Hiện tại ngành KCN đang là một trong những ngành được kỳ vọng sẽ phục hồi sớm trước nền kinh tế với sự chuyển dịch FDI đáng chú ý trong những năm qua. Và trong bài viết này chúng tôi sẽ phân tích chi tiết về mã IDC, mã cổ phiếu đáng chú ý của ngành này.
I. Kết quả kinh doanh
IDC đã công bố KQKD Q4-2023 với kết quả kinh doanh khá ấn tượng với doanh thu đạt 2,239 tỷ đồng, tăng 85.3% yoy. Lợi nhuận sau thuế đạt 551 tỷ đồng, cũng tăng mạnh 67.5% yoy. Đây là kết quả rất ấn tượng trong bối cảnh nền kinh tế chung vẫn còn nhiều khó khăn. Nhìn xa hơn chúng ta thấy kết quả kinh doanh của IDC có sự bứt phá bắt đầu tư 2022 và động lực chính tới từ ngành KCN. (Hình 1)
Cụ thể hơn trong 2 năm vừa qua mảng KCN luôn đóng góp tỉ trọng lớn nhất về cả doanh thu và lợi nhuận với khoảng 45% về doanh thu và hơn 74% về lợi nhuận gộp trong 2 năm qua. Chi tiết như hình 2 dưới:
Ngoài mảng KCN thì mảng điện cũng có đóng góp khá tích cực và ổn định hàng năm với 40% doanh thu và 15% về lợi nhuận gộp trong năm 2023. IDC cũng kinh doanh khá nhiều mảng khác như xây dựng, thu phí BOT, BĐS nhưng tỉ trọng đóng góp của các mảng này là không cao.
Như vậy có thể thấy tác động chính tới kết quả kinh doanh của IDC sẽ là 2 mảng cho thuê đất KCN và mảng điện. Cụ thể hơn các mảng này kinh doanh thế nào hay có kỳ vọng gì trong năm 2024 chúng tôi sẽ phân tích chi tiết trong phần sau của bài viết.
II. Bóc tách kinh doanh các mảng chính
1. Mảng cho thuê đất KCN
Như đã phân tích sơ bộ ở phần trên, mảng cho thuê đất KCN là mảng có đóng góp lớn nhất vào kết quả kinh doanh của công ty trong các năm qua và cũng là mảng đang được kỳ vọng lớn nhất cho công ty. Điểm qua việc kinh doanh của mảng KCN trong gần 10 năm vừa qua chúng ta có thể thấy kết quả kinh doanh đã có sự bứt phá rất lớn trong 2 năm trở lại đây là 2022 và 2023 với doanh thu và lợi nhuận tăng gấp nhiều lần so với các năm trước. Cụ thể cả năm 2023 doanh thu mảng KCN ghi nhận 3,297 tỷ đồng và lợi nhuận gộp đạt 1,723 tỷ đồng trong khi từ 2021 trở về trước doanh thu cả năm chỉ đạt trên 600 tỷ đồng và lợi nhuận gộp cũng chỉ quanh 200 tỷ đồng. (Hình 3)
Nguyên nhân cho sự tăng trưởng mạnh này ngoài việc kinh doanh và cho thuê tốt thì chủ yếu đến từ việc công ty đã thay đổi phương pháp hạch toán một phần diện tích đất cho thuê từ hạch toán hàng năm sang hạch toán 1 lần như đa phần các công ty cùng ngành trên sàn. Cụ thể trong năm 2022 doanh thu hạch toán 1 lần là khoảng 2,400 tỷ đồng từ KCN Nhơn Trạch 5, Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Mỹ Xuân B1. Trong năm 2023 công ty cho thuê được tổng 170ha và bàn giao 106ha tại các KCN Phú Mỹ 2, Hựu Thạnh, Cầu Nghìn, Quế Võ 2.
Trong năm 2024 IDC vẫn sẽ tiếp tục kỳ vọng tăng trưởng tốt cả về doanh thu và lợi nhuận khi mà phần diện tích đã ký cho thuê trong năm 2023 được chuyển sang hạch toán vào 2024 cùng với đó là diện tích mới sẽ cho thuê trong năm 2024 được kỳ vọng tốt hơn nhờ tình hình thu hút FDI đang khởi sắc trở lại trong năm 2024. Với khoảng hơn 60ha chuyển giao 2023 sang chúng tôi kỳ vọng năm 2024 IDC sẽ có thể cho thuê và hạch toán được khoảng 140-160ha, tăng trưởng khá mạnh so với 2023 (106ha). Về chi tiết một số KCN công ty đang cho thuê chúng tôi cập nhật như sau:
- KCN Hựu Thạnh: KCN nằm tại Long An với ưu điểm thuận tiện về giao thông và giá cho thuê cao với khoảng 140-150$/m²/ thời hạn thuê. KCN có tổng diện tích 524ha trong đó diện tích thương phẩm là 395ha, tỉ lệ lấp đầy mới ở mức 28% nên dư địa còn lại là khá lớn với khoảng 285ha.
- KCN Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng: Đây là 2 KCN nằm tại Bà Rịa – Vũng Tàu với tổng diện tích thương phẩm của cả 2 KCN là 715ha, trong đó diện tích cho thuê được khoảng 513ha và còn lại khoảng 202ha chờ cho thuê, giá thuê tại khu vực này là khoảng 125$/m²/ thời hạn thuê.
- KCN Quế Võ 2: Đây là KCN nằm tại Bắc Ninh với tổng diện tích thương phẩm khoảng 177ha, trong đó diện tích đã cho thuê là 109ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 62%. Diện tích còn lại vào khoảng 68ha và giá thuê khu vực này khoảng 125$/m²/ thời hạn thuê.
- KCN Cầu Nghìn: KCN nằm tại Thái Bình với tổng diện tích thương phẩm vào khoảng 103ha tỏng đó có 27ha đã cho thuê và còn lại là khoảng 76ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 26%
- KCN Phước Tân 1: KCN nằm ở Tiền Giang với tổng diện tích dự kiến cho GDD1 vào khoảng 226ha. Dự án dự kiến sẽ sớm được chính phủ phê duyệt, chấp thuận đầu tư và có thể kỳ vọng bắt đầu cho thuê từ cuối năm nay. KCN sẽ được triển khai xây dựng trong năm 2024-2025.
Như vậy với tổng 5 KCN đang trong giai đoạn cho thuê của công ty thì dư địa đất cho thuê còn lại vào khoảng 631ha. Với việc trung bình mỗi năm công ty có thể cho thuê và hạch toán khoảng 150ha thì dư địa cho thuê của IDC còn đủ trong khoảng 4 năm tới. Ngoài ra công ty cũng đang tiếp tục xin phê duyệt đầu tư cho các KCN mới trong tương lai như Mỹ Xuân B1 mở rộng, KCN Vinh Quang – Hải Phòng, ngoài ra còn 1 KCN tại miền trung, 3 KCN miền nam và 2 KCN tại miền bắc chưa có tên cụ thể. Đây sẽ là những động lực hỗ trợ cho công ty bổ sung quỹ đất trong các năm tiếp theo.
Tiếp theo về vĩ mô chung của ngành KCN, chúng tôi cho rằng trong năm 2024 KCN sẽ dần tăng trưởng trở lại nhờ vào làn sóng dịch chuyển FDI cũng như nền kinh tế phục hồi dần trong các năm tới. Cụ thể trong 2 tháng đầu năm 2024, theo báo cáo của bộ kế hoạch và đầu tư thì tổng vốn FDI đăng ký gần 4.3 tỷ USD, tăng 39% so với cùng kỳ 2023. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài đạt 2.8 tỷ USD, tăng 10% yoy. Trong thời gian tới FDI vẫn được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng tốt thúc đẩy cho nền kinh tế phục hồi trở lại trong những năm tới.
2. Mảng điện
Đây là mảng đóng góp lớn thứ 2 về doanh thu và lợi nhuận gộp cho IDC với tỉ trọng 40% về doanh thu và 15% về lợi nhuận gộp trong năm 2023. Trong năm 2023 doanh thu mảng điện đạt 2,924 tỷ đồng doanh thu, tăng nhẹ 1.6% yoy. Lợi nhuận gộp đạt 357 tỷ đồng, tăng 50.6% yoy. Biên lợi nhuận gộp mảng điện tăng khá mạnh lên 12.2% trong năm 2023 trong khi 2022 chỉ đạt 8.2%. Biên lợi nhuận gộp tăng được một phần nhờ giá bán điện tăng lên và nhà máy thủy điện ĐăK Mi 3 vận hành trở lại bắt đầu từ tháng 10/2022 sau thời gian bảo trì vì lũ lụt. (Hình 4)
Doanh thu trong năm 2023 tăng không được nhiều dù cho giá điện tăng cũng như nhà máy điện phát điện trở lại là do nhu cầu tiêu thụ điện tại các KCN giảm xuống so với 2022. Cụ thể sản lượng điện phân phối tại các KCN giảm xuống còn 1,389 triệu Kwh, giảm 7.3% yoy. Nguyên nhân do các công ty cắt giảm sản lượng sản xuất do đơn hàng ít hơn. Trong năm 2024 khi mà nền kinh tế đã bắt đầu có những dấu hiệu đầu tiên về phục hồi thì chúng ta có thể kỳ vọng sản lượng điện tiêu thụ sẽ tăng trở lại và kết hợp với giá điện tăng trong năm 2023 sẽ giúp cho doanh thu và lợi nhuận gộp mảng này tăng trưởng tốt trở lại. Ngoài ra trong 6 tháng cuối năm 2024 trở đi dự báo thủy điện sẽ được hưởng lợi trở lại nhờ điều kiện thời tiết mưa nhiều hơn cũng sẽ giúp IDC tăng trưởng tốt hơn cho mảng điện của mình. (Hình 5)
Cho năm 2024 chúng tôi kỳ vọng doanh thu mảng điện có thể đạt 3,000-3,100 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp đạt 380-400 tỷ đồng.
3. Các mảng khác
Ngoài 2 mảng trên thì IDC còn kinh doanh trong nhiều mảng khác như xây dựng, BDS, thu phí BOT, …. Tuy nhiên tỉ trọng đóng góp của tổng tất cả các mảng này là không cao với chỉ 14% về doanh thu cũng như lợi nhuận gộp cho IDC. Vì vậy chúng tôi thấy rằng việc bóc tách thêm từng mảng nữa là không cần thiết mà sẽ cập nhật thêm một số thông tin về các mảng có sự đột biến trong thời gian tới để đóng góp cao hơn cho công ty. Cụ thể như sau:
- Đầu tiên chắc chắn phải kể đến kỳ vọng bàn giao 2.2ha chuyển nhượng cho AEON tại Long An để mảng về cho công ty khoảng 437 tỷ đồng doanh thu. Dự kiến sẽ được hạch toán trong 2 quý đầu năm 2024. Trên BCTC Q4-2023 cục người mua trả trước cũng đã nổi lên khoản gần 268 tỷ đồng từ AEON (Hình 6)
- Ngoài ra dưới đây là hình 7 bảng thông tin tổng hợp các dự án BĐS của công ty đang sở hữu và triển khai:
Như vậy với kỳ vọng sẽ bàn giao 2.2ha đất cho AEON trong nửa đầu 2024 sẽ giúp IDC có thêm khoản đột biến khá lớn về doanh thu và lợi nhuận.
III. Tổng kết và định giá
Với những phân tích và bóc tách ở trên chúng ta có thể thấy năm 2024 IDC có khá nhiều những kỳ vọng để tiếp tục duy trì kết quả kinh doanh khả quan cho dù mức nền 2023 là khá cao. Dưới đây là những kỳ vọng chính với IDC:
- KCN tăng trưởng trở lại với diện tích cho thuê và hạch toán kỳ vọng tăng trưởng tốt.
- Mảng điện phục hồi khi thủy văn thuận lợi và KCN sẽ nhiều đơn hàng trở lại giúp tiêu thụ điện tốt hơn.
- Kỳ vọng hạch toán 2.2ha bàn giao cho AEON giúp mang lại lợi nhuận đột biến cho công ty.
Chúng tôi cho rằng IDC sẽ là doanh nghiệp đáng chú ý trong nhóm ngành KCN và đánh giá khá cao với doanh nghiệp. Hiện IDC đang giao dịch ở vùng giá 57.x, mức phục hồi khá lớn so với đầu năm 2023 (3x), tuy nhiên đây cũng là điều hợp lý với những kỳ vọng dành cho công ty. Trong năm 2024 với việc công ty tiếp tục tăng trưởng tốt và vĩ mô thị trường ổn định sẽ thúc đẩy giá cổ phiếu tiếp tục tăng giá và chúng tôi cho rằng giá cổ phiếu sẽ dần tiến tới vùng đỉnh lịch sử của công ty.
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
Nhập mã “LTBNM” để được giảm giá 10% khi mua acc tại wichart.vn. Áp dụng cùng với các chương trình khuyến mại khác nếu có.
– Link room zalo miễn phí: https://zalo.me/g/xtdspd746
– Đăng kí dịch vụ tư vấn: https://langtubuonnuocmam.com/dich-vu
