Đây là cổ phiếu midcap ngành BĐS và gần đây được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm và hỏi chúng tôi về cổ phiếu này. Trong bài viết này chúng tôi sẽ phân tích về tiềm năng cũng như định giá về HLD. Cùng với đó là những gì nên kỳ vọng để quý nhà đầu tư quan tâm có thể hiểu và đưa ra quyết định phù hợp. Trong nhịp tăng vừa rồi của ngành BĐS thì HLD cũng không đứng ngoài cuộc. Cổ phiếu đã có cú nước rút tăng từ vùng 35 lên 5x. Vậy liệu vùng giá 5x hiện tại đã phản ánh những dự án nào và đã là đắt trong ngắn hay dài hạn hay chưa?
I. Tổng quan và kết quả kinh doanh Quý 3-2021
1. Tổng quan doanh nghiệp
HLD là doanh nghiệp kinh doanh chính trong ngành dự án BĐS và địa bàn chính trong các năm vừa qua là Bắc Ninh. Hiện công ty đã bắt đầu hướng sang cả các tỉnh khác có tiềm năng hơn như Hải Dương, Yên Bái.
Về tài sản và nợ, tài sản chính của công ty chính là khoản tiền tương đương tiền và tồn kho cũng như bất động sản đầu tư. Nói chung gần như tiền đều nằm dưới dạng đất và tiền. Nợ vay của công ty gần như không có khi tổng nợ vay ngắn và dài hạn là 41 tỷ đồng, nhỏ hơn nhiều lượng tiền mặt công ty đang có (123 tỷ đồng). Như vậy nhìn qua cấu trúc tài sản và nợ có thể thấy tài chính và tiềm lực doanh nghiệp là rất tốt so với mặt bằng chung các doanh nghiệp BĐS trên sàn.
Về quỹ đất, ngoài các dự án đã và đang được triển khai trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh ( đang hạch toán nốt và không còn nhiều) thì HLD còn có các quỹ đất tại các địa bàn khác như:
- Tòa nhà văn phòng cho thuê HUDLAND TOWER tại Hoàng Mai, Hà Nội (15 tầng, quy mô 1,792 m²)
- Khu dân cư mới tại Bình Giang, Hải Dương với quy mô 44.26ha
- Lô đất CC3 tại Lê Thái Tổ, Bắc Ninh với quy mô
- Các dự án tại Yên Bái (được chấp thuận quy hoạch và tham gia đấu thầu 3 dự án Đồng Tâm, Hợp Minh, Yên Ninh)
Như vậy có thể thấy sau khi thành công với các dự án tại Bắc Ninh trong những năm gần đây thì HLD đã có sự dịch chuyển quỹ đất sang các tỉnh khác là Hải Dương và xa hơn là Yên Bái. Nếu tinh ý chúng ta có thể thấy HLD luôn đi trc gom quỹ đất và triển khai khi BĐS tại địa phương đó bắt đầu nóng lên và dân cư cũng đông đúc lên nhờ cấu trúc dịch chuyển dân cư theo khu công nghiệp, hạ tầng.
2. Kết quả kinh doanh 2021 và quý 3
Trong 3 quý của năm 2021 kết quả kinh doanh của HLD đã có phần giảm sút so với 2020, cụ thể lũy kế 3 quý đầu năm doanh thu HLD đạt 57.5 tỷ đồng, giảm 57.7% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 10.5 tỷ, giảm 65.5% so với cùng kỳ. Đây là kết quả kinh doanh đã được dự báo từ trc khi mà trong năm 2021 công ty sẽ không có dự án lớn nào được bàn giao mà chỉ bàn giao nốt các dự án đã hoàn thành. (Hình 1)
Về tồn kho công ty cũng tăng không nhiều so với đầu năm khi kết thúc quý 3 tồn kho của công ty đạt 172 tỷ đồng, giảm 1 tỷ so với quý 2 và tăng 18 tỷ so với đầu năm. Tại quý 3 công ty không thuyết minh chi tiết nhưng do số tồn kho không thay đổi nhiều so với quý 2-2021 nên nhìn vào thuyết minh tại quý 2 thì tồn kho chính của công ty nằm tại dự án Bình Giang – Hải Dương (Hình 2)
Đây là dự án trọng điểm của công ty trong các năm tới và chính là kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư khi đầu tư vào HLD thời điểm hiện tại. Cụ thể dự án chúng tôi sẽ trình bày phần dưới của bài viết.
II. Tiềm năng các dự án
1. Dự án Bình Giang
Đây là dự án có tổng diện tích 44.26ha nằm tại Thái Học, huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương. Trong năm 2020 và 2021 dự án được tập trung giải phóng mặt bằng. Đến hết 2020 cơ bản đã hoàn thiện được 90% khối lượng. Phần còn lại được hoàn thiện nốt trong năm 2021 và dự kiến sẽ được khởi công vào cuối quý IV-2021. (Hình 3)
Chi tiết dự án:
- Vị trí: Xã Thái Học, huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương
- Tổng mức đầu tư dự kiến: 858.7 tỷ đồng
- Tổng diện tích: 44.26ha
- Quy mô: 800 căn shophouse và nhà LK, biệt thự với diện tích từ 150-450m². Căn hộ chung cư
- Mở bán: Q1-2022, Dự kiến bàn giao Q4-2023
Như vậy phải cuối 2023, đầu 2024 dự án mới hoàn thành và đưa vào bàn giao cho khách hàng. Khi đưa vào bàn giao sẽ mang lại lợi nhuận lớn cho công ty. Doanh thu có thể đạt 6,000-8,000 tỷ đồng, lợi nhuận gộp có thể đạt khoảng 2,000 tỷ đồng. Cao hơn vốn hóa hiện tại của công ty. Tuy nhiên nhà đầu tư chú ý dự án sẽ mất khoảng 3 năm nữa mới có thể bàn giao được để hạch toán.
2. Các dự án tại Hà Nội
Tại Hà Nội, HLD có triển khai xây dựng và cho thuê một số dự án như dưới đây:
- Chung cư cao tầng CT-17: Có quy mô 654 căn hộ trên diện tích 32,156m² tại Long Biên, Hà Nội. Đến hết 2020 đã bàn giao 641/654 hộ và còn lại bàn giao nốt 2021. Như vậy dư địa dự án là không còn.
- Tòa nhà văn phòng HUDLAND TOWER: Có quy mô 15 tầng nổi, 1 tầng hầm trên diện tích 1,792m² tại Hoàng Mai, Hà Nội. Đây là dự án văn phòng cho thuê và hiện tỉ lệ lấp đầy trên 90%. Dự án sẽ mang lại nguồn thu ổn định cho công ty, dự kiến hàng năm có thể mang lại doanh thu cho công ty khoảng 14-15 tỷ đồng doanh thu và 10 tỷ đồng lợi nhuận gộp (Hình 4)
Như vậy các dự án tại tp. Hà Nội đang được kinh doanh dưới dạng cho thuê với lợi nhuận gộp hàng năm khoảng 10 tỷ đồng, còn bất động sản để bán đã hết dư địa cho các năm tới.
3. Các dự án tại Bắc Ninh
Chi tiết các dự án công ty đang sở hữu và kinh doanh tại địa bàn Bắc Ninh như sau:
- Dự án nhà ở thu nhập thấp Bắc Ninh: Dự án có quy mô 7,411m² với tổng mức đầu tư khoảng 288 tỷ đồng. Quy mô dự án là 389 căn hộ. Dự án đã được hoàn thành và bàn giao cho khách trong năm 2020.
- Lô đất CC3: Dự án nằm tại khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ, Bắc Ninh. Dự án có tổng mức đầu tư dự kiến là 172.5 tỷ đồng và hiện vẫn chưa được khởi công. Dự án đang trong giai đoạn nghiên cứu chủ trương đầu tư đảm bảo đem lại hiệu quả cao nhất.
- Nhà vườn khu B: Dự án bao gồm 256 căn nhà LK, shophouse đã được hoàn thành và bàn giao trong năm 2020.
Như vậy tại Bắc Ninh các dự án của công ty triển khai đều hoàn thành và bàn giao nên không có dư địa để hạch toán trong thời giai tới. Dự án CC3 hiện chưa có thời gian triển khai và vẫn chỉ được coi ở dạng quỹ đất chờ đầu tư.
4. Các dự án tại Yên Bái
Đây là tỉnh mới mà HLD hướng đến trong tương lai các năm tới. Hiện tại các dự án tại Yên Bái vẫn đang ở trong giai đoạn nghiên cứu, tài trợ quy hoạch và chuẩn bị đấu thầu. Một số dự án trọng điểm như sau:
- Khu đô thị Yên Ninh: Đây là dự án có diện tích lớn nhất trong 3 dự án tại Yên Bái với 27.3ha. Dự án đã nổi lên mục tồn kho của công ty và sẽ được triển khai trong các năm tiếp theo (Hình 5)
- Khu đô thị Đồng Tâm: Vào tháng 3/2021 sở kế hoạch và đầu tư tỉnh Yên Bái đã thông tin khi mở hồ sơ đăng ký thực hiện dự án chỉ có duy nhất 1 nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án đó là HLD nên gần như chắc chắn công ty sẽ trúng thầu dự án này. Dự án có thời gian thực hiện từ 2021-2025 với tổng mức đầu tư ban đầu khoảng 240 tỷ đồng trên diện tích khoảng 3.93ha
- Khu độ thị Hợp Minh: Dự án có diện tích khoảng 24.62ha với tổng mức đầu tư dự kiến 672 tỷ và hiện cũng đã nổi lên trên mục hàng tồn kho của công ty cho thấy công ty đã đấu thầu thành công dự án và đang đầu tư chuẩn bị dự án.
Như vậy các dự án ở Yên Bái đều trong giai đoạn đầu và cần nhiều năm nữa mới có thể khởi công cũng như bàn giao được dự án. Chúng tôi sẽ cập nhật trong các bài viết tiếp theo.
III. Tổng kết và định giá
Như vậy với phân tích các dự án ở trên chúng ta có thể thấy kỳ vọng lớn nhất với HLD đó chính là dự án Bình Giang. Tuy nhiên sớm nhất cũng phải cuối 2023, đầu 2024 dự án mới đưa vào bàn giao được. Vì vậy trong giai đoạn 3 năm 2021 đến 2023 việc kết quả kinh doanh của công ty kém là chuyện bình thường. Với các doanh nghiệp BĐS nhỏ hay xảy ra tình trạng ít dự án nên việc gối đầu dự án giúp công ty liên tục có dự án bàn giao là khó mà sẽ bị ngắt quãng. Điều này cần nhà đầu tư phải định thời điểm tốt nếu là đầu tư ngắn hạn.
Về định giá, hiện tại HLD đang giao dịch trong vùng 48-50K/cp sau khi tăng mạnh từ nền 34-35k/cp. Vốn hóa hiện tại của HLD vào khoảng 1,000 tỷ đồng và với kỳ vọng chính là dự án Bình Giang mang lại lợi nhuận gộp khoảng 2,000 tỷ đồng sau khoảng 2-3 năm tới chúng tôi cho rằng mức giá này vẫn còn tốt với nhà đầu tư có tầm nhìn trên 3 năm. Với các nhà đầu tư ngắn hạn chúng tôi cho rằng định giá hợp lý với HLD trong 1 năm tới là khoảng 57-60K/cp tức vốn hóa khoảng 1,150-1,200 tỷ đồng.
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
