Để quý đọc giả dễ hiểu và nắm bắt tốt những điểm nhấn của DXG, chúng tôi sẽ đi phân tích tình hình hiện tại của cổ phiếu và sau đó là tiềm năng, thời điểm bùng nổ cũng như định giá phù hợp đối với DXG. (Chi tiết theo các đề mục lớn của bài viết)
I. Kết quả kinh doanh 3 quý đầu năm 2020
Kết thúc 3 quý đầu năm DXG ghi nhận mức doanh thu và lợi nhuận đều sụt giảm mạnh so với năm ngoái. Theo đó tổng doanh thu 3 quý đạt 1876.8 tỷ, giảm 51% so với cùng kỳ, Lợi nhuận sau thuế đạt 138.1 tỷ và giảm đến 85% so với cùng kỳ. Cụ thế như hình 1 dưới đây:
Như thường lệ chúng tôi sẽ bóc tách kết quả kinh doanh để xem mức độ ảnh hưởng của các mảng cụ thể như thế nào. Bảng dưới là kết quả kinh doanh 9 tháng của DXG bóc tách theo từng mảng: (Hình 2)
Chúng ta có thể thấy mảng đóng góp lớn nhất cho doanh thu và lợi nhuận của DXG đó chính là mảng mô giới BĐS. Theo đó về doanh thu 2020 mảng này đóng góp đến 68.4% và 89.1% về lợi nhuận gộp. Đây là con số rất lớn và sẽ là mảng quyết định sự tăng trưởng của công ty.
Tiếp theo đó là ngành bán căn hộ, đất nền khi đóng góp 16.3% doanh thu và 10.2% lợi nhuận gộp. 2 ngành còn lại thì tỉ lệ đóng góp gần như không đáng kể nên khi phân tích sâu hơn ở phần dưới chúng tôi sẽ chỉ đi về 2 mảng này.
Về mức sụt giảm của từng mảng so với cùng kỳ thì chúng ta có thể nhìn biểu đồ dưới đây về mức sụt giảm so với cùng kỳ về doanh thu và lợi nhuận: (Hình 3)
Nhìn biểu đồ trên chúng ta có thể thấy các mảng của DXG đều có kết quả kinh doanh đi xuống ở mức độ lớn (Đều giảm trên 30% tất cả các mảng). Như vậy 2020 chúng ta không tìm thấy mảng nào có kết quả tăng trưởng của DXG. Nguyên nhân khiến kết quả kinh doanh của DXG sụt giảm nhiều như vậy đó chính là covid.
Dịch bệnh ảnh hưởng lớn nhất lên mảng mô giới BĐS của công ty vì tình hình mua bán BĐS gần như tê liệt trong đại dịch, nhu cầu mua sắm nhà cửa các dự án mới gần như là rất ít. Ngoài ra dịch bệnh cũng làm lùi lại tiến độ các dự án của công ty khiến thời điểm bàn giao được lui lại sang các quý sau.
Tổng kết lại kết quả kinh doanh3 quý đầu năm 2020 chúng ta có thể thấy đó là 1 bức tranh đầy những khó khăn và u tối đối với công ty. Nhưng cũng có thể coi 2020 chính là đáy FA mà công ty đang trải qua để sang 2021 với những kỳ vọng lớn hơn.
II. Tiềm năng tăng trưởng 2021
Cổ phiếu là kỳ vọng ở tương lai. Và đây chính là lý do mà DXG đạt đỉnh năm 2018 (2019 tốc độ tăng trưởng đã chậm lại dù vẫn tăng trưởng) và giảm từ giá 28 về giá 8.x do sự tăng trưởng chậm lại và ảnh hưởng nghiêm trọng từ dịch covid. Tuy nhiên từ giữa tháng 7 cổ phiếu lại bật tăng lại rất tốt dù vẫn còn đó 2 quý 3,4 khó khăn ở phía trước. Nguyên nhân chính là những kỳ vọng mà nhà đầu tư dành cho DXG trong 2021 sẽ sáng sủa hơn. Vậy những kỳ vọng đó nằm ở đâu?
1. Mảng môi giới BĐS
Đây là mảng đóng góp lớn nhất cho doanh thu và lợi nhuận của công ty. Đất xanh chính là doanh nghiệp có thị phần mảng mô giới BĐS lớn nhất cả nước trong nhiều năm trở lại đây. Với mạng lưới phân phối cùng đội ngũ nhân viên có kinh nghiệm, chuyên môn cao, Đất Xanh luôn khẳng định được thương hiệu và thế mạnh của mình. (Hình 4)
Dịch bệnh covid khiến cả ngành BĐS gặp khó khăn trong việc bán sản phẩm nên DXG cũng không thể tránh khỏi việc sụt giảm doanh thu và lợi nhuận. Theo đó trong 9 tháng 2020 riêng mảng mô giới BĐS đã giảm 39.6% về doanh thu và 30.3% về lợi nhuận gộp.
Tuy nhiên sau khi dịch bệnh đã được khống chế phần nào sự lây lan, vắc xin cũng đã được tìm ra và cùng với đó là những chính sách hỗ trợ nền kinh tế từ chính phủ như hạ lãi suất, đẩy mạnh đầu tư công thì ngành BĐS đã phần nào hồi phục và phát triển trở lại.
Với nguồn vốn rẻ từ chính sách bơm tiền của các quốc gia trong đó có Việt Nam thì phần nào đó dù đã bị chặn ở góc độ vĩ mô thì dòng tiền cũng vẫn sẽ tìm đến ngành BĐS. Chúng tôi cho rằng từ quý 4-2020 và 2021 ngành BĐS sẽ ấm dần trở lại để thu hút vốn đầu tư cũng như mua sắm BĐS. Đây chính là tiền đề để chúng tôi tin rằng trong 2021 mảng mô giới BĐS sẽ tăng trưởng trở lại so với 2020. Và DXG sẽ khẳng định được lợi thế cũng như sức mạnh của doanh nghiệp số 1 trong mảng mô giới BĐS
Chúng tôi kỳ vọng rằng 2021 DXG sẽ đạt doanh thu và lợi nhuận cao hơn nhiều so với 2020, cụ thể doanh thu mảng mô giới BĐS có thể đạt 2300-2500 tỷ, LNG đạt mức 1900-2100 tỷ tức tăng trưởng khoảng 50% so với năm 2020
2. Mảng bất động sản
Đây là mảng đóng góp ít hơn vào doanh thu và lợi nhuận cho DXG nhưng chúng tôi cho rằng chính mảng này sẽ là động lực tăng trưởng lớn nhất cho DXG trong năm 2021 với các dự án lớn sẽ được bàn giao và hạch toán cũng như đang được triển khai cho các năm kế tiếp. Cụ thể nếu soi kỹ bctc quý 3 chúng ta có thể thấy mục người mua trả trước đang tăng dần qua các quý trong năm 2020. Tại bctc quý 3 mục người mua trả tiền trước ngắn hạn đã tăng lên 2,419 tỷ, trong đó 2,377 tỷ là trả trước của cá nhân mua căn hộ. Chi tiết như hình 5 bên dưới:
Rõ ràng với việc các cá nhân trả trước tăng thì đồng nghĩa với đó là công ty đang mở bán được dự án BĐS của mình và sẽ sớm hạch toán trong thời gian tới. Nhìn sang mục hàng tồn kho chúng ta cũng sẽ thấy logic với điều trên khi mà tồn kho cũng tăng mạnh từ 6,442 tỷ lên 9,316 tỷ. trong đó phần lớn là BĐS dở dang. Cụ thể như hình 6 dưới:
Như vậy có thể thấy công ty đang có nhiều dự án đã và đang triển khai, trong đó các dự án lớn như Gem Riverside, Opal Boulevard, đặc biệt là Gem sky world. Đây đều là các dự án lớn nằm tại vị trí đắc địa và sẽ hạch toán từ 2021. Cụ thể các dự án như thế nào? Thời gian hạch toán, địa điểm, …
Dưới đây chúng tôi sẽ đi phân tích chi tiết các dự án lớn công ty đang triển khai và sẽ hạch toán trong thời gian tới cho DXG.
a. Dự án Opral Boulevard
Đây là dự án nằm tại 18 Kha Vạn Cân, p. An Bình, tx. Dĩ An, Bình Dương với tổng diện tích toàn khu là 14,757 m². Cụ thể thông tin dự án như sau: (Hình 7)
– Diện tích sàn xây dựng: 162,345 m²
– Quy mô: 2 tòa tháp A, B mỗi tháp cao 35 tầng chia thành 4 khu A1, A2 và B1, B2 với tổng 1446sp
+ A1: 278 căn và 7 TMDV
+ A2: 287 căn và 1 TMDV
+ B1: 437 căn và 8 TMDV
+ B2: 444 căn và 6 TMDV
– Tiến độ dự án: Đã hoàn tất nội thất và sẵn sàng bàn giao. Đây là link video cập nhật dự án vào tháng 10/2020:
https://www.youtube.com/watch?v=fC1F3YUz2Yk&feature=youtu.be
– Giá bán: Dự án được bán với giá 32-35tr/m²
Như vậy với việc gần như đã hoàn thành xây dựng thì dự án Opal Boulevard có thể bàn giao và hạch toán trong quý 4 2020 và đầu 2021
Với giá bán trên 30tr/m² thì dư địa của dự án vào khoảng 4,700 tỷ doanh thu và LNG khoảng 1000 tỷ. Đây chính là con số lớn cho các quý sắp tới của công ty khi biết rằng 3 quý đầu năm 2020 tổng doanh thu mảng BĐS chỉ là 308 tỷ.
b. Dự án Gem Sky World
Đây là dự án có chủ đầu tư là công ty cp BĐS Hà An, công ty con của DXG với tỉ lệ nắm giữ lên đến 99.99%. (Hình 8)
Chi tiết dự án:
– Vị trí: Xã Long Đức – huyện Long Thành – Đồng Nai
– Diện tích dự án: hơn 92ha
– Số lượng sản phẩm: 4,022 nền biệt thự và nhà liền kề
– Diện tích sản phẩm: 85-300 m²
– Vốn đầu tư dự án: 5,725 tỷ
– Khởi công: Q1-2020
– Dự kiến mở bán: Q4-2020
Khoảng 50.5% diện tích dự án là đất ở (hình 9), còn lại 49.5% là đất công viên cây xanh, trường học, đường giao thông, trung tâm y tế và các công trình cộng đồng phục vụ cư dân. Điểm nhấn đặc biệt của khu đô thị giải trí Gem Sky World là công viên trung tâm và 6 công viên nội khu rải khắp khu đô thị, trong đó nổi bật là quần thể giải trí rộng 3ha – Sky Park. Đây là khu giải trí – vận động ngoài trời và trong nhà đa chức năng bao gồm quảng trường, vòng đu quay, khu trò chơi Aventure Forest, khu leo núi, mê cung… đầy thử thách và kỳ thú.
Ngoài ra, dự án còn được quy hoạch các tuyến phố thương mại, trung tâm thương mại, trường học, khu thể thao, khu vui chơi trẻ em, khu y tế…
Về thời gian mở bán thì công ty sẽ mở bán theo từng khu. Theo đó phân khu Topaz Town (xem trên bản đồ quy hoạch hình ảnh trên) sắp được Đất Xanh công bố vào cuối tháng 11-2020. Đây là phân khu có quy mô 8 dãy nhà liền kề, 357 nền nhà phố tự xây với diện tích trung bình 100-230 m².
Các phân khu khác sẽ lần lượt được mở bán trong năm 2021 và hạch toán khi bàn giao. Giá bán các khu nhà xây sẵn từ 22tr/m². Giá vốn tính trên diện tích đất ở của dự án vào khoảng 12-13tr/m². Như vậy biên lợi nhuận mà dự án đem lại có thể đạt khoảng 40%. và với diện tích rất lớn, vị trí tốt cùng thiết kế hiện đại, tiện nghi thì dự án sẽ mang lại lợi nhuận lớn cho công ty trong những năm tới từ 2021.
Dư địa dự án sẽ là rất lớn nếu dự án được hạch toán (tính với giá bán 22tr thì doanh thu có thể lên đến 10k tỷ) nhưng do sẽ triển khai và hạch toán dần trong nhiều năm nên chúng tôi chỉ tính khu topaz town trong năm tới thì doanh thu của phân khu này cũng sẽ đạt khoảng 1,500 tỷ. LNG có thể mang về khoảng 600 tỷ
c. Dự án ST. Moritz (Opal Skyview)
Đây là dự án lớn tiếp theo của DXG tại HCM. Dự án được khởi công và mở bán từ 2020 và dự kiến sẽ bàn giao vào quý 4 -2021. Chi tiết dự án như sau: (Hình 10)
– Vị trí: Mặt tiền Phạm Văn Đồng, P. Hiệp Bình Chánh, Q. Thủ Đức, tp. HCM
– Quy mô dự án: 3,326m² với 15 tầng bao gồm 126 căn hộ cao cấp
– Tổng diện tích mặt sàn: 18,002 m²
– Thời gian mở bán: 2020
– Thời gian dự kiến bàn giao: Q4-2021
– Giá bán dự kiến: 55tr/m²
– Tiện nghi dự án: Link chi tiết: https://can-ho.vn/st-moritz-dat-xanh/
Như vậy với việc bắt đầu được mở bán và sẽ hạch toán vào cuối 2021, dự án dự kiến sẽ mang lại doanh thu và lợi nhuận lớn cho công ty. Chúng tôi dự kiến với giá bán công bố 55tr/m² dự án có thể mang về khoảng 1,000 tỷ doanh thu cho công ty.
d. Dự án Gem Riverside
Đây là dự án căn hộ cao cấp nằm tại quận 2, P. An Phú, HCM. Chi tiết dự án bao gồm:
– Loại hình sản phẩm: Khu căn hộ cao cấp
– Diện tích:
+ Diện tích toàn khu: 6.7 ha
+ Diện tích sàn xây dựng: 379,467 m²
+ Mật độ xây dựng khối đế: 31%
+ Mật độ xây dựng khối tháp: 24%
– Quy mô: 12 block, mỗi block cao 33-34 tầng với tổng cộng 3,175 sản phẩm
+ 34 căn hộ duplex villa
+ 3045 căn hộ tiêu chuẩn (1PN, 2 PN, 3 PN)
+ 96 căn hộ penthouse
– Khởi công: Quý 4/ 2017
– Chi phí xây dựng cho đến hiện tại: 1580 tỷ
– Doanh thu dự kiến toàn dự án: trên 12,000 tỷ
– LNG dự kiến: 2,400-3,000 tỷ.
Với dư địa dự án rất lớn và vị trí đắc địa tuy nhiên lại đang vướng pháp lý và hiện chưa thể tiếp tục triển khai mà đang phải tạm dừng. Vì vậy chúng tôi nêu ra để NĐT biết được những được, mất nếu dự án bị thu hồi hoặc được triển khai tiếp. Nếu bị thu hồi thì sẽ mất khoảng 1,500 tỷ còn nếu được triển khai sẽ thu về khoảng 12,000 tỷ doanh thu.
Bản thân chúng tôi đánh giá thì khả năng bị thu hồi là khó xảy ra vì bên cạnh là các dự án lakeview của Novaland hay Palm city của Keppel land vẫn giao bán ở thị trường thứ cấp bình thường. (Hình 11)
e. Dự án khác
Ngoài 4 dự án ở trên thì hiện tại và sắp tới DXG đã và đang triển khai nhiều dự án khác mà chúng tôi cũng không thể viết chi tiết hết ra được mà chỉ viết các dự án sắp hạch toán cũng như tiêu biểu của DXG. Các dự án còn lại quý nhà đầu tư có thể tham khảo tại bảng dưới đây. (Hình 12)
Dự án bôi xanh là Gem Premium cũng đang bị tạm dừng còn các dự án từ số 6 đến 14 hiện chúng tôi chưa cập nhật được nhiều thông tin về tỉ lệ nắm giữ, tính pháp lý và thời gian triển khai. Chúng tôi sẽ update và cập nhật khi có được thông tin chi tiết hơn.
III. Tổng kết
Như vậy chúng tôi đã phân tích tình hình hiện tại cũng như tiềm năng trong năm tới 2021 đối với DXG. Bài viết có hơi dài chút nhưng để viết về 1 tập đoàn lớn thì như vậy cũng là đã lược bớt khá nhiều những chỉ tiêu cơ bản cũng như nhiều thông tin bên lề như thoái vốn, tài chính, dòng tiền, …
Tuy nhiên tựu chung lại chúng tôi muốn nhà đầu tư nhìn rõ nhất và chỉ cần hiểu cốt lõi câu chuyện của DXG ở hiện tại và tương lai chứ k cần lan man quá nhiều ở những thứ không quá quan trọng và phần nào đã được chiết khấu ở giá trị cổ phiếu. Vậy cốt lõi với DXG chính là mấy gạch đầu dòng sau:
– Năm 2020 là năm khó khăn nhất đối với dxg trong nhiều năm qua khi mà thị trường chung ngành BĐS, dịch bệnh gặp nhiều khó khăn. Thoái vốn và thông tin dự án gặp khó, …
– Tiềm năng phục hồi sau dịch với ngành mô giới BĐS khá sáng với chính sách bơm tiền hỗ trợ sau dịch sẽ làm ấm lại ngành BĐS
– Năm 2021 sẽ có nhiều dự án lớn được đưa vào hạch toán và bàn giao giúp mảng bán căn hộ và BĐS sẽ bứt phá tăng trưởng mạnh so với 2020
DXG là cổ phiếu được kiến nghị trong room nội bộ khách hàng từ giá 10-14. Được public trên fanpage của team vào ngày 14/12 tại link:
https://www.facebook.com/1442435925797730/videos/401510821095704
Giá tại thời điểm public báo cáo này của DXG là 16.x
Lợi nhuận các khách hàng với DXG:
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
