DPG: CÂU CHUYÊN TỪ TÀI SẢN NGẦM TẠI HỘI AN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP MỚI.

/ Tóm lược bài viết.
✏️ DPG là công ty hoạt động trong 3 lĩnh vực xây dựng (top 10 nhà thầu thi công, mỗi năm doanh thu hơn 1000 tỷ đồng, lợi nhuận khoảng 100 tỷ), thủy điện (Sông Bung, Sơn Trà 1 A+1B, sắp tới xây dựng Sơn Trà 1C, mỗi năm đem về khoảng 100 tỷ lợi nhuận tùy theo tình hình thời tiết, lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ là 60 tỷ), bất động sản (DPG đang chiếm 80%, hiện có 5 dự án bất động sản lớn, mà tiêu điểm chính sẽ là Võng Nhi được hạch toán 2019-2020, dự kiến đem về 1000 tỷ lợi nhuận trong 2 năm). Định giá DPG đang ở mức hợp lý (Quanh vùng 38-40) (Chưa tính tài sản ngầm chỉ tính thuần về lợi nhuận 2019-2020).
✏️Định giá dựa trên cơ sở giả thiết của chúng tôi gồm có:
 Mảng xây dựng mỗi năm khoảng 1200-1.400 tỷ doanh thu và 100-120 tỷ lợi nhuận. Với mức PE là 7 chúng tôi cho rằng định giá khoảng 770 tỷ
 Mảng thủy điện năm 2019 chúng tôi ước tính (sau khi trừ đi lãi vay) thì đem về khoảng 100 tỷ lợi nhuận, tuy nhiên DPG chỉ chiếm trung bình là 62% sở hữu công ty mẹ nên lợi nhuận dành cho cổ đông chúng ta là 60 tỷ/năm. Với PE là 7 chúng tôi cho rằng định giá khoảng 420 tỷ.
=>2 mảng này định giá 1.200 tỷ.

 Mảng bất động sản với quỹ đất khổng lồ DPG đáng lẽ được định giá tốt hơn khi sử dụng định giá trên giá trị tài sản. Tuy nhiên việc quỹ đất khủng nhưng chưa đi vào khai thác tránh trường hợp như DIG chúng tôi sẽ hạn chế việc định giá dựa trên quỹ đất mà chúng tôi sẽ định giá dựa trên những lợi nhuận mà DPG sẽ đem về trong giai đoạn 1 -2 năm tới. Với dự án Võng Nhi Casima công ty dự kiến đem về 1000 tỷ lợi nhuận trong 2 năm 2019-2020( 2019 là 300 , 2020 là 700 tỷ) chúng tôi coi như PB là 1 thì định giá mảng này khoảng 1000 tỷ trong 2 năm. Với 2019 là 300 tỷ.
✏️Vậy nhìn chung tại mức vốn hóa 1700 tỷ hiện tại (3 mảng kia thì sẽ định giá tương đối hợp lý 2019 là (1200+300=1500 tỷ) và năm 2020 là (1200+700= 1900 tỷ)) chúng tôi cho rằng DPG đang ở mức hợp lý. Dĩ nhiên sẽ là rẻ nếu định giá 4 dự án bất động sản của DPG trong tương lai.

II/ Lịch sử và ý tưởng chính đầu tư cho DPG.
✏️Công ty cổ phần Đạt Phương là một công ty hoạt động xuất thân từ mảng xây dựng cầu, đường được thành lập vào năm 2002 với 6 cổ đông sáng lập và vốn đăng ký lần 1 là 10 tỷ, giai đoạn đầu công ty chủ yếu là xây dựng thầu phụ cho các dự án công trình xây dựng. Năm 2005: Là năm bước từ giai đoạn thầu phụ sang giai đoạn nhà thầu thi công chính ký hợp đồng trực tiếp với nhà đầu tư và cũng đủ năng lực tham gia đấu thầu (công trình đấu thầu chính là cầu Buôn Trai và Dự án Quốc lộ 14C).
✏️Sang năm 2010, công ty lấn sân sang mảng mới là mảng thủy điện với công trình thủy điện đầu tiên; Thông qua công trình thủy điện Sông Bung 6 – Quảng Nam (là công trình thủy điện đầu tiên của Công ty vừa đầu tư vừa thi công xây lắp với tổng công suất là 30MW, tổng vốn đầu tư gần 700 tỷ đồng. DPG hiện tại đang chiếm 61,32% cổ phần tại Sông Bung 6.(Ảnh 1)

✒️Năm 2012: Thi công cầu Cửa Đại – Quảng Nam, công trình cầu trọng điểm của đất nước, với công nghệ phức tạp (Thi công cọc khoan nhồi đường kính lớn nhất Việt Nam 2m và bệ, thân trụ lớn).
✒️Năm 2014: Thi công dự án liên kết với nhà thầu nước ngoài, cụ thể công trình cầu Niệm 2 và đường dẫn (Hải Phòng) với giá trị hợp đồng 700 tỷ đồng.
✒️Năm 2015: Tiếp tục mở rộng đầu tư các dự án thủy điện phức tạp hơn bằng việc đầu tư xây dựng công trình thủy điện Sơn Trà 1 (1A + 1B), tổng công suất là 60 MB, mới hoàn thành phát điện trong năm 2018, số vốn hơn 2.000 tỷ đồng thể hiện tầm vóc của Đạt Phương năng động, uy tín và chuyển biến linh hoạt trong hoạt động sản xuất kinh doanh. (Sắp tới công ty đang triển khai nâng công suất Sơn Trà lên bằng cách xây dựng thủy điện Sơn Trà 1C với công suất 9MB). Hiện tại DPG đang chiếm 67,5% tại Sơn trà 1 A + 1B. (Ảnh 2)

✒️Năm 2019, Ngoài việc thực hiện xong dự án Sơn Trà 1A+1B trong năm 2018. Sang năm 2019, DPG sẽ tập trung đẩy mạnh vào mảng bất động sản với quỹ đất khủng đã được ghi trên. Tiến độ công ty đã hoàn thành xong khoảng 60-70% tiến độ của dự án bất động sản đầu tiên là Võng Nhi. Dự kiến sẽ hạch toán vào cuối năm 2019. Với dự án Bất Động Sản thì DPG chiếm 80% cổ phần. (ảnh 3)

Các công ty con của DPG (2,3 là thủy điện, 1,4 là làm bất động sản).

III/ Phân tích cụ thể DPG và cơ hội trong các mảng của DPG.
✏️ Như vậy, DPG có 3 mảng chính là: Xây dựng cầu đường + Bán điện (qua các nhà máy thủy điện Sông Bung 6 và Sơn trà 1A +B) và Dự án bất động sản nghỉ dưỡng (Võng Nhi, Cồn Tiến, Đồng Nà, Nồi Rang, Bình Dương). Ta sẽ đi bóc tách từng phần của DPG

a. Mảng xây dựng cầu đường của DPG.
DPG là công ty xây lắp với chuyên môn và thế mạnh trong xây dựng cầu, thường trong top 10 nhà thầu thi công về cầu. Tiêu chí chính để DPG tham gia đấu thầu là dự án phải được đảm bảo nguồn vốn. Trong quá khứ, các dự án được tài trợ bởi vốn ODA đóng góp lớn nhất vào doanh thu xây dựng hàng năm của DPG. Trong những năm gần đây, tỉ trọng doanh thu được đóng góp bởi các dự án có vốn góp ODA có xu hướng giảm dần do Chính phủ đang giảm tỉ lệ nợ công. Hiện nay, các dự án được tài trợ bởi nguồn vốn ODA đóng góp khoảng 15-20% doanh thu, các dự án của khối tư nhân đóng góp khoảng 20%, còn lại là các dự án nhà nước được giải ngân bằng vốn địa phương

✏️Trong giai đoạn 2014-2017, mảng xây dựng của DPG giao động trong khoảng 1010 tỷ lên 1.882 tỷ (CAO NHẤT VÀO NĂM 2015). Trong đó có xu hướng giảm mạnh từ năm 2015 xuống 2017. Do vấn đề đầu tư công và nợ công của Việt Nam bị tắc nghẽn trong nhiều năm trở lại đây khiên cho DPG cũng bị ảnh hưởng trong điều kiện kinh doanh. ((ảnh 4))

✏️Sang năm 2018, câu chuyện của DPG cũng tương tự như 2017. Mảng xây dựng không có quá nhiều khởi sắc, đạt 1366 tỷ đồng (năm 2017 là 1269 tỷ đồng, tăng 7%). Nhìn chung DPG đang hoạt động xây dựng có đủ việc để làm trong các năm tiếp theo. Chờ dự án đầu tư công được khơi thông khi đó DPG mới có thể tăng trưởng mạnh trong mảng xây dựng.
✏️ Kế hoạch cho năm 2019, Xây lắp kế hoạch doanh thu công ty mẹ là 1.421 tỷ gồm là số lượng hợp đồng 2018 chuyển sang (tưởng đương khoảng 70%) + 30% sẽ ký quý 2. Quý 1 thì đã ký kết với cầu thủ thiêm giá trị hơn 300 tỷ. Vậy GIẢ ĐỊNH CÔNG TY HOÀN THÀNH KẾ HOẠCH, thì năm nay DPG sẽ có 1.421 tỷ doanh thu tương ứng 8% biên lợi nhuận ròng (mức giả định) thì sẽ đem lại lợi nhuận là 113 tỷ (Con số 8% chúng tôi lấy từ việc tính toán trung bình các năm trước hiệu số Lợi nhuận của mảng xây dựng/doanh thu xây dựng của DPG).

NHẬN XÉT THÊM: Theo chúng tôi thì biên lợi nhuận ròng của DPG thường ở mức 5-10%. Tùy theo dự án và việc quyết toán tiến độ của DPG, chưa kể dựa vào thời tiết cũng như công tác giải phóng mặt bằng và nghiệm thu nên khó ước đoán chính xác…. Nếu nhà đầu tư nào khó ước đoán lợi nhuận của mảng xây dựng có thể lấy thận trọng Doanh thu mảng xây dựng *5% để ra được lợi nhuận ròng của DPG. Trong nhiều năm trở lại đây mảng xây dựng thường đem lại > 1000 tỷ đồng cho DPG.Vậy thận trọng thì mảng này có thể đem lại ít nhất khoảng 50 tỷ /năm.

b. Mảng thủy điện.
✏️Dự án Sông Bung (Công suất 30MB)
Giai đoạn 2014-2017: Thủy điện của DPG chủ yếu được đóng góp chủ yếu bởi dự án thủy điện đầu tiên là Sông Bung. Nhìn vào bảng trên có thể thấy mảng thủy điện chiếm tỷ trọng doanh thu khá thấp trong giai đoạn 2014-2017. Tuy nhiên lại chiếm biên lợi nhuận gộp rất cao >50%. Với việc giảm lãi suất thả nổi lãi vay trong giai đoạn 2014-2017 khiến cho biên lợi nhuận của DPG tại dự án Sông Bung tăng lên đáng kể. (Ảnh 5)

✏️Sang năm 2018, dự án Sông Bung không đạt được mức tăng trưởng ấn tượng như năm 2017 do tình hình thời tiết. Trong năm 2018, Sông Bung chỉ đạt 50 tỷ lợi nhuận sau thuế (giảm 80 tỷ lợi nhuận sau thuế như trong năm 2017).
Tiếp đến giai đoạn 2019, với tình hình thời tiết khô hạn vẫn chưa có thể cải thiện tốt DPG chỉ đạt kế hoạch lợi nhuận sau thuế của Sông Bung còn là 24 tỷ.Giả định lãi suất chưa thay đổi trong năm 2018, thì với việc chiếm 61% Sông Bung thì DPG sẽ có lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ sẽ là 15 tỷ đồng từ Sông Bung. Hiện tại vay dài hạn của DPG tại dự án Thủy điện Sông Bung là 224 tỷ.
Tham khảo qua Link: https://bom.to/gMQRD

✏️Dự án Sơn Trà 1A + 1B (Công suất 60MB)
Từ giai đoạn 2014-2017, Dự án thủy điện Sơn Trà không đóng góp gì cho kết quả kinh doanh của DPG.
Sang quý 3/2018, dự án mới chính thức đi vào triển khai và khai thác. Dự án theo chúng tôi trong giai đoạn đầu DPG khai thác chưa đạt điểm hòa vốn còn đang phải chịu lỗ. Dự án có công suất gấp đôi Sông Bung tuy nhiên với lãi vay ngân hàng cũng như khấu hao tăng mạnh trong giai đoạn đầu. Chúng tôi không kỳ vọng vào mảng này sẽ đem lại lợi nhuận cho năm 2019. Chúng tôi chỉ kỳ vọng DPG giữ không lỗ Sơn Trà 1A + 1 B trong năm 2019 là dấu hiệu tốt đối với chúng tôi.
==>Ngoài ra, Với số dư nợ là Dự án thủy điện Sơn Trà 1A, 1B: 1.400,38 tỷ. Và trong quý 4/2018 DPG chịu khoảng lãi vay lên khá cao là 75 tỷ đồng, chúng tôi nhận thấy rằng khoản lãi vay này sẽ bào mòn kết quả kinh doanh của DPG rất lớn. (Ảnh 6)

Nếu như DPG không có khoản lợi nhuận của bất động sản trong năm 2019 thì khả năng rằng DPG lợi nhuận sẽ giảm mạnh so với lại năm 2018 nhiều.
Trước mắt khi Võng Nhi dự án bất động sản được hạch toán duy nhất năm 2019 của DPG mới được hạch toán trong quý 4/2019.

c. Mảng bất động sản của DPG (Kỳ vọng vào Võng Nhi vào cuối năm 2019).
 Đây là một công trình rất quan trọng và có ý nghĩa. Tạo ra sự ĐỘT PHÁ BẤT NGỜ CHO DPG. (KEY CHÍNH KHIẾN CỔ PHIẾU ĐƯỢC KỲ VỌNG TĂNG GIÁ trong giai đoạn qua) Hiện DPG đã có một quỹ đất khủng tới 260 ha chưa từng có. Dự án này được làm theo hình thức BT. Tức là DPG bỏ vốn ra làm cho nhà nước thay vì trả tiền nhà nước sẽ chuyển giao cho DPG quỹ đất tại Hội An để DPG xây dựng và khai thác. Quỹ đất đó được thuyết minh cụ thể trong báo cáo tài chính kiểm toán năm 2018 như sau: (Ảnh 7)

✏️Với việc sở hữu quỹ đất vàng ở trung tâm Hội An, cạnh quốc lộ + cạnh biển, năm trong trung tâm du lịch Hội An. Việc bán hàng của DPG khá thuận lợi sau khi hoàn thành xong công tác xây dựng.
Tiến độ thực thi 5 dự án sẽ theo thứ tự: Võng Nhi (năm 2019-2020), Cồn Tiến (năm 2020-2021), Đồng Nà (năm 2021-2022), Bình Dương (Dự kiến sau cùng không rõ thời gian)) và dự án Nồi Rang (năm 2020) sẽ chuyển nhượng cho 1 công ty con làm (Đây là dự án công ty theo chủ quan ý kiến của chúng tôi sử dụng để tạo quan hệ với các cấp cao hơn).
✏️ Nhìn chung trong ngắn hạn, câu chuyện hay nhất trong ngắn hạn của DPG nằm ở dự án Võng Nhi (1 trong 5 dự án của DPG) trong giai đoạn này sẽ được hạch toán vào quý 4/2019 và đầu năm 2020 (theo lời chủ tịch DPG trong đại hội đồng cổ đông). Điều hạch toán có chắc chắn trong quý 4/2019 không? chúng tôi chưa có cơ sở để đưa ra kết luận, do hoạt động xây dựng bị ảnh hưởng bởi yếu tố chu kỳ khá lớn như ảnh hưởng bởi thời tiết, ảnh hưởng bởi tiến độ nghiệm thu công trình…
Tuy nhiên, chúng tôi đã khảo sát và nắm được rằng dự án hiện tại đang bán hàng rất tốt. Đợt mở bán đợt 1 của Võng Nhi đã bán hết hàng. Công ty đang mở bán đợt 2 với giá bán tăng lên đáng kể so với đợt 1.
Tham khảo qua link :https://bom.to/3uKNG .

Các dự án khác của DPG về bất động sản sẽ được mở bán trong giai đoạn 2020 trở đi. Tuy nhiên trong ngắn hạn (1 năm) DPG chỉ kỳ vọng chủ yếu vào dự án Võng Nhi mà thôi.
✏️ Kế hoạch năm 2019 mảng bất động sản sẽ đem về là 1.040 tỷ doanh thu, và 300 tỷ lợi nhuận sau thuế từ dự án này.
Theo chúng tôi được cập nhật thì Lợi Nhuận Võng Nhi sẽ đem về khoảng 1000 tỷ cho DPG trong giai đoạn cuối 2019 và 2020. (Ảnh 8)

IV/ Cập nhật quý 1/2019 và dự phóng quý 2/2019.
✏️Với báo cáo quý 1/2019 của DPG chúng tôi có thấy 1 vài key note như sau:
– Chuyển dịch cơ cấu doanh thu, lợi nhuận: Mảng thủy điện đóng góp gia tăng mạnh trong cơ cấu doanh thu và lợi nhuận gộp của DPG. Tuy nhiên lãi vay tăng đột biến.

✒️ Nhận xét và phân tích:
Chúng tôi nhận thấy sự chuyển dịch và gia tăng hiệu quả rất lớn ở mảng thủy điện chính thức được đưa vào hoạt động trong quý 3/2018. Sang quý 4/2018 và quý 1/2019.Mảng này mang về 62 và 74 tỷ lợi nhuận gộp.Gần như gấp đôi so với cùng kỳ. Tuy nhiên kèm vào đó là lãi vay cũng tăng lên nhiều lần (14 lên 51 tỷ tại quý 1/2019).
✒️ Nhìn chung hiệu số (Lợi nhuận gộp mảng điện – chi phí lãi vay) của DPG tại quý 1/2019 đạt là 74-51=23 tỷ. Cùng kỳ hiệu số đó đạt được là 31-14=17 tỷ.Gần như sêm sêm nhau.
—->Quý 1/2019 bị giảm lợi nhuận do mảng xây dựng của công ty chỉ đạt lợi nhuận gộp là 6 tỷ trong khi Q1/2018 là 15 tỷ.Trong đó chi phí quản lý là 13 tỷ và 10 tỷ (Hiệu số Lợi nhuận gộp mảng xây dựng – chi phí quản lý của năm Q1/2019 là -7 tỷ so với Q1/2018 là 5 tỷ).
Dự phóng sang quý 2/2019: Chúng tôi giả định rằng khả năng Hiệu số lợi nhuận (Lợi nhuận gộp mảng điện – lãi vay) của DPG ngang cùng kỳ quý 2/2018. Vậy câu chuyện của DPG tại quý 2/2019 sẽ do mảng xây dựng quyết định xem có tăng trưởng so với cùng kỳ hay không?
Tại quý 2/2018 mảng xây dựng của DPG đạt 39 tỷ, tồn kho khoảng 188 tỷ.
✒️Hàng tồn kho của quý 2/2019 ngang tầm so với cùng kỳ ở mảng xây dựng (bỏ đi 105 tỷ ở dự án Nam Quảng Nam (Võng Nhi)).Do đặc thù của ngành xây dựng việc hạch toán theo tiến độ công trình và từng giai đoạn xây dựng các hạng mục công trình. Do khối lượng công việc khác nhau, và thời gian triển khai dự án khác nhau. Chúng tôi khó lòng đưa ra con số chính xác lợi nhuận quý 2/2019. (ẢNh 9)

➡️➡️➡️Kết luận: Tại thời điểm quý 2/2019 chúng tôi cho rằng thận trọng nhất lợi nhuận của DPG chỉ ngang bằng hoặc gia tăng nhẹ so với cùng kỳ. Có thể xấu nhất là giảm.
Tuy nhiên câu chuyện hay nhất của DPG vẫn là câu chuyện ở thời điểm cuối năm quý 4/2019 đó là lúc dự án Nam Quảng Nam (Hội An) Casamina được bàn giao cho khách hàng.

V/ Rủi ro đầu tư
✏️DPG có thể được phân loại vào dạng tài sản ngầm. Câu chuyện của DPG là đang dần được rõ rang hơn khi các dự án của DPG đang thi công đều sở hữu vị trí đắc địavà sẽ hạch toán dần.
– Rủi ro về lãi vay (Rủi ro lớn nhất của DPG): Với mức lãi suất giữ thấp trong nhiều năm trở lại đây, chỉ cần có sự biến động lãi suất sẽ khiến cho DPG chịu lãi vay rất lớn khiến cho DPG bị ảnh hưởng nặng nề vào kết quả kinh doanh. Do công ty sử dụng vay nợ rất lớn.
– Rủi ro về việc các công trình xây dựng của DPG cũng bị ảnh hưởng bởi hoạt động đầu tư công và đầu tư BOT… Trong giai đoạn hiện nay những hoạt động này đang bị thanh tra, kiểm tra và kiểm soát rât chặt chẽ làm cho DPG cũng khó khăn hơn trong việc có các công trình để đi đấu thầu thực hiện.
– Rủi ro về kết quả kinh doanh của DPG có thể bị sụt giảm trong các quý đầu năm 2019, (quý 1-2-3) do dự án Võng Nhi chưa hạch toán mà lãi vay của DPG lại khá cao.
– Rủi ro pha loãng. Công ty thực hiện chia cổ phiếu theo tỷ lệ 2:1 vào quý 2/2019.
– Rủi ro thời tiết xấu có thể ảnh hưởng tới hoạt động thủy điện của DPG
IV/ Định giá và đưa ra khuyến nghị cho DPG.
Do DPG hoạt động trong 3 lĩnh vực : Xây dựng, thủy điện, bất động sản. Chúng tôi sẽ tách 3 mảng này ra và định giá từng mảng 1.
Giả Định, lãi suất vẫn đang được giữ ổn định trong thời gian gần đây.
– Với dự án xây dựng, với lợi nhuận 2 năm gần đây đang giao động trong phạm vi 100-120 tỷ. Giả định với PE mảng xây dựng lấy là 7.Thì DPG định giá mảng xây dựng khoản 700-840 tỷ.Lấy trung bình là 770 tỷ. Nếu như trong thời gian tới đầu tư công được triển khai mạnh sẽ hỗ trợ cho DPG tăng trưởng lợi nhuận cũng như gia tăng được định giá cao hơn mảng này
 Định giá hợp lý mảng xây dựng với PE 7 là 770 tỷ.
– Với dự án Thủy điện, mặc dù Sơn Trà đang chưa có lãi do đưa vào hoạt động trong quý 3/2018. Với công suất Sông Bung là 30MB, mỗi năm Sông Bung đưa cho công ty mẹ của DPG là 30 tỷ lợi nhuận (DPG chiếm 61% Sông Bung). Bù đắp phần lãi vay do Sơn Trà tạo nên. Vậy khoản này không đem lại lợi nhuận trong thời gian tới cho DPG đáng kể.
– Với kế hoạch năm 2019 lợi nhuận của thủy điện đem về tầm 100 tỷ, nhưng Lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ (DPG) chỉ nắm khoảng 62% sở hữu nên chỉ thu được khoảng 60 tỷ lợi nhuận. Với mức PE hợp lý là 7 => Định giá tầm 420 tỷ.
– Với dự án bất động, trong ngắn hạn DPG sẽ triển khai và bán Võng Nhi trong giai đoạn cuối năm 2019 và trong năm 2020. Dự án sẽ đem lại cho DPG khoảng 1000 tỷ lợi nhuận (Dự kiến 2019 là 300 tỷ, 2020 là 700 tỷ).
Vậy trong năm 2019, với những mảng sẽ sinh lời trong thời gian ngắn. DPG theo chúng tôi khá hợp lý khi định giá với vốn hóa 770+420+300= 1.500 tỷ. (Hiện tại vốn hóa của DPG đang là 1.700 tỷ) tương đối hợp lý.
Tuy nhiên, DPG vẫn còn những tài sản ngầm khác mà với mức vốn hóa 1.700 tỷ chưa phản ánh hết:
 Năm 2020, Cồn Tiến rộng 30ha, gấp đối Võng Nhi, sẽ đi vào khai thác bán hàng. Chúng tôi kỳ vọng dự án này sẽ tiếp tục bán được hàng và giúp thu lợi nhuận của DPG lên cao. Kỳ vọng nếu như bất động sản không đổ vỡ cũng như lãi suất đang được duy trì như hiện này. DPG sẽ đem lại lợi nhuận gấp đôi Võng Nhi
 Năm 2020 DPG cũng chuyển giao dự án Nồi Rang, dự án này là chuyển giao lại sẽ đem lại lợi nhuận không quá đột biến cho DPG
 Năm 2021, DPG sẽ dự kiến triển khai Đồng Nà (6,4ha)
 Đặc biệt, với quỹ đất lớn nhất trong các dự án của DPG, dự án Bình Dương với 183 ha. Sẽ được kỳ vọng đem lại khoản lợi nhuận kỳ vọng lớn cho DPG trong giai đoạn sau này.
 Ngoài ra theo chúng tôi cập nhất trong Đại hội đồng cổ đông năm 2019, DPG đã được bàn giao BT 1 dự án Khu công nghiệp 700ha cạnh Thaco. Dự án này cũng là tiềm năng tăng trưởng cho DPG trong tương lai sắp tới. Do mảng này DPG mới có kế hoạch triển khai trong năm 2019 trở đi. Chúng tôi không có nhiều thông tin về dự án.

=======================================
Phụ lục: Tóm tắt đại hội đồng cổ đông.
1. Tại sao lại không làm bđs ở công ty mẹ lại chuyển cho công ty con (Đạt phương hội an) làm?
TL: Do yêu cầu của chính quyền Hội An lập doanh nghiệp dự án không phải công ty mẹ

2. Dự kiến kế hoạch 2020 có tăng trưởng như 2019 so với 2018 ko? Dự kiến Bình Dương (183 ha) có làm được trong 2022 ko?
TL: 2020 tăng so 2019 ko? Thì đợi đại hội đồng sau.
Bình Dương đang giải phóng mặt bằng, và làm thủ tục. Còn 2022 hay ko thì do tương lai thị trường kinh doanh lúc đó như thế nào nên không trả lời chắc chắn được

3. Mảng BĐS (Võng Nhi) sẽ hạch toán lợi nhuận quý nào trong năm 2019? Ước tính lợi nhuận quý 1? Chủ tích nói rõ công ty cổ phần Phương Nam và khoản vay 37,5 tỷ.
Công ty dự kiến chia thưởng cổ phiếu (tỷ lệ 2:1) vào tháng mấy quý 2? Công ty kinh doanh rất tốt tăng trưởng ổn định nhưng ko có cổ đông ngoại, công ty có tìm đối tác như thế nào rồi? Dự kiến về mảng khu công nghiệp khi nào?
Đề xuất 2018 giá cổ phiếu biến động rất mạnh, đề nghị công ty tăng cường bảo vệ thông tin bảo vệ thông tin nội bộ

TL: Dự kiến hạch toán quý 4/2019. Dồn vào quý 4. Quý 1 ko có doanh thu bđs.
Thủ tục thì dự kiến vẫn quý 2 ko trả lời đc tháng cụ thể.
Chưa có cổ đông ngoại do nguồn vốn vẫn có chưa có nhu cầu tăng vốn. Chục quỹ đầu tư ngoài tìm hiểu nhưng chưa có kết luật chính thức hợp tác được với nhau được không? Hiện tại tài chính thì chúng tôi chưa có nhu cầu nên cần time tìm kiếm. Cổ đông chiến lược thì nên mang lại lợi thế ngoài việc tài chính cho công ty.
Khu công nghiệp thì đang làm thủ tục (không trả lời được, khá lâu).
Giá biến động mạnh thì lãnh đạo không trả lời được do thị trường quyết định. Chúng tôi không thể quyết định được điều này.
Công ty Phương Nam là đối tác với đạt phương từ nhiều năm. Khi công ty thiếu nguồn vốn kinh doanh đặt vấn đề cho vay 9% cho vay 8 năm.
4. Hạn hán Tây nguyên năm nay có ảnh hưởng gì tới doanh thu nhà máy điện hay không?
Dự án năm ở miền trung. Trong năm 2019 không ảnh hưởng.

5. Tình hình thủy điện Sông Bung 6 sao lại kế hoạch thấp? Giá bán bđs đất nền của DPG có phải bán thấp hơn thị trường hay không mà bán tốt thế? Công ty có biện pháp nào đẩy giá theo thị trường? Công ty có sự chuẩn bị gì về tài nguyên quỹ đất khi làm mảng bđs khu công nghiệp?
TL: Sông Bung 6 doanh thu năm 2017 là 140 tỷ, 2018 là 100 tỷ, năm 2019 đặt kế hoạch là 80 tỷ. năm 2018 là một năm hạn toàn bộ giải Tây Nguyên phía trường sơn là lưu vực của Sông Bung 6 bị hạn gần như không có mưa, nên song bung 2, 4 đều gần như ko có nước. Chính vì vậy làm giảm kế hoạch 6 tháng 2019 sẽ bị ảnh hưởng rất lớn do mùa mưa năm 2018 bị ảnh hưởng sang năm 2019. Chúng tôi mất 6 tháng 2019 giá điện cao thì lại ko có việc mà làm.
BĐS bán tốt vì chiến lược sản phẩm của DPG khác biệt so với thị trường nên bán được hết luôn. Giá thì cao hơn thị trường không phải do rẻ hơn mà là do khác biệt.
BĐS khu công nghiệp đang vẫn nghiên cứu tập trung chủ yếu ở miền trung. Quý 1 thì thường xây dựng thấp, quý 4 thì mới là quý công ty xây dựng được đột biến.

6. Thủy điện SƠn trà 1a,1b lập kế hoạch lợi nhuận 10 tỷ dựa vào đâu? Về kế hoạch xây lắp 2019 công ty có kế hoạch định hướng phát triển ntn? Về dự án Võng Nhi khó khăn gì và biện pháp giải quyết ntn?
TL: Chi phí của thủy điện bị ảnh hưởng lớn nhất là lãi vay (có cả khấu hao). Dự án Sơn trà dự kiến 2019 doanh thu Sơn Trà 1a, b là 270 tỷ. Chi phí lãi vay khoảng 160 tỷ, còn lại chi phí khấu hao và vận hành (chi phí vận hành thì chủ yếu thấp). Cơ sở thì lợi nhuận 10 tỷ thì chi phí gần như không đổi. Là một hằng số theo chúng tôi tính toán là 260 tỷ theo các năm. Còn doanh thu đạt được 270 tỷ theo dự tính chúng tôi = > lợi nhuận sẽ là 10 tỷ.
Dự án bất động sản kế tiếp thì công ty chưa có kế hoạch hợp tác đối tác khác.
Xây lắp thì hầu như bị giảm sâu trong các năm rồi do vấn đề chi đầu tư công. Năm 2018 hầu như các đơn vị khác đều giảm 40-50%, năm 2019 vẫn chưa khả quan hơn. Xét thấy cạnh tranh nhiều và lợi nhuận không nhiều => Chúng tôi chỉ duy trì không đặt nặng trọng tâm ở đây.
Về mặt Võng Nhi khó khăn thì do chưa có kinh nghiệm. Tuy nhiên chúng tôi có biện pháp khắc phục như thuê đơn vị tư vấn và có sản phẩm khác biệt. Quá trình đang làm thì không còn gì khó khăn gì.

7. Hết quý 1 công ty bán hàng Võng Nhi ntn? 2020 sẽ tập trung vào dự án bất động sản nào?
TL: Đợt 2 thì bán 60 căn shophoust, 150-160 căn, còn lại mấy chục căn thì chưa bán. Hầu hết đã bán hết sạch rồi (Chỉ chờ hạch toán thôi). Lưu ý của người tóm tắt: Với bất động sản chỉ khi nào xây xong bàn giao đất thì mới được hạch toán, nhìn chung DPG đã chuyển hết rủi roc ho người mua hàng, chỉ đợi hạch toán, nên võng nhi sẽ đem lại lợi nhuận hoàn toàn cho DPG. Độ trễ thì thường là từ công tác hoàn thiện, sổ đỏ, bàn giào… thì mất khoảng 6-9 tháng. DPG dự kiến hạch toán trong quý 4/2019 khá hơp lý.
2020 thì có Đồng Nà, Cồn Tiến (đang xây dựng), Võng Nhi nốt. Nhưng chủ yếu vẫn là ở Võng Nhi.

8. Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy dòng tiền của DPG là dòng tiền âm, tại sao DPG lại trả tiền cổ tức? Liệu cổ tức có được tài trợ bằng tiền vay hay không?
TL: Chúng tôi đã cân đối dòng tiền đủ để chi trả ko vấn đề gì cho dòng tiền của công ty.

9. Dự án casamia (Võng Nhi) dự kiến tổng doanh thu và lnst là bao nhiêu? Tại sao DPG lại sở hữu chỉ có 80%? Sau đó DPG sẽ triển khai dự án nào là chủ yếu
TL: Chúng tôi do lần đầu tiên làm bất động sản nên cần 20% cho người hợp tác có kinh nghiệm. 2019-2020 tập trung vào casamia. Các dự án đang xây dựng.

10. Kế hoạch đầu tư khu công nghiệp kết hợp khu đô thị là ntn?
Kết hợp vừa làm cho thuê đất + đô thị trong đó luôn.

11. Mong ban lãnh đạo chia sẻ về các khoản vay
Mong ban lãnh đạo chia sẻ về hợp đồng dự án xây dựng từ 2018 sang, quý 1 2019, hết năm 2019.
TL: Dự án thủy điện Sông Bung trả nợ 2022 sẽ trả hết (nợ 200 tỷ). Dự án Sơn Trà tổng vay 1500 tỷ (tỷ lệ là 80%, ân hạn 3 năm, vay tổng là 12 năm).
Xây lắp kế hoạch doanh thu công ty mẹ là 1.881 tỷ là số lượng hợp đồng 2018 chuyển sang (tưởng đương khoảng 70%) + 30% sẽ ký quý 2. Quý 1 thì đã ký kết với cầu thủ thiêm giá trị hơn 300 tỷ. Trong năm 2018 gối sang là 1.300 tỷ.

12. Xin chủ tịch chia sẻ sử dụng tài sản chủ tịch cho các tài khoản công ty? Năm 2018 hoàn thành là 75% thì theo đánh giá chủ tịch khả năng hoàn thành 2019 là bao nhiêu %?
TL: Cafef có đưa về bài báo này, chúng tôi nghi là có mục đích liên quan tới cổ phiếu và chứng khoán. Không phải mà chủ tịch mang tài sản của chủ tịch ra thế chấp. Do 2003 chúng tôi đã thay vì vay vốn ngân hàng khi công ty mới thành lập khó khăn, chúng tôi đã sử dụng tài sản của chính chúng tôi đi đảm bảo cho các khoản vay… Tờ báo làm ko công tâm.
Chúng tôi đã có mục tiêu để xây dựng nhưng để hoàn thành hay ko chúng tôi sẽ cố gắng hết sức

CHIẾN LƯỢC GIẢI NGÂN: Định giá của DPG đang ở vùng hợp lý (38-40) trong ngắn hạn, sẽ có 2 chiến lược giải ngân gồm mạo hiểm và an toàn.
Chi tiết chúng tôi tạm thời chưa public lên đây