I. Tổng quan thị trường
Tại quý 4-2019 và quý 1-2020 giá cổ phiếu HDC dao động trong vùng 20-25. Cùng với xu thế dòng tiền rút khỏi dòng BDS do lo ngại chính sách siết chặt cho vay bất động sản thì HDC cũng không thể tăng vượt được đỉnh cũ dù tình hình công ty theo chúng tôi là vẫn hoạt động tốt
http://cafef.vn/siet-chat-thi-truong-tin-dung-bat-dong-san-2019122914011806.chn
Hình 1: Diễn biến giá HDC trong khoảng nửa năm trở lại đây
Quý nhà đầu tư có thể đọc lại các báo cáo cũ tại đây:
– 05/06/2019: https://langtubuonnuocmam.com/hdc-cong-ty-cp-phat-trien-nha-ba-ria-vung-tau/
– 27/08/2019: https://langtubuonnuocmam.com/hdc-bao-cao-update-lan-2/
– 08/11/2019: https://langtubuonnuocmam.com/hdc-bao-cao-phan-tich-cap-nhat-bao-cao-tai-chinh-q3-2019/
Hiện tại bctc quý 4 cũng đã công bố với mức Doanh Thu và Lợi nhuận rất tốt. Vậy tình hình công ty năm tới sẽ như thế nào? Chúng tôi sẽ cố gắng làm rõ và chi tiết các dự án của công ty ở phần dưới đây.
II. Cơ cấu cổ đông và dòng tiền
Trước khi đi vào phân tích dự án của công ty thì việc đầu tiên chúng tôi nghĩ nên làm trước đó là nhìn lại cơ cấu cổ đông và dòng tiền công ty hiện tại đang như thế nào. Nó giống như việc khám tổng quan một doanh nghiệp trước khi đi vào chuyên sâu hơn ở các phần sau.
- Cơ cấu cổ đông
Hiện tại cơ cấu cổ đông nắm giữ cổ phần tại công ty HDC như hình dưới
Hình 2: cơ cấu cổ đông của HDC
- Chúng ta có thể thấy cơ cấu cổ đông của HDC khá loãng khi cổ đông lớn nắm giữ tỉ lệ rất ít và đa phần là các cổ đông nhỏ lẻ. Có 1 điều khi ban lãnh đạo không nắm quá nhiều cổ phiếu thì cổ đông có quyền đặt ra câu hỏi về trách nhiệm cũng như nhiệt huyết mà ban lãnh đạo dành cho công ty là nhiều hay không?
- Điều này thực ra nhìn lại quá khứ thì quý nhà đầu tư cũng sẽ rõ được phần nào. Đó là hàng năm HDC luôn đặt kế hoạch rất khiêm tốn dù nắm trong tay là quỹ đất khổng lồ với những vị trí đắc địa. Tốc độ triển khai các dự án của HDC cũng không phải là nhanh. Công ty có quỹ đất với giá vốn rất thấp, vị trí đẹp, diện tích lớn nên áp lực thua lỗ với ban lãnh đạo là không cao.
- Hiện tại có 3 quỹ lớn đang nắm giữ cổ phiếu của công ty trong đó có 2 quỹ nước ngoài thì có thể làm đối trọng với ban lãnh đạo công ty để tránh những hiện tượng tiêu cực trong việc hạch toán lợi nhuận.
- Có một điều tích cực là gần đây các thành viên ban lãnh đạo đã đăng ký và mua vào để tăng lượng nắm giữ công ty. Điều đó cho thấy niềm tin vào tình hình kinh doanh sắp tới của công ty
Hình 3: Ban lãnh đạo công ty đăng ký mua HDC
- Dòng tiền, cơ cấu tài chính
Kết thúc quý 4-2019 công ty đã vay tổng cộng 912 tỷ. Chiếm 80% VCSH, đây là tỉ lệ vay khá cao cho các công ty bất động sản dù biết công ty đang cần tiền để triển khai nhiều dự án lớn trong năm nay và các năm tới. Tuy nhiên nếu thị trường BDS gặp khó chung trong việc bán sản phẩm đầu ra thì công ty sẽ gặp áp lực lớn với số tiền vay
Hình 4: Tỷ lệ nợ vay của công ty
Tuy nhiên cũng có cơ sở để ban lãnh đạo và công ty tiến hành vay nợ nhiều hơn để đầu tư các dự án đó là lợi nhuận lớn từ các dự án trong năm như Tây 3/2 và một số dự án gối đầu như Hải đăng, Đại Dương sẽ mang lại lợi nhuận đủ lớn để trả các khoản vay cũng như chi phí lãi vay.
Cụ thể trong năm 2019 dòng tiền kinh doanh của công ty cũng mạnh hơn so với 2018
Hình 5: Bảng lưu chuyển tiền tệ năm 2019 của HDC
Như vậy tổng kết lại về dòng tiền của công ty chúng tôi thấy công ty đang sử dụng nợ vay nhiều hơn để thực hiện các dự án trong các năm tới tuy nhiên hiện tại công ty có đủ năng lực và cơ sở để thực hiện điều đó khi mà 2019 các dự án vẫn bán tốt, đem về lợi nhuận tốt, 2020 tiếp tục có các dự án lớn được mở bán và hạch toán. Quý nhà đầu tư nên chú ý đến tình hình thị trường BĐS chung vì nếu thị trường đóng băng hay gặp khó khăn kéo dài không bán được hàng thì chúng ta cần đánh giá lại rủi do từ khoản vay.
III. Điểm nhấn bctc
HDC đã công bố báo cáo tài chính quý 4-2019 với kết quả kinh doanh ấn tượng. Theo đó tại quý 4 công ty đạt 351 tỷ doanh thu (tăng 53.9% yoy) và 80.8 tỷ LNST (tăng 41.5% yoy). Phần lớn doanh thu và lợi nhuận là đến từ mảng kinh doanh BĐS của công ty.
Hình 6: Chi tiết mảng doanh thu của công ty
Cụ thể tại quý 4-2019 công ty ghi nhận doanh thu từ 1 phần dự án Funtion Suites, ecotown Phú mỹ và đặc biệt là dự án Tây 3/2 có biên lợi nhuận gộp cao. Dưới đây là giải trình của công ty về việc tăng trưởng mạnh vậy:
Hình 7: Giải trình của công ty về tăng doanh thu và lợi nhuận Q4-2019
Ngoài điểm nhấn về kết quả kinh doanh thì trên bctc còn có những phần đáng chú ý khác như Tồn kho tăng do dự án xây dựng dở dang tăng
Hình 8: Chi tiết hàng tồn kho
Cụ thể các dự án và tiến độ chúng tôi sẽ cập nhật chi tiết phần dưới đây để quý nhà đầu tư có thể nắm được cũng như định lượng được công ty từ đó ra quyết định đầu tư cho mình.
IV. Tiến độ và chi tiết các dự án
Trước khi đi phân tích chi tiết từng dự án chúng tôi sẽ nói qua kế hoạch 2020 cho quý nhà đầu định hình được để đọc chi tiết dễ hiểu hơn.
– Trong quý 4-2019 công ty đã hạch toán tiếp dự án Funtion suites, ecotown phú mỹ, bắt đầu hạch toán Tây 3/2
– Trong năm 2020 công ty dự kiến sẽ tiếp tục hạch toán các dự án: Khu khách sạn của Funtion suites, Ecotown Phú mỹ, Tây 3/2. Triển khai dự án Hải Đăng, Đông 3/2
- Funtion Suites
Đây là dự án bao gồm:
– 100 căn hộ du lịch
– 71 phòng khách sạn
Hình 9: Dự án Funtion Suites
Phần căn hộ du lịch đã được hạch toán từ 2019. Cụ thể bắt đầu từ quý 3-2019. Đây đều là các căn hộ cao cấp, giá bán trên 50tr/m. Hiện tại chúng tôi cập nhật các căn hộ đã được bán hết
Phần khách sạn bao gồm 71 phòng khách sạn 4 sao cao cấp đã bắt đầu mở cửa đón khách từ ngày 01/02/2020. Khách sạn có vị trí view biển tuyệt đẹp, xung quanh không có khách sạn nào to và hiện đại như Funtion suites. Đây cũng là khu hạn chế xây dựng cũng như không còn nhiều khu đất có diện tích to cho việc xây dựng khách sạn. Vì vậy việc cạnh tranh của Funtion suites là rất ít.
Hiện tại chúng tôi khảo sát giá thuê phòng tại Funtion suites dao động trong khoảng 1.8 – 2.4 triệu/ngày. Như vậy giả sử tỉ lệ lấp đầy đạt 50-60% thì hàng năm khách sạn sẽ mang về cho công ty 20-25 tỷ lợi nhuận ròng.
Giá đặt phòng: https://www.tripadvisor.com.vn/Hotel_Review-g303946-d19609103-Reviews-Fusion_Suites_Vung_Tau-Vung_Tau_Ba_Ria_Vung_Tau_Province.html
- Ecotown Phú Mỹ
Dự án bao gồm:
– 319 căn nhà liền kề
– 2 tòa nhà chung cư xã hội có diện tích 39065 m, 1 tòa 9 tầng và 1 tòa 15 tầng
Hình 10: phối cảnh dự án Ecotown Phú Mỹ
Đây là dự án mà công ty đã hợp tác với Gia Phát, trong đó 3/4 dự án được bán sỉ cho Gia Phát với giá 7tr/m. Chỗ còn lại công ty bán với giá thị trường 13-15tr/m.
Dự án đã được hạch toán từ 2019 và còn lại hạch toán nốt sang 2020, tuy nhiên chúng tôi không kỳ vọng nhiều ở dự án này vì lợi nhuận thu về không cao khi đa phần là bán sỉ. 2 tòa nhà chung cư xã hội nên biên lợi nhuận cũng rất mỏng (5-10%) nên chúng tôi cũng loại ra khỏi định giá cho an toàn.
- Dự án Tây 3/2
Đ ây chính là dự án được kỳ vọng nhất 2019 và tiếp tục cho cả 2020. Tại quý 4-2019 dự án bắt đầu được ghi nhận giúp lợi nhuận công ty tăng mạnh so với cùng kỳ. Phần còn lại sẽ được ghi nhận trong năm 2020. Chi tiết dự án:
– Quy mô 63347.8 m
– Diện tích xây dựng 41593.2 m
– Tổng mức đầu tư: 358.8 tỷ
– Dự án bao gồm 96 căn Liền Kề, 114 căn Biệt Thự
Dự án đã hoàn thành hạ tầng 30.000 m2 đất ở (3/4 dự án) (HDC có 72%), còn hơn 10.000 m2 đất ở đang chờ thành phố đấu giá. (Phần hơn 10.000 m2 còn lại, tỷ lệ lợi ích của HDC là 100%). Cập nhật đến hiện tại công ty đã đấu giá thành công phần đất thêm này với giá đấu là 12 triệu/m và dự kiến sẽ mở bán trong Quý 2, chậm nhất là quý 3-2020
https://drive.google.com/file/d/1n1b8FOvc6LIct14N3MQQtUY1_Uz6mr-V/view (Văn bản công bố đấu giá thành công và giá đấu)
Hình 11: Vị trí khu nhà Tây 3/2
Đây là dự án nằm trên trục đường 3/2 và nằm giữa khu dân cư đông đúc cũng như gần biển nên nhu cầu từ thị trường là rất cao. Giá bán hiện tại chúng tôi cập nhật đang là khoảng 30tr/m. Giả định giá bán là 25tr/m thì khi hạch toán dự án sẽ mang về cho công ty 500 Tỷ lợi nhuận gộp.
- Dự án Hải Đăng (The Light City)
Đây là dự án phức hợp bao gồm nhà phố, biệt thự, căn hộ chung cư. Giai đoạn 1 của dự án được khởi công tháng 9/2019 và dự kiến hoàn thành cuối năm 2020.
Hình 12: Phối cảnh và vị trí dự án Hải Đăng
Dự án tọa lạc tại phường 12 (TP. Vũng Tàu) gần các trục đường chính Vũng Tàu – Bà Rịa, Vũng Tàu – Phước Tỉnh – Long Hải, phía Tây Bắc giáp QL51, với vị trí giao thoa các phân khu quan trọng của TP. Vũng Tàu như: Khu đô thị Bắc Vũng Tàu, khu phát triển du lịch ven biển Chí Linh – Cửa Lấp, khu đô thị sinh thái đặc trưng Bắc Phước Thắng.
Điểm cộng cho dự án có vị trí “hiếm có” gồm: khu đô thị Bắc Vũng Tàu, khu phát triển du lịch ven biển Chí Linh – Cửa Lấp, khu đô thị sinh thái đặc trưng Bắc Phước Thắng, đều là những khu vực có tiềm năng phát triển mạnh nhất của Vũng Tàu trong tương lai
Chi tiết cụ thể dự án:
– Tên dự án: The Light City
– Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco)
– Vị trí: Phường 12, TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
– Tổng mức đầu tư: Khoảng 2400 tỷ
– Tổng diện tích 49 Ha, giai đoạn 1 triển khai 27,2 ha, trong đó phát triển:
– 490 căn nhà liền kế (51.702 m2) có diện tích từ 100 – 157 m2
– 213 căn biệt thự (68.193 m2) có diện tích từ 239 – 385 m2
– Khoảng 400 căn hộ chung cư (6.774m2)
– Còn lại là phần diện tích xây dựng các công trình công cộng, cây xanh
– Mật độ xây dựng: 46,49%,
– cụ thể:
- Đất khu nhà ở: 46,49%.
- Đất công trình công cộng: 9,42%
- Đất cây xanh, thể thao: 4,38%
- Đất giao thông: 39,71%
Video khởi công dự án: https://youtu.be/b4MMTOV6wyI
Tại báo cáo tài chính quý 4-2019 chi phí xây dựng dở dang trong tồn kho của dự án tăng lên là 460.9 tỷ và theo chúng tôi sẽ tăng nhanh trong các quý tới khi công ty gấp rút hoàn thành dự án để có thể bàn giao kịp tiến độ (Hình13)
- Dự án Đại Dương
Đây là dự án thuộc công ty cp Đại Dương đã được công ty HDC mua lại và trở thành công ty con. Kết thúc quý 4 thì HDC vẫn nắm giữ 59% vốn góp của công ty CP Đại Dương. (Hình 14)
Như quý trước chúng tôi đã thông tin, sau khi hoàn tất việc mua lại nốt số cổ phần của ông Châu Anh Dũng thì HDC sẽ nắm 100% của công ty cp Đại Dương. (HÌnh 15)
Trong năm 2020 chúng tôi nghĩ việc mua lại cổ phiếu sẽ được hoàn tất để công ty sớm triển khai dự án. Chi tiết dự án khu du lịch Đại Dương như sau:
– Diện tích đất: 19.6 ha bao gồm 3 khu chính:
- Khu căn hộ du lịch nghỉ dưỡng: 5 ha
- Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng: 55ha
- Khu tổ hợp khách sạn 5 sao: 1 ha
- Ngoài ra là phần diện tích đường giao thông, công viên bổ sung
– Tổng mức đầu tư: 769 tỷ
Hình 16: Phối cảnh dự án Đại Dương
- Các dự án khác
Ngoài 5 dự án lớn trên thì công ty còn các dự án khác như dự án Đông 3/2, dự án đồi ngọc tước 2… cũng là những dự án đáng kỳ vọng trong các quý và năm tới. Chúng tôi sẽ không tính định giá các dự án này vào vì một phần chưa nắm rõ được thời điểm hạch toán, hoặc giá trị tương đối nhỏ. Trong các báo cáo quý sau nếu dự án được triển khai chúng tôi sẽ cập nhật chi tiết hơn cho quý nhà đầu tư
Ngoài ra trong quý 1/2020 công ty cũng đã tiến hành chuyển nhượng một số dự án đem về khoản lợi nhuận đột biến cho công ty (Giá trị hợp đồng đạt 106 tỷ)
https://drive.google.com/file/d/12bNBckXaNhXwXb923-6ZStTWXLPFC_7x/view
Hình 17: Văn bản chuỷen nhượng dự án và giá vốn
Như vậy từ chuyển nhượng dự án trên mang về cho công ty lợi nhuận vài chục tỷ đồng trong quý 1-2020.
V. Tổng Kết và định giá:
Kể từ báo cáo này chúng tôi xin phép lưu hành nội bộ khoản mục này
—–TEAM LÃNG TỬ BUÔN NƯỚC MẮM TỔNG HỢP VÀ PHÂN TÍCH—–
