Trong bài viết này chúng tôi sẽ gửi đến quý độc giả bài phân tích và định giá cổ phiếu tiếp theo thuộc dòng bất động sản – Ngành đang thu hút được dòng tiền và sự chú ý trở lại của các nhà đầu tư trong thời gian gần đây. Đó là cổ phiếu IJC. (Hình 1)
IJC là công ty kinh doanh các sản phẩm bất động sản và thu phí BOT trên địa bàn tỉnh Bình Dương và là thành viên của tổng công ty BCM. Trong các doanh nghiệp BĐS là thành viên của BCM thì IJC là thành viên đóng góp doanh thu và lợi nhuận cao và ổn định nhất. Cụ thể chúng tôi sẽ phân tích tại phần dưới đây
I. Tổng quan doanh nghiệp
1. Tình hình kinh doanh
Như đã nói ở trên IJC là doanh nghiệp kinh doanh chính trong lĩnh vực bất động sản và thu BOT. Cụ thể kết quả kinh doanh trong các năm gần đây cùng cơ cấu từng mảng như hình 2 dưới đây
Từ biểu đồ có thể thấy mảng đóng góp lớn nhất trong cơ cấu doanh thu lợi nhuận là BĐS với 80% doanh thu và 64% lợi nhuận. Tiếp đến là mảng BOT với 12% doanh thu và 32% lợi nhuận. Các mảng khác đóng góp không đáng kể. Về kết quả kinh doanh, trong 5 năm gần đây doanh thu và đặc biệt là lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp liên tục tăng trưởng với tốc độ cao như năm 2020 dù gặp nhiều khó khăn từ dịch bệnh công ty vẫn đạt con số tăng trưởng mạnh như doanh thu tăng trưởng 33.8%, lợi nhuận sau thuế tăng 30.3%. Và theo như kế hoạch công ty đề ra cho năm 2021 thì con số tăng trưởng lợi nhuận sau thuế còn tăng tới 68.1% với 622 tỷ LNST. (Hình 3)
Như vậy với kết quả và mục tiêu năm 2021 công ty đã đề ra chúng ta có thể phần nào định hình được nền tảng doanh nghiệp. Chi tiết các mảng và đánh giá khả năng thực hiện kế hoạch chúng tôi sẽ phân tích chi tiết trong phần dưới.
2. Cơ cấu tài chính và cổ đông
Về nợ vay, từ cuối 2019 đến nay công ty duy trì tỉ lệ nợ vay khá thấp, tại quý 1-2021 tổng nợ vay công ty là 12,284 tỷ chiếm 38% vốn chủ sở hữu và 19.4% tổng tài sản. xu hướng và tỉ lệ nợ vay như hình 4 bên dưới
So với các doanh nghiệp cùng ngành thì tỉ lệ nợ vay trên là khá thấp và trong các quý gần đây nợ vay công ty có tăng lên do công ty đang tiếp tục đi mở rộng quỹ đất để duy trì sự tăng trưởng trong tương lai, cụ thể quỹ đất như thế nào chúng tôi sẽ thông tin trong phần sau.
Tiếp theo là về tồn kho, trong các quý gần đây tồn kho của công ty đang có xu hướng giảm khá nhiều từ hơn 5 nghìn tỷ năm 2018 đến quý 1-2021 chỉ còn khoảng 2,800 tỷ. Nguyên nhân do các dự án trong các năm qua được hoàn thiện và bàn giao nhiều làm quỹ đất và dự án còn lại giảm. Đây chính là lý do khiến công ty đang tiếp tục đi gom quỹ đất để bổ sung vào nguồn cung cho công ty trong tương lai. Tuy nhiên với quỹ đất còn lại vẫn đủ cho IJC triển khai trong 3-5 năm tới. (Hình 5)
Về cổ tức, trong các năm gần đây công ty luôn duy trì cổ tức bằng tiền cho cổ đông, và mức cổ tức dao động quanh 10%. Với năm 2020 là 15% và trong 2021 công ty dự kiến sẽ chi 16%. Nếu so với thị giá thì mức cổ tức này vào khoảng 5-7% và đây là con số tương đương mức gửi ngân hàng hiện tại chưa kể lợi nhuận từ việc tăng giá của cổ phiếu. Như vậy với các nhà đầu tư ưa thích sự an toàn trong dài hạn thì IJC là lựa chọn đáng lưu tâm với mức cổ tức và tăng trưởng hiện tại (Hình 6).
Về cơ cấu cổ đông, hiện tại công ty BCM đã trở thành công ty liên kết sau khi tỉ lệ sở hữu giảm từ 78.8% xuống còn 49.76% sau khi công ty tăng vốn góp thêm 800 tỷ thông qua chào bán riêng lẻ cho các đối tác nhằm lấy tiền thanh toán tiền sử dụng đất cho đối tác kinh doanh. Như vậy sau tăng vốn thì vốn điều lệ công ty đã tăng lên 2,171 tỷ và cơ cấu cổ đông thay đổi như hình dưới đây. (Hình 7)
II. Các mảng kinh doanh và động lực tăng trưởng
Như phân tích ở trên chúng ta đã biết IJC hoạt động kinh doanh chính trong mảng bất động sản và thu phí BOT, còn các mảng khác như xây dựng không chiếm tỉ trọng cao. Trong bài viết này chúng tôi cũng sẽ chỉ tập trung phân tích 2 mảng mang về doanh thu và lợi nhuận lớn nhất cho IJC là BOT và BĐS
1. Mảng thu phí đường bộ BOT
Hiện tại IJC đang kinh doanh thu phí từ 2 trạm BOT trên quốc lộ 13 đặt tại địa bàn thị xã Thuận An và tp. Thủ Dầu Một, có thời hạn thu phí đến năm 2037. Đây là mảng mang lại doanh thu và lợi nhuận cao thứ 2 trong các mảng đóng góp cho công ty, và với biên lợi nhuận cao trên 80% thì tỉ lệ đóng góp lợi nhuận càng lớn. Cụ thể mức đóng góp như hình 8 dưới
Năm 2020 là năm khó khăn với mảng BOT khi mà tại quý 2 toàn dân giãn cách xã hội để đối phó với dịch covid khiến lưu lượng giao thông giảm làm doanh thu và lợi nhuận mảng BOT bị giảm so với các năm trước. Tính hết năm 2020 lưu lượng xe qua trạm đạt 19.22 triệu lượt và giảm hơn 1 triệu lượt so với 2019. (Hình 9)
Trong năm 2021 công ty sẽ tiếp tục mở rộng thêm hệ thống thu phí không dừng tại các trạm BOT để đáp ứng yêu cầu của bộ giao thông về thu phí BOT giúp hệ thống thu phí hoạt động tốt hơn, tiết giảm chi phí.
Với việc năm 2021 nhà nước chủ trương vừa chống dịch vừa phát triển kinh tế, sẽ hạn chế tối đa việc giản cách xã hội để đảm bảo kinh tế được vận hành liên tục, chúng tôi cho rằng lưu lượng xe qua trạm năm 2021 sẽ tăng trở lại và có thể đạt con số 22 triệu lượt xe. Trong năm 2021 mảng BOT dự kiến sẽ mang về doanh thu trên 300 tỷ và 250 tỷ lợi nhuận gộp.
2. Mảng kinh doanh bất động sản
Đây là mảng luôn đóng góp lớn nhất cả về doanh thu và lợi nhuận cho IJC trong nhiều năm qua và gần như tăng trưởng liên tục trong các năm qua. Nếu như năm 2015 doanh thu chỉ đạt 255 tỷ và lợi nhuận gộp đạt 78 tỷ thì kết thúc 2020 doanh thu đã tăng lên 1,591 tỷ, lợi nhuận gộp 422 tỷ. Cụ thể như biểu đồ hình 10 kết quả kinh doanh dưới đây.
Và với kế hoạch 2021 công ty đề ra cho thấy tham vọng tăng trưởng của công ty vẫn chưa dừng lại ở con số này. Vậy chúng ta sẽ đi tìm hiểu các dự án sẽ được hạch toán trong ngắn hạn cũng như kế hoạch dài hơi của công ty sẽ thế nào với các dự án gối đầu.
a. Dự án khu đô thị IDJ
Dự án có vị trí rất đắc địa tại trung tâm thành phố mới Bình Dương, tận hưởng các tiện ích xã hội hoàn hảo mà không nhiều nơi có được: gần trung tâm văn hóa – hành chính – chính trị tập trung; gần khu công nghiệp Việt Nam – Singapore 2; gần chùa bà Thiên Hậu … Được thiết kế xứng tầm với vị trí đắc địa đầy tiềm năng: Đối diện cổng khu công nghiệp VSIP2 nên rất thuận tiện để làm văn phòng đại diện bán hàng cho chuỗi cung ứng sản xuất.
Chi tiết dự án:
– Vị trí dự án: Trung tâm Thành phố mới Bình Dương (Hình 11)
– Diện tích: 26,6 ha
– Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật.
– Loại hình đầu tư: Nhà ở liên kế; nhà phố thương mại; biêt thự song lập cụ thể:
- Nhà phố thương mại: 280 căn Diện tích: 148m2 – 153m2
- Nhà phố liên kế: 466 căn. Diện tích: 148m2 – 153m2
- Nhà phố liên kế: 466 căn. Diện tích: 148m2 – 153m2
Theo như thông tin của công ty thì hiện tại sau quý 1 diện tích kinh doanh đã bán là 187,596 m² và còn lại khoảng 49,365 m². Như vậy dư địa còn lại khoảng 500 tỷ doanh thu cho diện tích còn lại của dự án.
b. Dự án khu dân cư Hòa Lợi
Dự án có quy mô 54,47ha, nằm tại phường Hòa Phú, TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Dự án gồm 1.551 căn nhà ở, nằm trong khu đô thị – công nghiệp VSIP II, phục vụ nhu cầu về nhà ở cho những cán bộ, công nhân viên đang sinh sống, làm việc tại khu vực này. Trong số 1.551 căn nhà ở, dự án sẽ phát triển các loại hình khác nhau đáp ứng nhu cầu đa dạng của cư dân gồm nhà phố liên kế, nhà phố thương mại, nhà an sinh xã hội và các công trình tiện ích, thương mại. (Hình 12)
Hiện tại về diện tích thương phẩm công ty đã bán 7,949 m² và dư địa còn 138,933 m². Đây sẽ là dự án mang lại lợi nhuận lớn cho IJC trong năm nay và các năm tới khi đi vào hạch toán. Dư địa doanh thu có thể đạt khoảng trên 2,500 tỷ doanh thu
c. Dự án Sunflower
Dự án tọa lạc tại trung tâm thành phố mới Bình Dương, nằm cạnh bờ hồ sinh thái, Sunflower có tổng diện tích lện đến 73.465m2, được thiết kế gồm 104 căn biệt thự có diện tích đất từ 360m2 mỗi căn và khu công viên trung tâm. (Hình 13)
Hiện tại dự án đã bán khoảng 14,380 m² và dư địa còn lại 39,366 m². Đây là dự án biệt thự cao cấp nên giá bán dự án khá cao ( trên 30tr/m )sẽ giúp công ty thu được doanh thu lớn từ dự án, dự kiến dư địa còn khoảng trên 1,500 tỷ doanh thu
d. Dự án căn hộ IJC Aroma
Dự án tọa lạc bên bờ hồ sinh thái của công viên trung tâm thành phố, với quy mô 21.388 m2, tổng vốn đầu tư 738 tỷ đồng. Dự án IJC AROMA là một tổ hợp bao gồm 4 tòa nhà cao từ 17 – 20 tầng và một khối nhà dịch vụ cao 3 tầng. Dự án sẽ cung cấp 499 căn hộ có diện tích từ 70 m2 đến 152 m2 và gần 3000 m2 thương mại – dịch vụ. Bên cạnh đó là 56 căn kios dành riêng cho kinh doanh thương mại.
Chi tiết dự án:
- Vị trí: Lô N5, Trung tâm Thành phố mới Bình Dương
- Diện tích: 21.338 m2
- Loại hình đầu tư: Căn hộ chung cư
- Đã xây dựng: 2 block A, B cao 17 tầng- 20 tầng (gồm 332 căn hộ)
Với tổng diện tích 21,388m² công ty đã bán 11,550 và diện tích kinh doanh còn lại khoảng 5,838 m². Dự án được kỳ vọng sẽ mang về khoảng trên 1,200 tỷ doanh thu cho IJC và trên 200 tỷ lợi nhuận gộp
e. Các dự án dự kiến sẽ triển khai trong thời gian tới
Ngoài các dự án đang trong quá trình hoàn thiện và bàn giao trong thời gian 1-2 năm tới thi IJC cũng tiếp tục chuẩn bị triển khai các dự án gối đầu tiếp theo cũng như mở rộng quỹ đất để đảm bảo tăng trưởng dài hạn cho công ty
– Về các dự án chuẩn bị triển khai, sau khi hoàn thành và bàn giao các dự án giai đoạn hiện tại của sunflower hay princetown thì IJC sẽ tiếp tục triển khai các dự án này mở rộng. Trong đó Princetown mở rộng với hơn 3.6ha có tổng mức đầu tư 725 tỷ, dự án Sunflower mở rộng có diện tích gần 5.3ha và tổng vốn đầu tư 1,457 tỷ. Ngoài ra còn các dự án khác như nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân KCN
– Ngoài ra công ty còn hợp tác đầu tư dự án Becamex city center với tổng công ty BCM với diện tích 61,000 m² và sẽ được thiết kế, chuẩn bị công tác đầu tư giai đoạn tiếp theo trong thời gian tới
– Về quỹ đất công ty vẫn tiếp tục mở rộng quỹ đất để duy trì đà tăng trưởng cho các giai đoạn sau như mua thêm 12ha khu dân cư Hòa Lợi hay 14ha tại Bàu Bàng. Cụ thể như hình dưới đây công ty đủ quỹ đât đảm bảo kế hoạch kinh doanh cho 5 năm tới (Hình 14)
III. Tổng kết và định giá
Như vậy chúng tôi đã gửi đến quý nhà đầu tư các thông tin cơ bản cũng như phân tích các ngành đóng góp chính cho doanh thu lợi nhuận của công ty. IJC là doanh nghiệp có sản phẩm BĐS chủ yếu đi theo các khu công nghiệp nên có lợi thế về giải phóng mặt bằng, nhu cầu tiêu thụ và dịch vụ đi kèm.
Trong năm 2021 công ty đặt kế hoạch cao với doanh thu 3,072 tỷ, lợi nhuận trước thuế 47 tỷ và chúng tôi cho rằng công ty hoàn toàn có thể đạt được con số này khi mà mảng BOT có thể mang về 300 tỷ doanh thu và 250 tỷ lợi nhuận gộp. Mảng BĐS với việc hạch toán 3 dự án trong năm 2021 là Khu đô thị IJC, biệt thự sunflower và IJC Hòa Lợi có thể mang về trên 2,300 tỷ doanh thu (ghi nhận 1 phần 2021 còn dư địa sang cả 2022) và trên 700 tỷ lợi nhuận gộp (Hình 15)
Chúng tôi đánh giá cao IJC vì quỹ đất nhiều, dự án sẵn sàng để bán lớn so với quy mô công ty và đảm bảo vài năm tới vẫn sẽ tiếp tục tăng trưởng. Về định giá, hiện tại IJC đang giao dịch vùng giá 3x với vốn hóa hơn 7,100 tỷ và chúng tôi cho rằng định giá hợp lý cho IJC cho kỳ kế toán 2021 là 38-40K/cp tương ứng vốn hóa 8,200-8,600 tỷ.
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
