hơn. (gia hạn các khoản vay nhưng bank vẫn phải trích lập cho các khoản này)
- Trong quý 1 đa phần các bank đều trong tình trạng chạy tín dụng kém và tăng trưởng tín dụng đạt được là thấp do nhu cầu vay thấp do lãi suất cao và yêu cầu cao về hồ sơ tín dụng. Trong quý 2 khi lãi suất giảm cùng với đó là các bank sẽ cần đẩy mạnh hơn tăng trưởng tín dụng thì chúng tôi cho rằng không sớm thì muộn sẽ có một phần tín dụng này chạy vào các công ty BĐS có tài chính tốt, dự án có tính thanh khoản cao (phục vụ nhu cầu thực như chung cư,…)
- Hiện tại ngân hàng nhà nước đang sửa đổi, bổ sung quy định giảm hệ số rủi ro và khuyến khích cho vay với một số phân khúc BDS như nhà ở xã hội, nhà ở theo chính sách của chính phủ. Qua đó thấy rằng các phân khúc có nhu cầu thực và các doanh nghiệp có tài chính tốt sẽ dần được gỡ khó.
- Trong thời gian vừa qua đã có nhiều cuộc họp và dự thảo giải cứu BĐS và thời gian tới chúng tôi cho rằng các dự thảo này sẽ dần được đưa vào thực tế và giúp ngành BĐS được tiếp thêm oxi dần dần.
- Kênh trái phiếu, kênh bị tắc nghẽn vào cuối 2022 đã có dấu hiệu trở lại khi mà trong quý 1-2023 khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành đạt 24,708 tỷ đồng, trong đó 96% là phát hành sau 5/3/2023 ( nghị định 08/2023/NĐ-CP có hiệu lực ). 98.2% khối lượng phát hành được trong quý 1 thuộc lĩnh vực BĐS và khách hàng chủ yếu là nhà đầu tư tổ chức. Đây chính là dấu hiệu tích cực cho dòng tiền của BĐS trong thời gian tới.
Như vậy với những khó khăn và những điều tích cực dần đã xuất hiện chúng tôi cho rằng giai đoạn khó khăn nhất của ngành BĐS đã qua đi, sắp tới tuy vẫn còn rất nhiều khó khăn và chưa thể ổn định trở lại ngay được nhưng ngành BĐS sẽ dần hồi phục, nhất là các doanh nghiệp có tài chính mạnh và sản phẩm đầu ra phục vụ nhu cầu thực.
V. Tổng kết và định giá
Chúng ta đã đi qua phân tích chi tiết doanh nghiệp NLG và vĩ mô ngành. Chúng tôi thấy rằng NLG là doanh nghiệp BĐS đáp ứng nhiều tiêu chí đầu tư trong thời gian này của team nhờ cơ cấu tài chính lành mạnh , các dòng sản phẩm như Ehome phục vụ cho nhu cầu thực của khách hàng nên vẫn có thanh khoản dù thị trường chung khó khăn. Các dự án lớn vẫn được triển khai theo tiến độ và định giá hiện tại của công ty vẫn ở vùng hấp dẫn.
Trong thời gian qua team vẫn liên tục tư vấn các vùng mua và nắm giữ NLG cho mục tiêu hồi phục quý tới và sẽ tiếp tục update kiến nghị cho khách hàng về vùng định giá phù hợp
Về định giá, hiện tại NLG đang giao dịch vùng giá 30-32 tương ứng mức P/B khoảng 1.3 lần và chúng tôi cho rằng nếu vĩ mô vẫn tiến triển theo xu hướng hiện tại thì cổ phiếu vẫn sẽ tiếp tục hồi phục trong thời gian tới. Định giá cụ thể team xin phép được lưu hành nội bộ cho khách hàng của mình.
-Link room telegram miễn phí: https://t.me/cknuocmam
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
