Cùng sóng tăng giá của dòng BĐS trong thời gian qua, cổ phiếu CKG cũng có sự tăng giá rất tốt. Theo chúng tôi trong dòng BĐS hiện tại đã có những mã khá đắt và có những mã vẫn còn hấp dẫn để nắm giữ. Trong bài viết này chúng tôi sẽ phân tích và định giá cổ phiếu CKG trong thời gian tới để nhà đầu tư có thêm một góc nhìn về cổ phiếu trước khi đưa ra quyết định nắm giữ hay đầu tư của mình. (Hình 1)
I. Kết quả kinh doanh
Trong các năm gần đây kết quả kinh doanh của CKG tăng trưởng rất tốt và đều đặn qua hàng năm dù là doanh nghiệp trong ngành BĐS (kết quả kinh doanh thường theo dự án và không đều như doanh nghiệp SX). Năm 2015 CKG đạt 567 tỷ doanh thu và 50 tỷ lợi nhuận sau thuế và sau 5 năm doanh thu đã tăng lên 1,115 tỷ doanh thu và 134 tỷ lợi nhuận sau thuế vào năm 2020. Tức mỗi năm trung bình doanh thu tăng trưởng đều đặn 14%/năm và lợi nhuận sau thuế tăng đều đặn 22%/năm. (Hình 2)
Đây là mức tăng trưởng tốt đối với một doanh nghiệp tầm trung như CKG. Trong 9 tháng đầu năm 2021 kết quả kinh doanh của CKG chưa thực sự ấn tượng khi mà doanh thu lũy kế 9 tháng chỉ đạt 455 tỷ đồng, bằng 40.8% doanh thu năm 2020. Lợi nhuận sau thuế đạt 77 tỷ đồng, bằng 57.4% cả năm 2020. Tuy nhiên một phần do quý 3 gần như các hoạt động bàn giao và xây dựng gặp rất nhiều khó khăn do dịch bệnh hoành hành tại miền nam. Cụ thể quý 3-2021 doanh thu của CKG chỉ đạt 43.6 tỷ đồng, giảm tới 84.1% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt 9.6 tỷ đồng, giảm 54.6% so với cùng kỳ. Đây là con số giảm rất lớn dẫn đến kết quả kinh doanh 9 tháng chưa đạt được như mong đợi của công ty. Tuy nhiên quý 4 khi mà nền kinh tế đã hoạt động trở lại thì chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ đẩy mạnh lại tốc độ xây dựng và đưa vào hạch toán các dự án đã ký kết và với các doanh nghiệp BĐS thì quý 4 mới là quý được hạch toán và ghi nhận lợi nhuận nhiều nhất. Cụ thể từng dự án chúng tôi sẽ trình bày tại phần dưới.
II. Tiềm năng tăng trưởng
Với quỹ đất lớn nằm tại tỉnh Kiên Giang và được triển khai gối đầu nhau rất đều sẽ là lợi thế và là tiềm năng lớn đối với CKG trong cả ngắn và dài hạn. Chúng tôi sẽ đi phân tích chi tiết các dự án mà công ty đang và sẽ triển khai để thấy được tiềm năng của CKG.
1. Dự án khu đô thị mới Tây Bắc
Đây là dự án nằm tại tỉnh Kiên Giang với tổng quy mô 99.84ha và được coi là một trong những dự án lớn nhất của CKG với tổng vốn đầu tư dự kiến trên 1,300 tỷ đồng (Hình 3)
Chi tiết dự án:
- Vị trí: p.Vĩnh Thanh, tp Rạch Giá, Kiên Giang
- Diện tích: 99.84ha
- Diện tích đất ở: 40.33ha
- Quy mô: 3,422 sản phẩm nhà và đất nền: 1,929 nhà phố (94-150m), biệt thự (200-500m) và 1,513 nền tái định cư
Hiện tại dự án đã hoàn thành trên 90% hạ tầng kỹ thuật, với sản phẩm nhà phố biệt thự đã bán gần 1,800 căn trên tổng số 1,929 căn. Hạch toán vào doanh thu khoảng 1,500 tỷ đồng và dư địa còn lại khoảng trên 2,500 tỷ đồng, lợi nhuận gộp khoảng 750 tỷ đồng.
2. Dự án khu dân cư phường An Bình
Dự án nằm tại phường An Bình, trung tâm thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang với quy mô 22.6ha. Sản phẩm dự án là biệt thự, nhà phố và đất nền. Đây là những sản phẩm có tính thanh khoản tốt với nhu cầu cao trên thị trường BĐS hiện nay. (Hình 4)
Chi tiết dự án:
- Diện tích: 22.6ha
- Quy mô: + 261 căn nhà phố, biệt thự
+ 602 lô đất nền
- Tổng vốn đầu tư: 673 tỷ đồng
Đây cũng là dự án đang trong giai đoạn mang lại doanh thu và lợi nhuận có CKG hiện tại. Dự án đã bán được gần 700 căn trên tổng 863 căn (bao gồm cả nhà phố, biệt thự và đất nền). Doanh thu dự kiến dự án đạt 1,000-1,200 tỷ đồng. Doanh thu đã hạch toán dự án khoảng 600 tỷ nên dư địa doanh thu còn lại của dự án còn khoảng 400-600 tỷ đồng, lợi nhuận gộp 150-200 tỷ đồng.
3. Khu dân cư Nam An Hòa
Đây cũng là dự án tiếp theo nằm tại thành phố Rạch Giá tỉnh Kiên Giang. Quy mô dự án 14.52ha với 288 căn nhà 297 nền tái định cư. Vốn đầu tư dự án khoảng 845 tỷ đồng. Hiện tồn kho dự án trên báo cáo tài chính là 412 tỷ đồng, tăng 68 tỷ đồng so với đầu năm.
Mục người mua trả trước dự án cũng tăng lên 355 tỷ đồng so với 301 tỷ đồng đầu năm cho thấy dự án vẫn đang tiếp tục bán được hàng (Hình 5)
Hiện dự án đã bán được khoảng 200 căn/ 288 căn và sẽ tiếp tục triển khai và bán trong thời gian tới. Dự kiến dự án khi hạch toán sẽ mang về doanh thu khoảng 1,000 tỷ đồng, lợi nhuận gộp 250-300 tỷ đồng.
4. Các dự án đang triển khai khác
Ngoài 3 dự án trên thì CKG cũng đang triển khai xây dựng và chuẩn bị bàn giao các dự án như bảng 6 dưới đây với tổng quỹ đất 64.5ha.
5. Các dự án chuẩn bị triển khai trong các năm tới
Ngoài các dự án đang triển khai thì CKG cũng lên kế hoạch để triển khai tiếp các dự án khác giúp công ty liên tục có dự án gối đầu và mang lại doanh thu liên tục cho công ty. Dưới đây là 12 dự án với tổng diện tích quỹ đất lên tới 186.8ha mà công ty đang chuẩn bị hồ sơ để xin phê duyệt đầu tư và chuẩn bị thủ tục đầu tư dự án trong các năm tới. Cụ thể như bảng 7 dưới
Như vậy với quỹ đất rộng lớn sẽ đảm bảo cho CKG triển khai và hạch toán trong nhiều năm nữa mà chưa lo hết quỹ đất.
III. Tổng kết và định giá
Như vậy trong 2 phần trên chúng tôi đã phân tích kết quả kinh doanh cùng tiềm năng doanh nghiệp qua các dự án của công ty. Ngoài yếu tố doanh nghiệp thì chúng ta cần lưu ý trong quý 4-2021 hoặc quý 1-2022 CKG sẽ có đợt phát hành riêng lẻ 13.4 triệu cổ phiếu (tương đương khoảng 16.24% vốn góp hiện tại) cho tổ chức cá nhân. Giá phát hành hiện chưa được công bố nhưng lịch sử các đợt phát hành riêng lẻ nếu giá phát hành thấp hơn nhiều mệnh giá sẽ ảnh hưởng khá nhiều đến biến động giá cổ phiếu trong ngắn hạn nên nhà đầu tư cũng cần lưu ý vấn đề này. Ngoài phát hành riêng lẻ thì CKG cũng sẽ tiến hành esop 4.1 triệu cp (4.97% vốn góp) cho người lao động với giá ưu đãi là 10k/cp
Về tiềm năng doanh nghiệp chúng tôi thấy rằng với các dự án đang được hạch toán sẽ đảm bảo kết quả kinh doanh 2021 và 2022 tiếp tục tăng trưởng so với các năm trước và quỹ đất lớn cũng giúp triển vọng tăng trưởng của doanh nghiệp kéo dài ít nhất vài năm nữa.
Về định giá, hiện tại CKG đang giao dịch tại vùng giá 38.x tương ứng mức vốn hóa khoảng 3,150 tỷ đồng. Chúng tôi cho rằng với các dự án lớn đang được hạch toán thì định giá hợp lý với CKG là mức 45K /cp cho ngắn hạn quý 4-2021. Nếu nhìn xa hơn với tầm nhìn 2022-2023 thì mức định giá của CKG sẽ được nâng lên mức cao hơn. Chúng tôi sẽ update trong các quý tiếp theo gửi đến quý nhà đầu tư.
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
