Cùng với xu hướng chung của ngành BĐS, CEO cũng đang giảm tới hơn 50% giá cổ phiếu từ đỉnh vào tháng 10-2025 (giảm từ vùng 32.x xuống còn 15 như hiện tại). Xu hướng chung của ngành thì đa phần chúng ta đã nắm được và bài viết này có lẽ sẽ có 2 câu hỏi lớn nhất cần trả lời đó là tại sao CEO lại giảm nhiều hơn khá nhiều so với các cổ phiếu trong ngành và trong các giai đoạn phục hồi trong tương lại liệu CEO có gì để hi vọng hay không? Bài viết này chúng ta sẽ đi tìm câu trả lời cho 2 câu hỏi trên.
I. Kết quả kinh doanh mảng BĐS đi lùi là nguyên nhân khiến cổ phiếu “yếu” hơn các cp khác trong ngành.
Trước tiên chúng ta cũng vẫn sẽ cập nhật KQKD để nắm rõ tình trạng công ty cũng như hiểu tại sao giá cổ phiếu lại giảm vậy. Kết thúc Q4-2025 CEO ghi nhận doanh thu thuần đạt 349 tỷ đồng, giảm 8.6% yoy. Lợi nhuận sau thuế ghi nhận 34 tỷ đồng, giảm 48.3% yoy. (Hình 1)
Lợi nhuận sau thuế sụt giảm nhiều dù doanh thu chỉ sụt giảm nhẹ là do trong Q4-2025 chi phí quản lý doanh nghiệp đã tăng mạnh gần 5 lần lên khoảng 56.9 tỷ đồng. Công ty không thuyết minh chi tiết khoản chi phí này nên chúng tôi cũng chưa nắm được lý do. Tuy nhiên nhìn lại lịch sử các quý trước đó, ví dụ như Q2-2025 thì có thể thấy chi phí này của công ty biến động khá lớn so với quy mô doanh thu và lợi nhuận của công ty. Nhưng về cơ bản nếu loại bỏ yếu tố đột biến từ chi phí trên thì có thể thấy KQKD của CEO gần như đi ngang trong 3 năm gần đây và không có biến động nhiều.
Tuy nhiên nếu bóc tách chi tiết KQKD của công ty chúng ta sẽ thấy xu hướng đang biến động trái chiều giữa 2 mảng có đóng góp lớn nhất vào KQKD của công ty là dịch vụ và BĐS.
Mảng dịch vụ có đóng góp lớn hơn vào doanh thu của công ty và đang cho thấy xu hướng tích cực dần trong các năm gần đây. Doanh thu dần tăng lên và đặc biệt là lợi nhuận đã ghi nhận mức lãi tại 5 trên 6 quý gần nhất. Trước đó đa phần là ghi nhận lỗ hoặc hòa vốn gây áp lực khá lớn lên KQKD chung của công ty. Mảng dịch vụ của CEO chủ yếu liên quan tới các dịch vụ khách sạn, du lịch nghỉ dưỡng nên có phần tích cực trong các năm gần đây khi kinh tế phục hồi cũng như công ty đưa thêm các dự án mới vào vận hành giúp mang lại doanh thu tốt hơn so với trước. Trong các năm tới khả năng cao mảng dịch vụ sẽ tiếp tục duy trì tích cực khi đi vào hoạt động ổn định hơn. (Hình 2)
Trong khi đó mảng BĐS lại đang cho thấy sự sụt giảm dần từ 2022 cho tới nay, doanh thu lợi nhuận sụt giảm sau từng quý do tiến độ bàn giao dự án chậm và cũng không có nhiều dự án gối đầu cho mảng BĐS. (Hình 3)
Do mảng BĐS có biên lợi nhuận ổn định và lớn hơn nên khi KQKD của mảng này sụt giảm sẽ là áp lực rất lớn đối với CEO trong việc duy trì KQKD trong các năm tới. Mảng dịch vụ tuy đang tích cực nhưng do biên lợi nhuận gộp thấp nên để gánh lại mảng BĐS là rất nặng nề, chưa kể tính đến bài toán tăng trưởng là khá khó.
Như vậy có thể thấy mảng BĐS đang là nguyên nhân chính khiến cho KQKD của CEO chững lại và đây cũng là nguyên nhân khiến cho giá cổ phiếu của công ty yếu hơn các công ty bds khác trong ngành đang trong giai đoạn hạch toán dự án lớn.
II. Sau giai đoạn khó khăn liệu có gì để kỳ vọng ở CEO
Đây là câu hỏi thứ 2 mà nhiều nhà đầu tư đang nắm giữ CEO ở thời điểm hiện tại đặt ra và cũng cần tìm để xem có nên hi vọng gì không với cổ phiếu này. Như đã phân tích khá rõ về đóng góp chi tiết của từng mảng kinh doanh ở phần trên, chúng ta có thể thấy dù mảng dịch vụ đang có xu hướng tích cực nhưng do biên lợi nhuận gộp thấp nên mức độ đóng góp vào lợi nhuận là không quá lớn. Trong khi đó mảng BĐS có biên lợi nhuận cao lại đang đi lùi do các dự án hạch toán ít dần. Công ty không thuyết minh chi tiết tồn kho từng dự án nên chúng ta cũng khó nắm bắt được biến động tồn kho của từng dự án trong các năm gần đây. Nhưng nhìn tổng thể về chỉ số hàng tồn kho cũng như khoản người mua trả trước ngắn hạn có thể thấy tình hình không quá khả quan với CEO. Tồn kho chung có xu hướng tăng khá chậm sau mỗi quý phản ánh tiến độ và tốc độ triển khai dự án là chậm. Ngoài ra khoản người mua trả trước lại sụt giảm dần từ đỉnh Q3-2023 cho tới nay do hạch toán dần vào lợi nhuận khi bàn giao cho khách. Hiện khoản này còn 521 tỷ đồng và dự kiến có thể đủ hạch toán ở mức độ thấp trong 1-2 năm tới cho CEO. (Hình 4)
Nhìn tổng quan các dự án của CEO chúng ta có thể thấy đa phần các dự án lớn nằm tại các tỉnh vùng ven, các tỉnh du lịch chứ không phải tại các trung tâm dân cư hay sản phẩm có tính nhu cầu thực cao. Điều này dẫn tới khả năng hấp thụ sản phẩm kém trong bối cảnh vĩ mô ngành BĐS khó khăn trở lại khi lãi suất tăng cao. Khi vĩ mô chung khó khăn thì chỉ những sản phẩm BĐS có tính nhu cầu thực cao, giá bán hợp lý thì mới kỳ vọng được hấp thụ tốt. Còn các sản phẩm khác sẽ rất khó hấp thụ và triển khai nhanh được.
Vì vậy với CEO chúng tôi cho rằng sau giai đoạn khó khăn trước mắt công ty cũng sẽ khó mà phục hồi nhanh so với các công ty khác trong ngành được. Đây là dạng công ty chỉ được kỳ vọng và chú ý khi thị trường BĐS tích cực cũng như vào giai đoạn tăng tốc, giai đoạn cuối chu kỳ ngành khi thị trường sôi động, lòng tham lãi lớn mạnh mẽ hơn.
III. Tổng kết và định giá
Về vĩ mô thị trường chúng tôi đã phân tích khá chi tiết trong các bài viết về BĐS gần đây và với CEO cũng chưa có gì mới thêm khi vĩ mô ngành sẽ đối mặt nhiều khó khăn về thanh khoản, các sản phẩm có tính nhu cầu thực thấp sẽ rất khó ra hàng cũng như tạo dòng tiền cho công ty. Vì vậy với CEO cá nhân chúng tôi cho rằng quý nhà đầu tư cũng không nên ôm hay nắm giữ dài hạn với cổ phiếu này do triển vọng kém. Nếu lỡ “kẹp” thì nên chờ các nhịp hồi chung của thị trường cơ cấu sang các mã khác tiềm năng hơn.
Hiện giá cổ phiếu đã giảm hơn 50% từ vùng đỉnh vào tháng 10/2025. Tuy nhiên chúng tôi cho rằng mức giá này vẫn là khá cao so với tiềm năng của CEO trong 1-2 năm tới theo góc độ thuần FA. Giá cổ phiếu hiện tại vào khoảng 15k/cp, tương ứng mức P/B hiện tại là gần 1.4 lần. Trong khi đó KQKD thời gian ngắn 1-2 năm tới khả năng cao cũng vẫn sẽ chỉ ở mức đi ngang chứ chưa có gì có thể đột biến cả. Mức định giá phù hợp với cổ phiếu theo góc độ FA sẽ là khoảng 11.x-13.x k/cp.
– Link room zalo miễn phí: https://zalo.me/g/ajxejn485
– Đăng kí dịch vụ tư vấn: https://langtubuonnuocmam.com/dich-vu
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
Nhập mã “LTBNM” để được giảm giá 10% khi mua acc tại wichart.vn. Áp dụng cùng với các chương trình khuyến mại khác nếu có.
Tuyên bố miễn trách nhiệm
Các thông tin và nhận định trong báo cáo này được cung cấp bởi team Lãng tử buôn nước mắm dựa vào các nguồn thông tin mà team coi là đáng tin cậy, có sẵn và mang tính hợp pháp. Tuy nhiên, chúng tôi không đảm bảo tính chính xác hay đầy đủ của các thông tin này.
Nhà đầu tư sử dụng báo cáo này cần lưu ý rằng các nhận định trong báo cáo này mang tính chất chủ quan của chuyên viên phân tích team. Nhà đầu tư sử dụng báo cáo này tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
Team Lãng tử buôn nước mắm có thể dựa vào các thông tin trong báo cáo này và các thông tin khác để ra quyết định đầu tư của mình mà không bị phụ thuộc vào bất kỳ ràng buộc nào về mặt pháp lý đối với các thông tin đưa ra.
