HDC: CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN NHÀ BÀ RỊA – VŨNG TÀU

HDC: CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN NHÀ BÀ RỊA – VŨNG TÀU

I/ Tổng quan công ty
II/ Ý tưởng đầu tư trong năm 2019. Cập nhật các dự án của HDC (những dự án đem lại lợi nhuận trong 2019 để thẩm định) (Nếu ai cần đọc đọc cái này đầu tiên)
III/ Rủi ro đầu tư.
IV/ Định giá.
V/ Quan điểm cá nhân.
—————————————————————————————–
Lời tựa: Chúng tôi cho rằng cổ phiếu bất động sản, mọi người chỉ căn cứ vào EPS tăng so với cùng kỳ chưa hẳn là con số chính xác để dự đoán biến động giá cổ phiếu. Cổ phiếu sinh ra và phát triển bởi kỳ vọng. Quá trình kỳ vọng càng cao và sau đó càng có nhiều giả thiết đưa ra kỳ vọng đó là đúng thì giá cổ phiếu sẽ có nền tảng đi lên tiếp theo. Với cổ sản xuất giá có thể chạy lên rất đều và không zic zac như cổ bất động sản. Lý do vì cổ sản xuất hoạt động kinh doanh của họ rất đều đặn, quý này nối tiếp quý kia, liên tục qua năm này qua năm khác. Tuy nhiên với cổ bất động sản thì nó là cổ mang tính dự án, chu kỳ khá cao. Ví dụ bạn xây 1 ngôi nhà đầu năm 2019 này. Bạn dự tính là quý 1 nhận giấy phép xây dựng và làm xong móng, quý 2 xong nhà, quý 3 sơn, quý 4 chuyển về nhà mới. Tuy nhiên, khi thực tế diễn ra nhiều khi quý 1 bạn định xây lại mưa nên chả đổ móng được, còn giấy phép xây dựng bạn nhận nhiều khi thủ tục hành chính liên quan các cấp hành chính lại kéo dài quá dự định. Cuối cùng tính quý 1 không nhận giấy phép xây dựng và làm móng nhưng có khi lại bị kéo dài tới quý 3-4…. Đó là những điều mà rất hay xảy ra với hoạt động xây dựng ở các công ty Việt Nam. Tuy nhiên, ở 1 chừng mực nào đó dù bạn có làm chậm đi chăng nữa bạn vẫn có KỲ VỌNG rằng nhà mình đã có sổ đỏ nhà là nhà của mình thì trước sau gì cũng xong. Nên chính lý do đó cái Kỳ vọng tiếp tục được diễn ra dù có bị chậm trễ so với dự định mấy tháng.

Qua ví dụ nhỏ trên, cái chúng tôi muốn đưa cho mọi người nhìn thấy đó là các bạn không nên sử dụng công cụ theo quý (3 tháng) về lợi nhuận so sánh với cùng kỳ để có thể kết luận và dự đoán đường đi của giá cổ phiếu bất động sản. Đó là điều rất khó vì các công ty xây dựng và bàn giao bất động sản cũng có những kiểu chậm trễ như ví dụ trên. Ngoài ra, khi còn kỳ vọng nhiều khi cổ phiếu còn chạy trước khi các bạn mua do dòng tiền đầu cơ đã gom đủ hàng và đẩy giá cổ phiếu lên như DPG tăng 3 lần đầu năm 2018 chẳng hạn (dù dự án quý 4/2019 mới được hạch toán). (Cách nhau gần 2 năm)
Chính điều đó chúng tôi nghĩ rằng với cổ bất động sản (hoặc các cổ dư án) chúng tôi chỉ có thể đưa ra dự đoán và khả năng xác suất thành công cao khi mọi người xác định đó là cơ hội có thể cho lợi nhuận đủ tốt trong 1 năm đổ lại. Và mọi người nên chú ý thời điểm để có thể tham gia để đạt được an toàn cao nhất.

Mặc dù vậy chúng tôi vẫn tin tưởng rằng dù bạn mua không chính xác ở trong 1 quý nào đó nhưng khi Giá cổ phiếu vẫn còn rẻ so với Kỳ vọng của chính cổ phiếu đó thì không sớm thì muộn giá cũng sẽ chạy theo kỳ vọng về lợi nhuận của công ty. Với chúng tôi thì timing trong 1 năm đổ lại để có thể có xác suất cao chính xác hơn.Hiện tại là hết quý 1, vậy còn 9 tháng chờ đợi để hết năm ra kết quả cuối cùng. Chúng tôi cũng cho rằng ko cần đợi đến cuối năm mà khả năng sẽ xảy ra trước đó vì kỳ vọng sẽ càng chạy sát vào ngày các công ty bất động sản hạch toán mạnh và giao nhà (thường là quý 4 cuối năm để người mua nhà nhận nhà trước tết Âm đón năm mới (dựa vào phong tục của người Việt Nam)).
Nhìn biểu đồ HDC và đường đi của tăng trưởng lợi nhuận so với cùng kỳ gần như rất khó lường. (Ảnh 1 + 2)


I. Tổng quan công ty.
✏️ HDC là một trong các doanh nghiệp dẫn đầu thị trường nhà ở bất động sản của Bà Rịa Vũng Tàu.HDC được cổ phần hóa từ năm 2001 với vốn điều lệ là 20 tỷ VNĐ (trong đó nhà nước nắm 40% giai đoạn đầu).Tính đến cuối năm 2018, vốn điều lệ của HDC đã đạt 504 tỷ đồng. HDC hiện đang kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản Các lĩnh vực hoạt động chính của HDC bao gồm kinh doanh bất động sản(chiếm khoảng 75% cơ cấu doanh thu), xây lắp vật liệu xây dựng dịch vụ vàsản xuất bê tông sản phẩm từ xi măng vừa.
Điểm qua 1 số nét chính thêm về HDC. Do được thừa hưởng là doanh nghiệp vốn có cổ phần nhà nước SCIC thời điểm khi niêm yết. Chính vì vậy HDC có 1 lợi thế rất lớn mà không phải một doanh nghiệp nào cũng có đó là quỹ đất từ khi có vốn nhà nước để lại.Năm 2017 SCIC đã thoái toàn bộ vốn và cơ cấu cổ đông của HDC đã thay đổi.Trong đó người nội bộ công ty được công bố thì có 15% (của chủ tịch là 13%) và có 1 quỹ đầu tư là Lucerne chiếm 9,1%, và Asean là 4,99%, và CTS là 4.23%. Vậy cơ cấu cổ đông của công ty nắm giữ bởi 33% cổ đông lớn.
✒️ Quan điểm: Vấn đề quan tâm ở cơ cấu cổ đông của HDC và quan điểm của chúng tôi (Ảnh 3)
Có 1 dấu hiệu chúng tôi thấy rằng cơ cấu cổ đông này hơi thiếu động lực mạnh cho Lãnh đạo khi chủ tịch chỉ chiếm có 13%.Đây là cái vướng mắc của HDC ở giai đoạn hiện nay khi chủ tịch chiếm không quá nhiều (1 cơ cấu đẹp chủ tịch nên chiếm 20-30%). Quan điểm riêng, với chúng tôi thì đây không hẳn là rủi ro. Vì hoạt động core bussiness của HDC không quá đòi hỏi chất xám cao, chủ yếu lợi thế cạnh tranh đến từ quỹ đất vốn có của nhà nước đã để lại. Ở 1 chừng mực nào đó chúng tôi nghĩ cổ đông lớn các quỹ bên ngoài sẽ không quá bị phụ thuộc vào chủ tịch 1 cách thái quá như nhiều công ty khác trên sàn như HPG MWG hay PNJ…. Tuy nhiên, hiện tại đội ngũ nhân sự cũng như chủ tịch đã làm việc và gắn bó với HDC trong thời gian lâu việc xảy ra mâu thuẫn là điều cũng gây bất lợi cho các bên kể cả cổ đông.
Câu hỏi về rủi ro khi hạch toán sai số liệu quá nhiều? Hoặc tiến độ kéo dài quá nhiều
✏️ Chúng tôi cho rằng cơ cấu cổ đông như thế này có thể đối trọng được, vì các quỹ hiện tại đang chiếm khá nhiều và chúng tôi có biết 1 vài thông tin có những nhà đầu tư cũng chiếm tỷ trọng cao trong cổ phần của HDC. Đây có thể là phần có thể giúp cổ đông nhỏ lẻ nương theo được khi có mâu thuẫn sai phạm nghiêm trọng xảy ra.

II. Ý tưởng đầu tư.
✏️ Với HDC chủ yếu là hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (xây dựng các khu chung cư và bán đất nền là chủ yếu). Kỳ vọng (hay tiềm năng) của HDC đến từ cac dự án chúng tôi liệt kê sau đây (Ảnh 4+5).

Và:

Lưu ý: Trong ảnh các phần bôi đỏ là các dự án trùng nhau ở phần “Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang ngắn hạn và dài hạn”. Bạn có thể bỏ phần đỏ ở mục “ Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang ngắn hạn” (Ảnh 4) và thay thế nó bằng cách xem ở mục “Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn” (Ảnh 5). (Điều thay đổi này do cách thức thay đổi kế toán hạch toán của HDC thay đổi ở quý 3/2018).
✏️ Mọi người chú ý nếu ở ảnh 2 + 3 ở cột quý 1/2019 các con số >0 là các dự mà HDC đang thực hiện dở dang => Đây chính là kỳ vọng của HDC từ năm 2019 trở đi
✏️ Để có 1 bảng chi tiết và đầy đủ nhất về HDC không còn cách nào khác khi chúng ta sẽ đi chi tiết vào bảng liệt kê ở 2 ảnh trên (ảnh 4+5) và ta sẽ đi chi tiết từng dự án 1.Thêm bức ảnh tổng thể vị trí của dự án (Ảnh 6).

✏️ Về tiềm năng dài hạn và chi tiết các dự án của HDC có lẽ chúng tôi sẽ hẹn ở các bản sau. Để tập trung vào HDC chúng tôi sẽ tập trung vào HDC trong 2 năm 2019 và 2020.Cùng với đó là kế hoạch của công ty.
Đặc biệt là trong năm 2019 này.(Bảng chi tiết tất cả các dự án sẽ cập nhật riêng cho khách hàng vip).
Ảnh 6 Kế hoạch của HDC trong năm 2019, với doanh thu 800 tỷ (+114%) và lợi nhuận 180 tỷ trước thuế, 144 tỷ sau thuế ( +138% so với 2018).

✏️ Chúng ta sẽ đi vào chi tiết các dự án này để đánh giá xem TIẾN ĐỘ VÀ KẾ HOẠCH CỦA CÔNG TY CÓ KHẢ THI KHÔNG?

2.1. Cao ốc văn phòng số 2 Trường Công Định (Fusion Suites). (Xem kỹ, dự án này chủ yếu đem lại lợi nhuận của HDC trong 2019)
Mọi người tham khảo ở Link sau có cụ thể: http://www.hodeco.vn/…/can-ho-du-lich-nghi-duong-khach-san-… , và cập nhật liên tục tại đó, chúng tôi chỉ nêu tóm tắt lại ý chính.
Ngoài ra tham khảo thêm link facebook: https://www.facebook.com/fusionsuitesvungtau/
• Dự án được tiến hành khởi công vào ngày 27/5/2016, dự kiến sẽ hoàn thành sau 24 tháng xây dựng và đưa vào hoạt động vào quí III năm 2019. (Giả định này chưa chắc chắn)
• Bắt đầu nhận đăng ký đặt chỗ các căn hộ tại dự án từ ngày 04/01/2018 – 10/01/2018.
• Đến tháng 03/2019, Dự án đã đã đổ sàn đến tầng 15, hiện tại theo quý 1 đang dở dang treo trên bảng cân đối kế toán là 68 tỷ. Tổng mức đầu tư khoảng 450 tỷ.
• Dự án chúng tôi sẽ lưu tâm tới việc bán 100 /170 căn vì các canh còn lại để cho thuê tạo dòng tiền đều ,ngoài ra do dự án là Contedol nên 100 căn bán cũng cho thuê lại như các Contedol khác.
• Dự án có nhiều diện tích khác nhau từ 40-80m2 nhưng giá đang giao bán là 55 triệu/m2. Do vậy chúng tôi thấy rằng doanh thu dự kiến của công ty khi bán hết 100 căn là 298 tỷ là tương đối khả thi. Theo cập nhật của chúng tôi dự án đã bán gần hết.
Tham khảo thêm các ảnh (7+8+9)



➡️ Kết luận: Chúng tôi thấy rằng dự án này sẽ có thể hạch toán 2019-2020. Con số cụ thể từng năm thì tùy vào tiến độ xây dựng của HDC làm được trong thực tế. Tuy nhiên chúng tôi kỳ vọng sẽ hạch toán hết vào 2019 ghi nhân khoảng 300 tỷ doanh thu và 50 tỷ lợi nhuận (Theo kế hoạch của công ty với giá dự kiến là 50 triệu/m2).
Kế hoạch doanh thu lợi nhuận công ty đưa ra chúng tôi nghĩ rằng hoàn toàn khả thi. Do dự án chúng tôi cập nhật đã được bán gần hết.

2.2. Dự án Ecotown Phú Mỹ (hạch toán trong năm 2019)


– Mọi người tham khảo thêm dự án ở link: http://hodeco.vn/view/25/ecotown-phu-my
– Tiến độ dự án: Khởi công Ngày 09/08/2018, Công ty đã tiến hành khởi công dự án. Tháng 3/2019, Dự án đã hoàn thành xong hệ thống hạ tầng kỹ thuật:


Theo trích dẫn trong link: https://nhadatnamsaigon.com/…/ecotown-phu-my-khu-dan-cu-hi…/
“Ngày 8/10/2018 Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco – mã CK: HDC) và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển nhà Gia Phát (Gia Phát Investment) đã ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh Dự án Ecotown Phú Mỹ. Với kinh nghiệm của GiaPhat Investment và GiaPhatVN (GiaPhatGroup) đã từng phát triển và phân phối các dự án: Đạt Gia Residence, Võ Đình Apartment, Căn Hộ Đông Thuận, Căn Hộ The Park Residence, Căn Hộ GateWay Vũng Tàu, KĐT Park Riverside Q9, KĐT Sim City Q9, KDC Bảo Lộc Capital, KDC Bảo Lộc Golden City, KDC T&T Long Hậu GĐ 1&2.. thì EcoTown Phú Mỹ chắc chắn sẽ lại là một dự án rất đáng để Khách Hàng mua ở hoặc Nhà Đầu Tư tin tưởng lựa mặt gửi vàng.”

“Tổng Quan dự án EcoTown Phú Mỹ – Bà Rịa Vũng Tàu:
CĐT: Cty CP Phát Triển Nhà BR-VT HODECO.
Thiết kế: Cty CP Kiến Trúc & XD Nam Á
Phát Triển Dự Án: GiaPhat Investment – GiaPhat Group.
Quy Mô Dự Án: 6.3ha với 319 Sản Phẩm Nhà Phố 5×20, 9×20..
Khởi Công: 09/08/2018, Giao nền dự kiến tháng 08-10/2019.
Lộ Trình Bán Hàng: 07/03/2019 bắt đầu nhận CỌC 50tr/căn. Mở bán Chính Thức 21/04/2019
Ngân Hàng Bảo Lãnh Vay 70% giá trị HĐ.”
– Dự án đã được mở bán: http://hodeco.vn/…/chap-thuan-mo-ban-giai-doan-1-du-an-khu-…
“Ngày 25/04/2019, Sở Xây dựng tỉnh BR-VT đã có văn bản số 1056/SXD-QLN về việc: “có ý kiến bán nhà ở hình thành trong tương lai (giai đoạn 1) đối với 234 căn nhà liền kế thuộc dự án Khu nhà ở Ecotown Phú Mỹ”. Theo đó:
Căn cứ quy định tại điều 55, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và điều 19 Nghị định số 99/2015/ND-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính Phủ, Sở Xây dựng thông báo 234 căn nhà liền kế (giai đoạn 1) thuộc dự án Khu nhà ở Ecotown Phú Mỹ tại Phường Phú Mỹ, Thị xã Phú Mỹ do Công ty HODECO làm chủ đầu tư đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai”.

DỰ ÁN MỞ BÁN QUÝ 2 NÀY, ĐÂY LÀ LÝ DO QUÝ 1 LỢI NHUẬN SỤT GIẢM
✏️ Theo chúng tôi dự án đã được chuyển giao cho Gia Phát khoản 3/4 số lượng căn hộ (giữ lại ¼) và bán với giá 7 triệu/m2. Chờ ngày hạch toán.Bắt đầu chào bán trong tháng 4 vừa rồi.
Với 7 triệu/m2 và số căn hộ là 234 căn, lấy diện tích thấp nhất là 90m2 => Doanh thu dự án là = 7.000.000 tr/m2 * 234 căn * 90m2 xấp xỉ khoảng 150 tỷ đồng.
Còn ¼ số căn hộ còn lại nếu mở bán thì hiện tạita sẽ có áng chừng khoảng 150/0.75=200 tỷ doanh thu.
✏️ Thận trọng dự án có thể đem về 50 tỷ lợi nhuận trong năm nay 2019. Con số này chúng tôi ước tính thận trọngtheo chủ quan (ứng với biên lợi nhuận 25%). Nhiều nhà đầu tư có thể ước tính con số cao hơn khi giá bán ¼ dự án còn lại đã nâng lên 13 triệu/m2 (con số mới cập nhật) thì khoảng doanh thu là 7*234*90+ 13* 85 căn*90 =250 tỷ. Tuy nhiên, chúng tôi ước tính thận trọng nhất. Nhà đầu tư có thể tự ước lượng, (có nhiều nhà đầu tư ước lượng lợi nhuận lên 100 tỷ chúng tôi cũng đánh giá không phải quá xa vời, do chúng tôi đã lấy S căn hộ =90m2 thấp nhất.) (Diện tích giao động từ 90 đến 180 m2)

2.3. Dự án Tây 3/2.
(Hạch toán trong năm 2019 1 phần,1 phần sang 2020). (đây là dự ánquan trọng kế hoạch 144 tỷ lợi nhuận sau thuế của HDC đạt được hay không sẽ phụ thuộc vào sự thành công của dự án này trong năm 2019, có thể vượt nếu dự án hoàn thành sớm)
Link: http://www.hodeco.vn/view/18/khu-nha-o-phia-tay-duong-3-2

Bao gồm 96 nhà ở liên kế và 114 căn biệt thự, Diện tích đất ở khoảng 41.500 m2 ,tỷ lệ sở hữu 72%.
Hiện tại: đã hoàn thành hạ tầng 30.000 m2 đất ở (3/4 dự án) (HDC có 72%), còn hơn 10.000 m2 đất ở đang chờ thành phố đấu giá.(Phần hơn 10.000 m2 còn lại, tỷ lệ lợi ích của HDC là 100%).
Dự kiến mở bán trong Q2 hoặc chậm nhất đầu Q3.
Giá vốn ( trên BCTC là gần 100 tỷ, có thể phải nộp thêm tiền đền bù sử dụng đất khoảng 60-90 tỷ) . Giá bán tối thiểu 22 tr/m2 trở lên.Phần hơn 10.000 m2 còn lại, tỷ lệ lợi ích của HDC là 100%.
Giá bán sẽ rất cao, tối thiểu 22 tr/m2 ( BT) -28 tr/m2( LK) sẽ bán trước 30.000m2.
Tính toán cụ thể với dữ liệu trên ta có:
Doanh thu 30.000m2 (HDC chiếm 72%) (Lấy giá thấp nhất 22 tr/m2)
= 22.000.000tr/m2 * 30.000m2*72%=475.000.000.000.
Doanh thu 10.000m2 (HDC chiếm 100%) còn lại có thể hạch toán 2019 (lấy giá thấp nhất là 22 tr/m2)
= 22.000.000 tr/m2 *10.000m2=220.000.000.000
 Tổng doanh thu áng chừng là khoảng 700 tỷ đồng .
Vốn đầu tư khoảng 400 tỷ (ảnh trên).
Trong 2019 phấn đấu bán xong 30.000m2 => Lời là 475 tỷ – 400 tỷ *3/4=175 tỷ
Nếu bán xong 10.000m2 => Lời 220 tỷ – 400 tỷ *1/4= 120 tỷ
 Dự án bán hết lời 175+120= 300 tỷ.
https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/…/hodeco-hdc-chuan-bi-cha…
Tổng giám đốc nói ngày 19/3/2019:“Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco, mã chứng khoán HDC) cho biết, đang chuẩn bị hoàn thiện hạ tầng và các thủ tục dự án Khu nhà ở Tây đường 3/2 để có thể triển khai đưa vào kinh doanh đầu quý II năm nay. Đây là dự án quan trọng đóng góp vào kế hoạch lợi nhuận 180 tỷ đồng trước thuế (hay 144 tỷ sau thuế) của HDC trong năm nay.”
Đến tháng 03/2019, dự án đã hoàn thành xong hệ thống hạ tầng kỹ thuật trên phần đất công ty sở hữu.


2.4. Dự án Đại Dương. (Ẩn số chưa rõ chuyển giao dự án khi nào?, sẽ tạo ra đột biến cho HDC nếu như bán thành công, đem về khoản lợi nhuận đột biến rất lớn)

Có ý định chuyển giao tuy nhiên chưa tìm đối tác. Dự ánchuyển giao sẽ tạo ra lợi nhuận đột biến cho HDC nếu tìm được đối tác thành công trong năm 2019. Theo chúng tôi phỏng đoán thì dự án có thể đem về cho công ty 500 tỷ lợi nhuận nếu chuyển giao được. (Cái này không chắc chắn)

2.5. Dự án Ngọc Tước (Dự án này theo kế hoạch của công ty năm 2018 thì vào năm 2019 hạch toán, tuy nhiên theo chúng tôi cập nhật thì sang 2020 mới hạch toán)
http://www.hodeco.vn/view/22/khu-biet-thu-doi-ngoc-tuoc-2
• Diện tích dự án: 14,3 ha
• Diện tích đất ở: 74.456 m2.
• Phát triển 159 nền biệt thự, nhà vườn với diện tích từ 300m2 -1000 m2.
Hiện tại còn khoảng 5 ha đất thành phẩm ở đây, trên BCTC giá vốn khoảng 100 tỷ ( chưa có hạ tầng, đã nộp tiền sd đất) giá đất đang giao dịch tại đây khoảng 40 tr/m2, sẽ triển khai trở lại vào năm 2020.
Ngoài ra các dự án gối đầu để triển khai và bán 2020 trở đi.

2.6. Dự án Đông 3/2 (2020)
http://www.hodeco.vn/…/khu-nha-o-khach-san-hodeco-sea-villa…
Dự kiến triển khai sau khi xong Tây 3/2.

2.7. Dự án Hải Đăng giai đoạn 1. (2020)
http://www.hodeco.vn/…/khu-nha-o-hai-dang-the-light-city-gi…
Tổng diện tích 27,2ha trong đó phát triển:
– Đất xây nhà chung cư : 6.774 m2 (khoảng 400 căn hộ)
– Đất xây nhà liền kế : 51.702 m2 (490 căn)
– Đất xây nhà biệt thự : 68.193 m2 (213 căn)
 Với tổng mức đầu tư ước tính 977 tỷ đồng
Sẽ khởi công trong Q2/2019.

2.8. Dự án khác triển khai. Cập nhật theo link
http://www.hodeco.vn/…/khu-nha-o-xa-hoi-hodeco-huyen-tan-th…
http://www.hodeco.vn/view/24/chung-cu-20-tang-thong-nhat
http://www.hodeco.vn/view/20/can-ho-25-tang-hodeco-seaside
http://www.hodeco.vn/view/15/khu-do-thi-phuoc-thang
http://www.hodeco.vn/…/khu-du-lich-sinh-thai-vung-tau-wonde…

➡️ Kết luận: Nhìn chung HDC có nhiều dự án tiềm năng và theo chúng tôi các dự án của HDC trong năm 2019 với kế hoạch ban lãnh đạo đưa ra là 144 tỷ sau thuế là con số khả thi. Chủ yếu sẽ ở dự án 2.1.Furiso;(khoảng 50 tỷ) 2.2. Erotown (khoảng 50 tỷ) ; 2.3. Tây 3/2, (khoảng 175 tỷ thuận lợi thì là 300 tỷ) 2.4 Đại Dương (nếu có đột biến).
Chúng tôi nhận thấy rằng khó ước lượng kết quả kinh doanh của công ty bất động sản, tuy nhiên nhìn vào bảng báo cáo chúng tôi cho rằng quý 2/2019 sẽ hạch toán Ecotown (khoảng 50 tỷ như ước tính ở trên), quý 3-4/2019 sẽ là dự án Furiso và Tây 3/2 là khoảng lợi nhuận là 80 tỷ còn lại. Theo như con số HDC ước đạt
Sang năm 2020 công ty xây dựng kế hoạch tăng 30% tiếp tục so với 2019 (dự kiến), điều đó nếu thành hiện thực sẽ khiến cho EPS của công ty khá hấp dẫn. Dự kiến lợi nhuận 2020 khoảng 200 tỷ LNST.
✒️ Về kế hoạch hằng năm của HDC chúng tôi khá ấn tượng trong nhiều năm trở lại đây HDC luôn hoàn thành sát kế hoạch. Chúng tôi cũng kỳ vọng năm nay công ty sẽ đem về 144 tỷ lợi nhuận sau thuế cho cổ đông như kế hoạch. (So sánh kế hoạch 2015-2018 và lợi nhuận đều hoàn thành>100%)


3. Rủi ro HDC
Ngoài rủi ro về lãnh đạo chúng tôi đã phân tích ở trên. Thì trong lĩnh vực chu kỳ như bất động sản rủi ro về pháp lý và rủi ro kinh doanh là điều dĩ nhiên xảy ra. Tuy nhiên trong 1 năm tới chúng tôi chỉ lo ngại dự án chậm tiến độ nhất chứ các rủi ro lãnh đạo và kinh doanh chúng tôi chưa thấy xuất hiện. Do các dự án được cập nhật bán khá tốt.
Ngoài ra chúng tôi chưa tính toán những biến động gia tăng thêm khi giá đất tăng thêm ở 1 số dự án đang mở bán. Chính vì vậy, đây có thể là điều tạo lên đột biến lợi nhuận cho công ty trong giai đoạn sắp tới.
Lưu ý: thêm nếu như dự án mà bán theo như giá đất đã tăng ở Tây 3/2 và bán xong hết. Chúng tôi tin rằng lợi nhuận sẽ còn vượt cả kế hoạch.Tuy nhiên chúng tôi không đạt cao vấn đề hy vọng này. Mọi thứ cần rất thận trọng trong đầu tư (lấy theo kế hoạch ban lãnh đạo) là hoàn toàn khả thi.

4. Định giá
Với vốn hóa hiện tại là 756 tỷ ( với thị giá 14.85 đồng/ cổ phiếu) Lợi nhuận dự kiến 2019 là 144 tỷ => EPS dự kiến là 2.900/1 cổ phiếu => Mức PE đang giao dịch trong năm nay khoảng 5.1 lần. Và P/E năm 2020 (dự kiến kế hoạch 200 tỷ, tương ứng EPS là 4.000 đồng/1cp ) thì P/E là 3.7 lần.
Chúng tôi thấy mức giá hiện tại tương đối rẻ cho tầm nhìn 1 năm tới. Chúng tôi kiến nghị mua đối với cổ phiếu HDC.