NTL CÓ GÌ HOT VÀ CÒN TIẾP TỤC TĂNG KHÔNG?
Tính đến nay có thể nói năm 2019 là 1 năm “vàng cho giới đầu tư giá trị”, có quá nhiều cổ phiếu đã đạt mức tăng bằng lần tính từ đầu năm đến nay. Một trong số đó là NTL, sau 4 năm ngủ yên thì năm nay thực sự là lúc NTL thức giấc khi đạt mức tăng 150% từ đầu năm đến nay.
Cổ phiếu này có gì hot và liệu đà tăng còn tiếp tục không? Chúng tôi xin được gửi đến quý anh chị bài phân tích sau đây:
MỤC LỤC
I/ Tóm tắt bài viết.
II/ Tổng quan, những điểm đáng chú ý ở bộ máy quản lý.
III/ Ý tưởng đầu tư
IV/ Rủi ro
V/ Định giá
VI/ Quan điểm cá nhân
Đây là 1 trong những cổ phiếu được team kiến nghị tăng tỷ trọng vào đợt điều chỉnh mạnh vừa rồi ở vùng giá 22-23,5 – Link: http://bit.ly/2RX9NaN
=========================================================
I. Tóm tắt bài viết
Nhìn chung NTL là một doanh nghiệp bất động sản chủ yếu kinh doanh bất động sản ở Hà Nội và Hạ Long (Quảng Ninh).
Các dự án của NTL có khoảng 6-7 dự án đã và đang làm. (Ảnh 10-11-12 ở mục III/ Ý tưởng đầu tư). Chủ yếu trong năm hạch toán ở dự án số 1 + 4 (Ảnh) còn lại các dự án sau 2020 mới nắm được thông tin rõ hơn.
Rủi ro chúng tôi lo ngại là rủi ro lai vay do lãi suất tăng và rủi ro chu kỳ bất động sản và rủi ro về tiến độ thi công, giải phóng mặt bằng của 1 số dự án.
Định giá: Ngắn hạn 2019 theo kế hoạch của đại hội đồng cổ đông là 236 tỷ sau thuế với mức giá 22.300 chúng tôi tính ra PE là 6 + cổ tức 6,7% chúng tôi cho rằng là hợp lý. Tuy có tài sản ngầm khác (Tham khảo ảnh 10-11-12 (Đặc biệt tài sản ngầm giá trị nhất là 91ha ở Quảng Ninh chưa vào khai thác (đang đi đấu thầu) nhưng định giá tài sản ngầm này hiện tại sẽ do mỗi nhà đầu tư đưa ra quan điểm và cách đánh giá do tài sản ngầm này sẽ đưa vào khai thác năm 2020 hoặc xa hơn.
II. Tổng quan
NTL là công ty thuần về xây dựng và bất động sản. Trong đó bất động sản của công ty là chiếm chủ yếu trong doanh thu và lợi nhuận. Hoạt động kinh doanh của NTL tương đối dễ hiểu, chúng ta sẽ tập trung đi qua những nét chính về NTL và cập nhật những dự án mà công ty đang triển khai, tiến độ, thời gian đang làm đến đâu, bao giờ xong… Để từ đó chúng ta có thể theo sát công ty được kỹ càng hơn và có những chiến lược đầu tư phù hợp. Tham khảo thêm công ty tại website: https://lideco.vn/
Lịch sử:
Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm tiền thân là Xí nghiệp Xây dựng Từ Liêm được thành lập từ năm 1974. Năm 1992 phát triển thành một doanh nghiệp Nhà nước mang tên Công ty Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà (Từ Liêm) trên cơ sở sáp nhập ba xí nghiệp: Xí nghiệp Xây dựng Từ Liêm, Xí nghiệp vận tải thủy, Xí nghiệp gạch Từ Liêm. Năm 2004, Công ty được chuyển đổi từ doanh nghiệp Nhà nước thành Công ty cổ phần (Nhà nước không nắm giữ cổ phần) theo Quyết định số 3755/QĐ-UB ngày 16/06/2004 của UBND Thành phố Hà Nội. Hiện nay Công ty hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103004940 ngày 20/07/2004, Đăng ký thay đổi lần thứ 5 ngày 22/06/2007 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp. thay đổi lần 11 ngày 25/07/2012.
Cơ cấu của công ty: (Đã Thoái vốn các công ty con và công ty liên kết). (Ảnh 1)/ Chúng tôi lấy dẫn chứng ở dưới cho quý vị xem chi tiết.
Nhìn cơ cấu công ty có 2 công ty CP Lideco 2 và 8 đã là công ty con của NTL, 2 công ty này có vốn điều lệ tương đối ít nên chúng ta có thể không cần quá quan tâm.
Ngoài ra trong năm 2018, công ty đã phê duyệt thoái vốn 2 công ty con này. (Ảnh 2+3)
Với phần góp vốn của công ty tại CTCP Nhà Mỹ Xuân, năm 2017 công ty cũng quyết định thoái toàn bộ vốn góp. (Link tham khảo cafef chi tiết: https://bitly.vn/4nfi ) (Ảnh 4)
Như vậy bộ máy quản lý và vận hành của NTL đang được thu gọn tập trung lại, nguồn lực (Tài chính, con người…) cũng sẽ được thu gọn lại. Chúng tôi đánh giá đây là 1 bước đi đáng chú ý của ban lãnh đạo công ty khá tích cực để xem xét.
Cơ cấu cổ đông của NTL: (Ảnh 5)/ Có nhiều ẩn số mà chúng tôi đang chưa hiểu rõ?
Nhìn vào cơ cấu cổ đông ta thấy rằng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu cổ đông của NTL là bà Nguyễn Thị Mai và ông Đinh Quang Chiến chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu cổ đông của NTL. Trong khi đó chủ tịch Nguyễn Văn Kha chỉ chiếm có 5,95%.
Về 2 cổ đông lớn nhất của NTL chúng ta chỉ biết rằng bà Nguyễn Thị Mai và ông Đinh Quang Chiến đều là những cổ đông gắn bó với NTL từ những năm đầu lên sàn chứng khoán. (Ảnh 6)
Trong thời gian 1 -2 năm đổ lại đây Bà Mai và ông Chiến liên tục gia tăng cổ phiếu của NTL. (Ảnh 7 +8)
Không chỉ có ông Chiến và bà Mai mà rất nhiều cổ đông cán bộ công ty của NTL liên tục mua bán cổ phiếu của công ty với tần suất khá lớn trong 1- 2 năm trở lại đây. Điều này chúng tôi cũng chưa thể lý giải vì sao? Và chúng tôi để 1 dấu “?” / “Red flat” tại điểm này. Trong khi đó chủ tịch công ty chỉ nắm giữ 1 phần rất nhỏ và không giao dịch trong giai đoạn qua?
Trong 2 năm 2018-2019, chúng tôi khá ấn tượng với việc chi trả cổ tức cao của công ty sau 2 – 3 năm không chi trả cổ tức (đây là 1 dấu hiệu thể hiện công ty làm ra tiền thật). Năm 2018 là 20% và 2019 là 15% với thị giá đang là 21.300 đồng/cổ phiếu. Chúng tôi đánh giá đây là tỷ lệ khá tốt. (Tỷ suất cổ tức/thị giá năm 2019 = 1500/21300=7% ngang bằng với lãi suất ngân hàng) (Ảnh 9)
III. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty trong năm 2018. Điều gì sẽ diễn ra trong năm 2019.
Do đặc thù của NTL là doanh nghiệp bất động sản nên chúng tôi sẽ tập trung phân tích các dự án của NTL, để có thể đánh giá và đưa ra những dự đoán cho tương lai của công ty, những dữ liệu chúng tôi sẽ đi từ: Báo cáo thường niên của NTL (Thống kê các dự án).
Trong năm 2018 công ty đã tiến hàng thực hiện các dự án: (Ảnh 10+11+12)
Nhìn chung thì năm 2018, NTL lợi nhuận chủ yếu đến từ dự án số 1. Chung cư ở Hạ Long, hiện tại sang quý 1/ 2019 dự án đã bán gần hết và chỉ còn lại 49 căn (dự kiến thu được 35 tỷ lợi nhuận) và thu hồi nốt phần công nợ là 98 tỷ là xong.
Ngoài ra trong năm 2019, còn khoảng 200 tỷ lợi nhuận đến từ dự án số 4: Dự án KĐT BQL 32 và các dự án khác.
Sang năm 2020 chúng ta có thể thấy NTL sẽ có lợi nhuận chủ yếu đến từ dự án 2: Dự án Cao Thắng và Hà Khánh nếu bán được tốt. (Cần bám sát tiến độ bán hàng).
Ngoài ra trong năm 2019 chúng tôi khá ấn tượng khi công ty đi mở thầu dự án 68ha ở Núi Hạm. Nếu công ty thắng thầu thì là 1 tài sản ngầm tiềm năng để nhà đầu tư quan sát.
Link quy hoạch dự án: http://bit.ly/2L4vchv
Link clip về dự án: http://bit.ly/2LGbyb1
Chúng tôi chưa thể đánh giá được kế hoạch của công ty do các dự án chúng tôi chưa có điều kiện để khảo sát, tuy nhiên theo “Một lãnh đạo NTL cho biết, dựa trên cơ sở kinh doanh bán hàng dự án KĐT Bắc quốc lộ 32 và bán nốt các căn hộ còn lại chung cư Lideco Hạ Long thì mục tiêu lợi nhuận trước thuế là 295 tỷ đồng là trong tầm tay.”. Cái này cần rõ hơn là mọi người đến dự án khảo sát là hợp lý nhất. Chúng tôi nghĩ rằng dự án Hạ Long sẽ bán được hết do bán đc 90% số căn rồi còn 10% sẽ bán dễ dàng hơn.
IV. Rủi ro đầu tư NTL.
- Lãi vay gia tăng:
Công ty có kế hoạch phát hành Trái phiếu và vay vốn, xin cấp tín dụng khoảng từ 1.000 – 1.500 tỷ đồng.
Trong đó, HĐQT Lideco xin ý kiến cổ đông thông qua phát hành trái phiếu trị giá 1000 tỷ đồng kỳ hạn 2-3 năm, lãi suất cụ thể ĐHCĐ ủy quyền HĐQT công ty quyết định.
Như vậy rủi ro lãi vay và nợ vay của NTL là tương đối lớn, khác với các dự án của NTL lại triển khai mạnh trong các năm sau tuy nhiên việc tăng vay nợ nguồn vốn lên để có vốn kinh doanh của NTL làm cho chúng tôi lo ngại. Với lãi suất chúng tôi lo ngại sẽ gia tăng lên có thể ảnh hưởng tới lợi nhuận của công ty. Tuy nhiên chúng tôi cũng ấn tượng về việc Tổng nợ vay của NTL/ tổng nguồn vốn chỉ chiếm 8% (Rất thấp).
- Chu kỳ bất động sản:
Với một doanh nghiệp bất động sản chúng tôi vẫn lo ngại nhất là tính mùa vụ kinh doanh và chu kỳ bất động sản. Với dự án của NTL ở Quốc Lộ 32 chúng tôi sẽ tiến hành đi khảo sát dự án trong thời gian tới để nắm bắt được tiến độ bán hàng (do ở Hà Nội).
Còn dự án 23ha ở Cao thắng Hạ Long chúng tôi thấy rằng là 1 dấu “?” nếu như công ty mở bán ở năm 2020, khi mà dân cư ở Hạ Long không phải quá nhiều.
Dự án 68ha Núi Hạm sắp tới có thể là 1 tài sản ngầm nhưng cũng cần cân nhắc giữa nguồn Cung – Cầu thực ở Hạ Long để xem xét.
- Tiến độ dự án:
Nhiếu dự án của NTL còn đang cần giải phóng mặt bằng, chúng tôi sẽ cập nhật tiến độ sau. Tuy nhiên việc giải phóng mặt bằng ở Việt Nam chưa bao giờ là nhanh cả.
- Dự án 68ha mới đi đấu thầu chúng tôi chưa thể coi đó là 1 tài sản chắc chắn của NTL được.
V. Định giá
Nhìn chung với 1 doanh nghiệp có tính chu kỳ cao như bất động sản với thị giá 22.300 đồng/cổ phiếu (ngày 6/6/2019, tương đương 1.418 tỷ vốn hóa) thì chúng tôi cũng cẩn trọng đặt P/E là 5. Với lợi nhuận sau thuế dự kiến 2019 là 236 tỷ (theo đại hội đồng cổ đông đặt ra) + cổ tức 1.500 đồng/cổ phiếu (=6,7% thị giá). Thì NTL chúng tôi cho rằng đang ở mức hợp lý (PE=6).
Tài sản ngầm của NTL thực sự rất lớn, với 23ha ở Cao Thắng + 68 ha Núi Hạm (nếu trúng thầu) thì NTL sẽ có 91ha ở Hạ Long, Quảng Ninh. Với đất dân cư tiềm năng lớn chúng tôi cho rằng 91 ha này. Tuy nhiên dự án này chúng tôi cho rằng sẽ kinh doanh ở năm 2020 nên chúng tôi sẽ hạn chế đưa vào mô hình định giá (dự án 23ha Cao Thắng đã giải phóng xong mặt bằng đang thi công hạ tầng và cố gắng kinh doanh năm 2020).
VI. Quan điểm cá nhân.
Chúng tôi cho rằng NTL về mức giá 20 là có thể giải ngân được cho 1 năm tới. Ngoài ra quan sát tiến độ bán hàng và giải phóng mặt bằng của NTL. Nếu mọi người muốn mua lên (vì sợ giá không giảm về đó thì chỉ giải ngân tối đa là 24.000 đồng/cổ phiếu).
Giá trị hợp lí của NTL trong năm 2018 chúng tôi cho rằng ở mức 28-30k. Đà tăng có thể tiếp diễn trong năm 2019 hoặc không tùy tình hình công ty và nhất là dự án đang đấu thầu ở Hạ Long là 1 tin tức tạo động lực. Cần theo dõi kĩ.
Ngoài ra chúng tôi cập nhật 1 số hình ảnh của dự án Núi Hạm 68ha của NTL và dự án 23ha Cao Thắng qua một số diễn đàn. Mọi người có thể đến trực tiếp tham khảo dự án để có được thông tin rõ ràng nhất.
- Dự án khu đô thị tại các phường Hà Khánh, Cao Thắng và Hà Lầm, thành phố Hạ Long: diện tích 23ha, có 9ha đất thương phẩm, đã giải phóng xong mặt bằng, công ty đang làm hạ tầng, phân lô bán nền. Tiến độ làm hạ tầng cá nhân đã đi thực tế:
- Ngày 15/4/2019: đã san lấp xong, làm gần xong cống hộp thoát nước, dự kiến tháng 9,10/19 hoàn thành hạ tầng đưa vào kinh doanh cho dòng tiền về.
- Ngày 30/5/2019: đã xong cống hộp, san lấp xong, đã đổ bê tông rãnh thoát nước chính xong, đang xây thành rãnh thoát nước. Theo giá thị trường hiện nay – giá vốn (chi phí hạ tầng, chi phí đền bù, tiền sử dụng đất) cho lãi gộp khoảng yyy tỷ. Đến lúc mở bán và trong thời gian kinh doanh giá đất lên thì củng cố thêm biên lợi nhuận dự án. (Có văn bản của UBND tỉnh Quảng Ninh xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất kèm theo). Trong 1 năm gần đây, giá đất tại đây đã tăng gấp đôi
- Dự án khu đô thị tại phường Hà Tu, núi Hàm, thành phố Hạ Long:
- Diện tích 60,8 ha, đã có phê duyệt qui hoạch 1/500, đang làm thủ tục sơ tuyển nhà đầu tư, đã có văn bản của Sở xây dựng cho phép giải phóng mặt bằng (theo lời giám sát công trường). Dự kiến dự án này là nguồn dự án gối đầu cho 10 năm tới:
- Ngày 30/5/2019: Đã cắm mốc giới giải phóng mặt bằng, tháng 9 lấy toàn bộ mặt bằng cty tuyển than Hòn Gai để chuẩn bị làm hạ tầng. Quy hoạch 1/2000 là 121ha, trong đó …có quy hoạch 1/500 lấy 60,8ha, còn 47ha thì FLC lấy làm bến tàu (gần cây xăng petrolimex) .
- Nếu như công ty trúng thầu dự án này chúng ta sẽ tiếp tục quan sát tiếp các tiến độ giải phóng mặt bằng và giải ngân cho dự án (cái này chúng tôi sẽ cập nhật tại các báo cáo sau). Nhưng dự án này nếu có trúng thầu thì cũng mất 1 2 năm để triển khai trước khi có thể hạch toán cho công ty nên chúng ta có thể cẩn trọng tạm thời bỏ qua.
- Nếu như không trúng thầu dự án này, thì NTL trong hết năm 2019-2020 vẫn còn các dự án khác mà chúng tôi đã liệt kê ở bảng trên để triển khai. (Đặc biệt dự án 23ha ở Cao Thắng cũng hỗ trợ cho NTL có các dự án gối đầu để bán trong giai đoạn tiếp theo).
Nhóm đã phím cho khách hàng từ cho room vip tại ngày: 7/6/2019
