Trong phần trước chúng tôi đã viết về những thay đổi của DIG trong năm 2020 khi cơ cấu cổ đông có nhiều những thay đổi tích cực hứa hẹn sẽ giúp công ty bứt phá hơn trong giai đoạn 2021-2025. Trong bài viết này chúng tôi sẽ update kết quả kinh doanh mới nhất tại quý 1-2021 và đi phân tích chi tiết các dự án trọng điểm sẽ được hạch toán trong năm nay để gửi đến quý nhà đầu tư
I. Kết quả kinh doanh và quá trình tăng vốn
1. Kết quả kinh doanh mới nhất
Trong 5 năm gần nhất từ 2016 cho đến 2020 DIG đã liên tục tăng trưởng về kết quả kinh doanh và có tốc độ trung bình tăng trưởng cao, điển hình là lợi nhuận sau thuế. Theo đó tốc độ tăng trưởng Doanh Thu trung bình hàng năm lên đến 31% từ 655 tỷ năm 2015 lên 2,480 tỷ năm 2020. Lợi nhuận trong giai đoạn này cũng tăng mạnh ở mức trung bình 129% mỗi năm từ 10.4 tỷ lên 654 tỷ. (Hình 1)
Tại Quý 1-2021 báo cáo mới nhất vừa ra, công ty cũng đat kết quả khả quan khi tiếp tục tăng trưởng tốt so với cùng kỳ. Cụ thể doanh thu quý 1 đạt 502.9 tỷ, tăng 87% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 56 tỷ, tăng gấp 4.6 lần cùng kỳ. Chi tiết như hình 2 bên dưới.
Bóc tách kết quả kinh doanh của công ty có thể thấy rõ lợi nhuận quý 1 của DIG tăng là do mảng kinh doanh BĐS mang lại với doanh thu 360 tỷ và lợi nhuận gộp 106 tỷ. Biên lợi nhuận gộp đạt 29.4%, con số tương đối tốt với mảng BĐS. Về tỉ trọng mảng kinh doanh BĐS chiếm đến 72% doanh thu và 86.6% lợi nhuận gộp. Vì vậy gần như đóng góp chính cho kqkd của DIG là đến từ mảng BĐS. Cụ thể như hình 3 dưới:
Trong giải trình của công ty về kết quả kinh doanh quý 1 (Hình 4) cũng có thông tin khá chi tiết về dự án đã đóng góp cho mảng bất động sản Q1, đó là đến từ việc hạch toán dự án Vũng Tàu Gateway.
Cụ thể hơn về các dự án chúng tôi sẽ phân tích ngay dưới đây, nhưng nhìn chung với bctc quý 1 của DIG là khá tốt, tuy so với kế hoạch lợi nhuận trước thuế đề ra cho năm 2021 là 1.444 tỷ thì quý 1 chỉ hoàn thành gần 4% kế hoạch nhưng với các doanh nghiệp BĐS thì đa phần các quý cuối năm mới là quý hạch toán lớn các dự án. Vì vậy điều chúng ta cần là nhìn vào những dự án tiềm năng sẽ hạch toán được trong năm nay. Và các dữ liệu trên bctc đang cho thấy tiềm năng 2021 sẽ hạch toán được khá nhiều dự án.
2. Cổ tức và tăng vốn
Trong các năm gần đây DIG chủ yếu trả cổ tức bằng cổ phiếu. Đây là điều dễ hiểu khi công ty đang cần tiền, thậm chí là rất nhiều tiền để làm dự án. Mới đây DIG cũng đã chi cổ tức bằng cổ phiếu 10%. Và trong năm 2021 dự kiến sẽ tiếp tục trả 17% bằng cổ phiếu cho lợi nhuận của 2020 (Hình 5). Thời gian có thể vào quý 2-2021
https://www.dic.vn/uploads/files/2021/04/29/CBTT_24.29.04.2021n_chia-ctuccks.pdf
Ngoài chia cổ tức bằng cổ phiếu thì công ty sẽ tăng vốn cả bằng phát hành thêm để huy động vốn. Mục tiêu sau 5 năm nữa vốn góp công ty sẽ tăng từ 3,500 tỷ lên 10,000 tỷ.
Gần nhất, công ty sẽ phát hành riêng lẻ 75 triệu cổ phiếu với giá không thấp hơn 20k để lấy vốn làm cho dự án Bắc Vũng Tàu. (Hình 6)
Như vậy số lượng cổ phiếu sẽ bị pha loãng thêm khoảng 21% và giá phát hành thấp hơn nhiều so với giá trên thị trường hiện tại. Điều này trong ngắn hạn sẽ là không tốt cho giá cổ phiếu trên sàn nhưng xét về doanh nghiệp thì đây là bước lùi cần thiết để lấy vốn triển khai tiếp dự án lớn là khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu. Trong tờ trình họp đại hội cổ đông thường niên 2021 sắp tới công ty cũng tiếp tục cả phương án huy động vốn bằng phương pháp phát hành trái phiếu chuyển đổi 2,000 tỷ đồng với giá chuyển đổi không thấp hơn 40,000 đồng. (Hình 7)
Như vậy chúng ta có thể thấy công ty sắp tới sẽ tăng vốn rất nhiều cả bằng trả cổ tức bằng cổ phiếu, cả phát hành thêm cũng như trái phiếu chuyển đổi giá cao. Dự kiến hết năm 2021 vốn góp sẽ tăng từ 3,500 tỷ lên 4,200 đến 5,500 tỷ. Mục đích tăng vốn thì như đã nói ở trên đó chính là để đầu tư vào các dự án đang và sẽ triển khai trong thời gian tới. Điều quan trọng là liệu công ty có sử dụng một cách hiệu quả nguồn vốn có được hay không? Các dự án đầu tư có thu hút và bán được sản phấm tốt hay không? Trong phần dưới đây chúng tôi sẽ đi viết về các dự án trọng tâm của DIG trong năm nay và phần sau sẽ viết về các dự án tiềm năng cho giai đoạn 2022-2025 của DIG.
II. Các dự án trọng điểm trong ngắn hạn
DIG là công ty lớn trong ngàng BĐS và hiện đang thực hiện rất nhiều dự án trên cả nước. Ngoài các dự án nổi lên trên báo cáo tài chính công ty cũng còn nhiều quỹ đất và các dự án khác chuẩn bị triển khai. (Hình 8)
Dưới đây chúng tôi sẽ đi lần lượt các dự án lớn của công ty để giúp quý nhà đầu tư hình dung ra quy mô và kế hoạch hạch toán trong các năm tới của DIG sẽ ra sao.
1. Khu du lịch sinh thái Đại Phước
Dự án Khu đô thị Du lịch sinh thái Đại Phước thuộc địa phận cù lao Ông Cồn Xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Đây là một vị trí rất thuận lợi nằm trên trục phát triển kinh tế khu vực Đông Nam Bộ, giáp Quận 2 và Quận 9 Thành phố Hồ Chí Minh và các tuyến giao thông quan trọng như Quốc lộ 51A, đường vành đai 2 Thành phố Hồ Chí Minh, đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây và sân bay Quốc tế Long Thành (theo quy hoạch). (Hình 9)
Chi tiết dự án:
– Chủ đầu tư: DIC Corp
– Vị trí: Cù lao Ông Cồn, xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai
– Quy mô diện tích: 464,6ha.
– Tổng vốn đầu tư: 7.506 tỷ đồng
– Thời gian thực hiện dự án dự kiến 15 năm (2005-2019) và được chia làm 03 giai đoạn:
+ Giai đoạn 1 từ quý I/2005 đến quý IV/2009: Thực hiện các công tác đền bù, giải phóng mặt bằng; xây dựng cầu Đại Phước; san nền; hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu A (235ha); xây dựng (xây thô) khu biệt thự số 1, xây dựng hoàn thiện khu biệt thự số 3, số 4. Tổng mức đầu tư Giai đoạn 1 dự kiến là: 2.959 tỷ đồng. Hiện nay tiến độ thực hiện cho giai đoạn này đã được thực hiện đúng theo kế hoạch đã đề ra.
+ Giai đoạn 2 từ quý I/2010 đến quý IV/2014: Hoàn thành hạ tầng kỹ thuật khu B; xây dựng hoàn chỉnh khu biệt thự số 4; xây thô các khu biệt thự 2,5,6; xây dựng trung tâm công cộng đơn vị ở; khu hành chính và khu văn phòng, thương mại. Tổng mức đầu tư Giai đoạn 2 dự kiến là: 2.376.070 triệu đồng.
+ Giai đoạn 3 từ quý I/2015 đến quý IV/2019 sẽ xây dựng các chung cư cao tầng thuộc đơn vị ở số 1, 2. Khu khách sạn, nhà hàng – dịch vụ du lịch, khu Resort. Tổng mức đầu tư Giai đoạn 3 dự kiến là: 1.945.122 triệu đồng
Trong năm 2021 dự án dự kiến sẽ hoàn tất thủ tục bàn giao và hạch toán khoảng 31ha với doanh thu dự kiến khoảng 1,500 tỷ,
2. Chung cư Vũng Tàu Gateway
Căn hộ Vũng Tàu Gateway nằm ngay mặt tiền đường Ba Tháng Hai đối diện sân Golf Chí Linh thuộc thành phố Vũng Tàu. Dự án Gateway Vũng Tàu là 1 phần nằm trong tổng thể khu đô thị Chí Linh quy mô rộng gần 100 ha. (Hình 10)
– TÊN DỰ ÁN: VŨNG TÀU GATEWAY
– Vị trí: B13, Khu Đô Thị Chí Linh, P. Nguyễn An Ninh, Tp. Vũng Tàu
– Tổng diện tích: 22.560m², gồm 2 block GATEWAY A và GATEWAY B, cao 29 tầng và 01 tầng hầm
– Mật độ xây dựng: 32.6%
– Tiến độ dự án: Bàn giao vào quý II năm 2020. Hoàn thiện các hạng mục công trình.
– Số căn hộ: 1.538 căn hộ, DT từ 45-138m2
– Shophouse: 42 căn, diện tích từ 211-451m2
– Pháp lý: Sổ hồng Sở hữu vĩnh viễn
– Giá bán 20-24 triệu/ m
Trong năm 2020 dự án đã hạch toán 1,581 tỷ khu TTCL. Và trong quý 1 vừa ra dự án cũng tiếp tục được hạch toán khoảng 300 tỷ doanh thu. Còn lại sẽ được hạch toán tiếp trong các quý tới của năm 2021 (Hình 11)
Trên báo cáo tài chính Q1-2021 mục người mua trả tiền trước dự án Vũng Tàu Gateway giảm từ 347 tỷ xuống 196 tỷ. Như vậy dư địa doanh thu của dự án vẫn còn khá nhiều (Trên 300 tỷ)
3. Dự án khu dân cư Hiệp Phước – Nhơn Trạch
Dự án nằm trên mặt tiền đường Tôn Đức Thắng, ngay khu vực phát triển năng động của trung tâm xã Hiệp Phước, tỉnh Đồng Nai, khu dân cư Hiệp Phước có diện tích 21,53ha với tổng mức đầu tư 1.307 tỷ đồng. Dự án này có tổng số lượng 1.172 căn, gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư (Hình 12)
Dự án đã bồi thường và giải phóng mặt bằng gần như xong, đang triển khai và đã bắt đầu được bàn giao từ năm 2020 tuy nhiên không nhiều chủ yếu sẽ bắt đầu từ 2021. 2021 dự án chỉ hạch toán dưới 60 tỷ. (Hình 13)
Tại báo cáo tài chính Q1 thì hàng tồn kho dự án cũng tăng lên 340.5 tỷ cho thấy dư địa doanh thu cho năm 2021 là khá lớn, có thể đạt trên 500 tỷ doanh thu
4. Dự án Nam Vĩnh Yên
Tọa lạc tại vị trí phía Tây của thủ đô Hà Nội, dự án DIC Nam Vĩnh Yên City Vĩnh Phúc được kỳ vọng trở thành một thành phố hiện đại kiểu mẫu, đáp ứng tốt nhất mọi nhu cầu của cư dân thời đại mới.
Quy mô dự án: Tổng diện tích quy hoạch: 446,92ha. trong đó, giai đoạn 1 có tổng diện tích sử dụng đất là 194,74ha với quy mô dân số 28.473 người. (Hình 14)
Cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 1 dự án như sau:
– Đất trung tâm công cộng và dịch vụ: 206.295m², tỷ trọng 10,59%.
– Đất nhà ở: 762.466m², tỷ trọng 39.15%.
– Đất cây xanh mặt nước và ĐMKT: 370.614m², tỷ trọng 19,03%.
– Đất giao thông: 516.790m², tỷ trọng 25,64%.
– Bệnh viện đa khoa tỉnh và nhà ở dịch vụ xã Quất Lưu: 91.229m², tỷ trọng 4,68%
Tổng vốn đầu tư: 8.700 tỷ đồng
Hiện nay, Dự án đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện, tiến độ cụ thể như sau:
– Về xây dựng: đưa vào khai thác khách sạn DIC Star Hotels & Resorts Vĩnh Phúc quy mô 205 phòng đạt tiêu chuẩn 5 sao và 15 căn biệt thự song lập; xây dựng kè hồ Đầm Vạc, tạo cảnh quan thiên nhiên xung quanh
– Về pháp lý: tổng diện tích đất đã giao là 180, 98 ha
– Về công tác bán hàng: tiếp tục mở bán 198 lô vào Quý 4/2020.
Trong mục Người mua trả trước dự án Nam Vĩnh Yên cũng tăng rất tốt từ 634 tỷ lên 753 tỷ cho thấy dự án đang bán được hàng khá tốt và với việc mở bán 198 lô cuối năm 2020 sẽ được hạch toán vào 2021 và mang về doanh thu lớn cho DIG trong các quý tới khi đủ điều kiện hạch toán. (Hình 15)
5. Dự án DIC Star Apart’s Hotel Vũng Tàu
Dự án nằm tại thành phố Vũng Tàu với quy mô 372 căn hộ nghĩ dưỡng trong tổng diện tích dự án 11.306m2 với chiều cao 31 tầng. Với nhiều tiện ích cao cấp, hiện đại hứa hẹn tương lai sẽ ra mắt một căn hộ nghĩ dưỡng hấp dẫn du khách ở bãi biển Vũng Tàu. (Hình 16)
Chi tiết dự án:
– Diện tích khu đất: 11.306m2.
– Tổng số tầng nổi: 31 tầng (27 tầng căn hộ và 4 tầng trung tâm thương mại).
– Số tầng hầm: 1 tầng hầm và 1 hầm lửng.
– Diện tích trồng cây xanh: 4.052m2.
– Số lượng căn hộ: 372 căn (297 căn 1 phòng ngủ và 75 căn 2 phòng ngủ).
– Tiến độ dự án: Đã cất nóc và dự kiến bàn giao trong 2021
– Giá bán: từ 42-55tr/m²
Như vậy nếu bàn giao hết dự án trong năm 2021 và 2022 dự kiến sẽ mang về cho DIG 850-1,000 tỷ doanh thu. Và trên báo cáo tài chính quý 1 người mua trả trước cho dự án đã lên trên 500 tỷ cho thấy dự án khả năng sẽ hạch toán vào Q3 hoặc Q4 – 2021. (Hình 17)
III. Tạm kết phần 4
Do bài viết cũng đã quá dài cũng như chúng tôi muốn phần này tập trung update bctc mới ra và các dự án, sự kiện sẽ ảnh hưởng đến DIG trong năm 2021 để từ đó có cái nhìn tạm gọi là ngắn hạn cho DIG trong năm 2021. Trong phần tiếp theo chúng tôi sẽ cung cấp các dự án có tầm nhìn dài hơi hơn và định giá dài hơi hơn cho DIG trong chu kỳ đến 2025.
Trong năm 2021 như trên đã viết thì chúng ta thấy được 2 mặt tốt xấu của DIG trong ngắn hạn. Thứ nhất về điểm tốt thì đó là kết quả kinh doanh cùng nhiều dự án sẽ được hạch toán từ nay cho đến hết năm 2021. Công ty đặt chỉ tiêu doanh thu 2,800 tỷ và lợi nhuận trước thuế 1,444 tỷ. Chúng tôi cho rằng năm 2021 công ty hoàn toàn có thể hoàn thành chỉ tiêu đề ra khi mà dư địa doanh thu có thể hạch toán trong phần còn lại của năm lên đến 3,000 – 3500 tỷ. Tất nhiên là công ty sẽ chưa thể bàn giao hết các dự án hoàn toàn trong 2021 mà còn sang cả 2022 nhưng tỉ lệ công ty có thể hoàn thành kế hoạch là rất cao. Thứ 2 là về điểm xấu đối với DIG trong năm 2021 đó chính là việc tăng vốn nhiều do phát hành thêm giá thấp, cụ thể ở đây là phát hành thêm khoảng 15-20% (75 triệu cp) số cổ phiếu thông qua việc phát hành riêng lẻ với giá không thấp hơn 20k trong khi thị giá cp đang là 25-26K. điều này trong ngắn hạn rõ ràng làm pha loãng EPS của công ty.
Về định giá cho năm 2021 chúng tôi cho rằng mức giá phù hợp với DIG trong năm 2021 là khoảng 30-35K. Và ngắn hạn với mức giá gần 27 thì DIG không quá hấp dẫn trong ngắn hạn. Còn với dài hạn thì chúng tôi sẽ update trong bài viết sắp tới. Quý nhà đầu tư hãy theo dõi và đón đọc
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
