HDC là một trong những cổ phiếu có mức độ giảm mạnh nhất ngành BĐS khi đã giảm khoảng 53.2% từ mức đỉnh 38k/cp được thiết lập vào tháng 10-2025. Chúng tôi cho rằng có 2 nguyên nhân lớn dẫn tới sự sụt giảm này của HDC. Một là vĩ mô chung của toàn ngành khi lãi suất cho vay BĐS tăng cao đi kèm chủ trương siết tín dụng BĐS từ chính phủ. Hai là giai đoạn tăng giá trước trong 2025 tới từ yếu tố đột biến (thoái vốn dự án) và khi đã hạch toán hết thì HDC chưa có động lực tiếp theo hỗ trợ cho giá cổ phiếu. Chi tiết hơn chúng ta sẽ cùng đi làm rõ trong bài viết này. Ngoài ra chúng ta cũng cần đặt ra câu hỏi cổ phiếu sẽ giảm về đâu và đâu là mức định giá hợp lý của HDC để từ đó có thể biết vùng giá nào là vùng hấp dẫn với đầu tư dài hạn.
I. Kết quả kinh doanh – Đã qua khúc hạch toán lớn nhờ thoái vốn
Trước tiên chúng ta sẽ cùng đi cập nhật KQKD của công ty trong các quý gần đây để nắm được cơ bản tình trạng hoạt động của công ty. Trong Q4-2025 HDC ghi nhận doanh thu thuần đạt 175 tỷ đồng, tăng nhẹ 6% yoy. Lợi nhuận sau thuế đạt 31 tỷ đồng, cao hơn cùng kỳ với chỉ 0.2 tỷ đồng. (Hình 1)
Kết quả tốt là nhờ động lực từ việc tiếp tục ghi nhận một phần lợi nhuận khi công ty tiến hành thoái vốn khỏi ctcp dtxd Đại Dương với doanh thu ghi nhận trong Q4-2025 là 85.8 tỷ đồng. (Hình 2)
Như đã phân tích tại bài viết gần nhất về đà tăng giá của cổ phiếu HDC trong Q3-2025 và sang đầu Q4-2025 đến từ động lực thoái vốn hỏi dự án Đại Dương giúp mang lại nguồn lợi nhuận lớn trong ngắn hạn. Trong đó phần lớn lợi nhuận được hạch toán vào Q3-2025 với doanh thu từ thoái vốn lên tới 696 tỷ đồng.
https://langtubuonnuocmam.com/hdc-da-tang-gia-toi-tu-dau/
Như vậy kết thúc 2025 thương vụ thoái vốn đã được hạch toán tổng cộng 853 tỷ đồng doanh thu. Tổng thương vụ thoái vốn như đã phân tích sẽ mang lại cho HDC khoảng 1,100-1,200 tỷ đồng doanh thu cho công ty. Điều này đồng nghĩa với việc còn khoảng 250-350 tỷ đồng nữa sẽ được hạch toán nốt trong năm 2026 để hỗ trợ KQKD cho HDC trong bối cảnh mảng BĐS vẫn chưa có biến chuyển nào tích cực. Tuy nhiên doanh thu hạch toán không còn nhiều nên cũng không còn nhiều động lực để hỗ trợ cho giá cổ phiếu. Động lực sẽ nằm chính ở vĩ mô ngành cũng như các dự án lớn của công ty.
Ngoài lợi nhuận chính tới từ thoái vốn thì mảng kinh doanh chính của HDC là kinh doanh BĐS đang có xu hướng suy giảm mạnh. Doanh thu cả năm 2025 của hoạt động kinh doanh BĐS chỉ đạt 137 tỷ đồng, giảm 56% yoy và cũng chỉ chiếm 30% tổng doanh thu thuần. Nguồn dự án đủ điều kiện bàn giao rất hạn chế, chỉ từ một số ít sản phẩm đã bán từ The Light City giai đoạn 1 và dự án Ngọc Tước. Doanh số bán hàng cũng ở mức thấp do trong năm 2025 không có dự án mới nào mở bán. Dự án được kỳ vọng mở bán là The Light GD2 vẫn chưa được mở bán. Điều này sẽ ảnh hưởng tới KQKD cả các quý tới của năm 2026 khi nguồn dự án hạch toán đã dần cạn kiệt trong khi dự án mới lại chưa đưa vào kinh doanh.
Tiếp theo về nợ vay của công ty, sau giai đoạn giảm dần vào cuối 2024, đầu 2025 thì nợ vay của HDC có xu hướng tăng trở lại trong 2 quý gần đây. Tổng nợ vay tăng lên 2,201 tỷ đồng vào Q4-2025, tăng hơn 600 tỷ đồng so với đầu năm. Tỉ lệ nợ vay/VCSH cũng ở mức cao với 74.9%. (Hình 3)
Nợ vay tăng lên nhằm tài trợ cho việc gia tăng chi phí xây dựng dở dang với các dự án như Phước Thắng hay Long Điền. Trong năm 2025 HDC cũng tái cơ cấu nợ thông qua phát hành 1,000 tỷ đồng trái phiếu. Trong đó có 500 tỷ đồng là trái phiếu chuyển đổi ( trái phiếu sẽ chuyển đổi thành cổ phiếu khi đáo hạn giúp công ty không phải lo nghĩa vụ trả nợ nhưng sẽ làm pha loãng cổ phiếu ). Số lượng cổ phiếu chuyển đổi tương đương 25% số cổ phiếu đang lưu hành hiện tại và đây là tỉ lệ cao gây ra ảnh hưởng lớn khiến giá cổ phiếu giảm kẻ từ thời điểm phát hành là tháng 12/2025.
Tổng kết lại chúng ta thấy tình trạng kinh doanh của HDC trong quý cuối 2025 và các quý tới của 2026 là khoản lợi nhuận đột biến đã hạch toán gần hết còn mảng kinh doanh chính là BĐS lại đang đi xuống do chưa có dự án mới được đưa vào kinh doanh. Điều này kết hợp với việc HDC phát hành trái phiếu chuyển đổi làm pha loãng tới 25% đã khiến cho giá cp giảm mạnh hơn so với các cổ phiếu khác trong ngành.
II. Cập nhật các dự án chính
Trong phần này chúng ta sẽ cập nhật một số dự án kinh doanh chính của HDC để phần nào nắm được tình trạng và thời điểm các dự án trên được kỳ vọng đưa vào kinh doanh.
- Dự án The Light: GD1 của dự án được mở bán từ 2021 và hiện tại đã hạch toán gần hết. GD2 đã được phê duyệt mở bán với 199 căn nhà phố, BT. Tuy nhiên sau khi được kỳ vọng sẽ mở bán lại vào năm 2025 nhưng hiện tại vẫn chưa được mở bán lại. Chúng tôi cho rằng có thể công ty đang chờ đợi thời điểm phù hợp hơn để mở bán. Nhưng với vĩ mô BĐS lại đang khó khăn trở lại từ Q4-2025 thì có lẽ sẽ phải tới cuối 2026 mới có thể kỳ vọng mở bán được.
- Dự án đồi Ngọc Tước 2: Dự án có tổng diện tích khoảng 15.1ha tại Vũng Tàu và hiện đã hoàn thiện hết pháp lý, đang trong giai đoạn kinh doanh. GD1 của dự án được mở bán và hạch toán hết từ 2023. GD2 đang được hoàn thiện pháp lý để có thể triển khai và đưa vào kinh doanh trong thời gian tới. Diện tích thương phẩm còn lại của dự án khoảng 70%. Tiến độ thanh toán tiền sử dụng đất cho các giai đoạn tiếp cũng ước đạt khoảng 50-60%.
- Khu nhà ở phía tây 3/2: Dự án có khoảng 185 căn thấp tầng và đã được bán khoảng 70%. Phần còn lại đang bị chậm do việc GPMB chưa được hoàn tất. Tồn kho dự án cũng gần như không có thay đổi trên bctc với 74 tỷ đồng cuối 2025.
- Ecotown Phú Mỹ: Dự án NOXH với 870 căn đã được cất nóc vào cuối 2025. Dự kiến có thể đưa vào bàn giao trong năm 2026. Tuy nhiên do biên lợi nhuận dự án NOXH không cao với chỉ khoảng 10% nên kỳ vọng lợi nhuận không cao.
- Phước Thắng: Dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 và hiện đang trong quá trình thanh toán tiền sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng. Trong năm 2025 tồn kho dự án cũng tăng lên khá tốt khi tăng từ 159 tỷ đồng lên 508 tỷ đồng vào cuối năm. Trong năm 2026 chúng tôi kỳ vọng dự án có thể hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất để đến bước pháp lý tiếp theo.
- Ngoài ra HDC còn nhiều dự án khác nhưng đa phần mới trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý để đưa vào kinh doanh nên cũng chưa thể kỳ vọng nhiều vào việc đóng góp vào KQKD trong ngắn hạn.
Như vậy trong 2026 HDC chủ yếu sẽ phụ thuộc vào dự án NOXH tại Ecotown Phú Mỹ cũng như kỳ vọng The Light có thể mở bán cho GD2 của dự án. Tuy nhiên chúng tôi cho rằng sẽ là khá khó trong bối cảnh vĩ mô hiện tại của ngành BĐS. Điều đó có nghĩa KQKD 2026 của HDC cũng sẽ không có gì đột biến mà chỉ trông chờ vào hạch toán nốt thoái vốn Đại Dương và dự án NOXH.
III. Cập nhật vĩ mô ngành BĐS
Chúng tôi đã cập nhật khá chi tiết vĩ mô ngành hiện tại trong các bài viết về các cổ phiếu trong ngành BĐS như DXG, DIG, CEO gần đây. Về cơ bản ngành BDS trong năm 2026 sẽ đối mặt nhiều khó khăn, nhất là thanh khoản khi nền lãi suất nâng lên cao, đặc biệt là với BĐS khi nhà nước muốn nắn dòng tiền chảy sang các kênh sản xuất khác thay vì chảy vào BĐS như 2 năm vừa qua. Ngoài ra áp lực chiến tranh Mỹ – Iran trong thời gian gần đây cũng khiến rủi ro lạm phát leo thang và có thể ngân hàng sẽ phải nâng thêm lãi suất để kìm hãm lạm phát. Điều này sẽ là cú đấm bồi rất nguy hiểm cho ngành BĐS trong vài quý tới. Chúng ta cần phải quan sát thêm tình hình chiến tranh cũng như dữ liệu lạm phát, tỉ giá để dự phóng tốt hơn về vĩ mô thời gian tới. Tuy nhiên trong ngắn hạn 1-2 quý tới chúng tôi cho rằng để kỳ vọng vĩ mô cho ngành BĐS tốt dần trở lại là rất khó. Ít nhất cũng phải đến cuối 2026 hoặc đầu 2027 mới có thể kỳ vọng được vào việc phục hồi phần nào.
IV. Tổng kết và liệu giá cổ phiếu HDC có thể thủng đáy năm 2022
Với những phân tích trên chúng ta có thể thấy rõ bức tranh của cả ngành BĐS và riêng HDC. Đầu tiên cả ngành BĐS đang đối mặt nhiều khó khăn trong bối cảnh lãi suất tăng cao và cao đặc biệt với ngành BĐS khi nhà nước muốn siết tín dụng chảy vào BĐS. Ngoài ra HDC cũng đối mặt khó khăn hơn cổ phiếu khác trong ngành khi hoạt động hạch toán nguồn lợi nhuận bất thường từ thoái dự án đã gần hết trong khi dự án được kỳ vọng nhất là The Light vẫn tiếp tục trì hoãn mở bán khiến cho tương lai KQKD năm 2026 khá trầm lắng mà không có kỳ vọng nào lớn. Đây chính là 2 nguyên nhân chính khiến cho HDC giảm mạnh thời gian 2 quý gần đây từ 38k xuống chỉ còn 17.x k/cp. Câu hỏi đặt ra lúc này là liệu cổ phiếu có thể thủng đáy đã thiết lập vào cuối 2022 với mức giá 15.x k/cp. Điều này theo chúng tôi sẽ phụ thuộc định giá hiện tại và tình hình vĩ mô sắp tới (phụ thuộc nhiều vào chiến sự và giá dầu).
Hiện HDC đang giao dịch vùng giá khoảng 18 k/cp, tương ứng mức định giá P/B khoảng 1.23 lần. Đây là mức định giá khá rẻ so với lịch sử cổ phiếu nhưng cũng là phản ánh cho sự khó khăn của ngành cũng như của riêng cả cổ phiếu. Trong bối cảnh cả ngành giảm khá nhiều thì mức định giá trên theo chúng tôi vẫn chưa phải hấp dẫn nếu so với nhiều cp khác trong ngành có tiềm năng tốt hơn. Chưa kể HDC sẽ đối mặt rủi ro pha loãng của lô trái phiếu chuyển đổi sẽ đến hạn chuyển đổi vào cuối 2026 và cuối 2027. Vì vậy chúng tôi cho rằng nếu chiến tranh vẫn căng thẳng khiến giá dầu trên 90$ thì khả năng rất cao giá cổ phiếu HDC có thể về lại vùng đáy từng thiết lập năm 2022, tức khoảng 15.x k/cp. Tuy nhiên để thủng đáy 2022 chúng tôi cho rằng là rất khó vì đó đã là vùng giá trị sổ sách của cổ phiếu và tiềm năng các dự án của công ty vẫn là khá lớn nên khi vĩ mô bớt xấu là giá cổ phiếu đã có thể đảo chiều phục hồi trở lại.
– Link room zalo miễn phí: https://zalo.me/g/ajxejn485
– Đăng kí dịch vụ tư vấn: https://langtubuonnuocmam.com/dich-vu
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
Nhập mã “LTBNM” để được giảm giá 10% khi mua acc tại wichart.vn. Áp dụng cùng với các chương trình khuyến mại khác nếu có.
Tuyên bố miễn trách nhiệm
Các thông tin và nhận định trong báo cáo này được cung cấp bởi team Lãng tử buôn nước mắm dựa vào các nguồn thông tin mà team coi là đáng tin cậy, có sẵn và mang tính hợp pháp. Tuy nhiên, chúng tôi không đảm bảo tính chính xác hay đầy đủ của các thông tin này.
Nhà đầu tư sử dụng báo cáo này cần lưu ý rằng các nhận định trong báo cáo này mang tính chất chủ quan của chuyên viên phân tích team. Nhà đầu tư sử dụng báo cáo này tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
Team Lãng tử buôn nước mắm có thể dựa vào các thông tin trong báo cáo này và các thông tin khác để ra quyết định đầu tư của mình mà không bị phụ thuộc vào bất kỳ ràng buộc nào về mặt pháp lý đối với các thông tin đưa ra.
