I. Tổng quan công ty
Vốn điều lệ: 690.866 tỷ
Công ty cp đầu tư – kinh doanh nhà tiền thân là doanh nghiệp nhà nước đầu tư – kinh doanh nhà thuộc tong công ty địa ốc Sài Gòn. Bắt đầu niêm yết lên sàn Hose từ 19/10/2009
Ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh bất động sản, thiết kế xây dựng, dịch vụ bất động sản, xuất nhập khẩu, thương mại và năng lượng mới.
II. Cơ cấu cổ đông và công ty con, liên kết
Hiện tại công ty đang giao dịch trên sàn với hơn 69 triệu cổ phiếu. Trong đó cổ đông lớn nắm 60% lượng cổ phiếu. Đây là tỉ lệ khá cô đặc
Hình 1: Cơ cấu cổ đông lớn tại ITC tính đến tháng 6/2019
Danh sách công ty con và công ty liên kết của ITC:
- Công ty con:
- Công ty liên kết:
- Đầu tư tài chính:
- Tình hình tài chính
ITC hiện có tỉ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu là 898/1672 = 53.7%. Với 1 doanh nghiệp đang triển khai xây dựng nhiều công trình lớn thì tỉ lệ nợ/VCSH như thế này là chấp nhận được.
Hình 2: Cơ cấu nợ của ITC tại quý 2 – 2019
III. Điểm nhấn đầu tư
ITC vừa công bố báo cáo tài chính quý 2-2019 với kết quả Doanh thu và lợi nhuận đều giảm nhiều so với cùng kỳ:
Hình 3: Kết quả kinh doanh Q2-2019 của ITC
Đây là 1 kết quả không mấy khả quan khi mà cả doanh thu và lợi nhuận đều giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên bảng điện tử lại có câu trả lời ngược lại. Giá cổ phiếu liên tục tăng sau bctc. Vậy nguyên nhân do đâu mà khiến giá cổ phiếu lại tăng vậy?
- Đầu tiên là giải trình của công ty về kết quả kinh doanh Q2-2019:
Hình 4: Giải trình kết quả kinh doanh Q2-2019
Như vậy giải trình này đã trả lời 1 phần cho nguyên nhân giá tăng. Đó là dự án Terra Royal sẽ được hạch toán trong thời gian sắp tới. Thực tế trên báo cáo tài chính cũng cho thấy điều đó khi mà khoản mục khách hàng trả tiền trước cũng tăng mạnh từ 62 tỷ lên 863 tỷ
Hình 5: Khoản người mua trả tiền trước Q2-2019
Vậy ITC sắp tới có những dự án nào và triển vọng ra sao? Chúng ta sẽ đi chi tiết từng dự án BĐS mà công ty đang và sẽ triển khai trong các quý và năm tới.
1. Dự án Cao ốc căn hộ – khách sạn – TMDV Terra Royal
Dự án Căn hộ cao cấp Terra Royal nằm ngay trung tâm quận 3, mặt tiền góc ngã tư của 2 con đường lớn Lý Chính Thắng và Nam Kỳ Khởi Nghĩa, khu trung tâm tài chính ngân hàng sầm uất. Đây là vị trí kết nối giao thông đến các vị trí khác cực kỳ thuận lợi:
+ 5 phút di chuyển đến chợ Bến Thành và tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên
+ 5 phút di chuyển đến sân bay Tân Sơn Nhất
+ Là điểm kết nối giữa các quận Tân Bình, Phú Nhuận, Gò Vấp với trung tâm quận 1, quận 3.
Terra Royal là căn hộ dịch vụ và khách sạn 5 sao đầu tiên và duy nhất trên thị trưởng hiện nay được thiết kế và xây dựng đạt chuẩn 5 sao theo tiêu chuẩn quốc tế. với các điểm nhấn sau:
+ Có hồ bơi trên không rộng hơn 1500m² nằm trên độ cao 110m, duy nhất ở Việt Nam, mặt nước thiết kế bể tràn liên tục giúp tầm nhìn mắt người bơi như đến đường chân trời
+ Có 2 tầng hầm và 2 gác lửng phục vụ nhu cầu đỗ đậu xe thoải mái cho khách hàng
Hình 6: Thiết kế bên trong khách sạn Terra Royal
Dự án căn hộ cao cấp terra Royal được thiết kế theo phong cách châu âu với trường phái NEO-CLASSIC vừa sang trọng, đẳng cấp hoàng gia, vừa pha lẫn phong cách đương đại tạo ra một sắc thái riêng, khác biệt so với dự án khác.
Hình 7: Tổng quan thiết kế dự án Terra Royal
Quy mô dự án:
- Diện tích sàn xây dựng: 86000 m² , Diện tích khu đất dự án 6500 m²
- Số căn chung cư: 366 căn, khách sạn 305 phòng, 7711m² diện tích thương mại
- Số tầng :28 tầng với chiều cao 110m, cụ thể:
+ 2 tầng hầm + 2 tầng lửng
+ 7 tầng thương mại: Bao gồm khu mua sắm, cafe sân vườn đẳng cấp, cafe lounge, nhà hàng, casino, phòng tập gym, spa, rạp chiếu phim, trung tâm hội nghị tiệc cưới, …
+ 18 tầng căn hộ cao cấp và khách sạn tiêu chuẩn 5 sao
+ 1 tâng thượng hồ bơi và sky bar
- Mặt bằng dự án:
+ Mỗi sàn gồm có 20 căn hộ cao cấp và 20 phòng khác sạn tiêu chuẩn 5 sao được phân chia làm 2 khu tách biệt với 9 thang máy và 4 thang bộ
+ Các loại diện tích gồm 2-3 phòng ngủ từ 57.1m² đến 116m² (ngoài ra còn có cả căn hộ sân vườn và penthouse)
Hình 8: Mặt bằng căn hộ Terra Royal
Một số thiết kế phòng trong căn hộ:
Hình 9: Mẫu căn hộ 58m²
Hình 10: Mẫu căn hộ 79.3 m²
Hình 11: Mẫu căn hộ 71.9 m²
Hình 12: Mẫu căn 116 m²
Tổng Kết:
Hiện tại dự án đã xây xong phần thô và đang hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng. Số căn chung cư đã được khách đặt cọc hết và chỉ chờ bàn giao. Hiện tại chúng tôi có đến tận nơi thực địa dự án thì công nhân tiến hành làm cả ca đêm để đảm bảo đúng tiến độ đề ra. Dưới đây là hình ảnh chúng tôi đi khảo sát thực tế dự án tại giữa tháng 8-2019:
Hình 13,14: Hình ảnh thực tế dự án tại tháng 8-2019
Về thời gian hạch toán thì sẽ bắt đầu hạch toán từ quý 4-2019 1 phần và còn lại hạch toán vào năm 2020
- Khu khách sạn và diện tích thương mại 2020 sẽ bắt đầu đưa vào kinh doanh
Giá bán và lợi nhuận:
Căn hộ cao cấp: 366 căn hiện tại căn hộ cao cấp đã được khách đặt cọc hết với giá F1 là 65-70 tr/m². Giá thứ cấp là 90tr/m². Diện tích mặt sàn 366 căn ~ 24540m² mang lại doanh thu từ khoảng 1600-1700 tỷ. Đây là 1 dự án cao cấp nên biên lợi nhuận thường là 30-40%. Tuy nhiên lịch sử công ty có lãnh đạo không được fair nên chúng tôi cẩn trọng tính biên lợi nhuận gộp chỉ ở mức 25% thì lợi nhuận gộp của mảng căn hộ sẽ là 400 đến 425 tỷ.
Khách sạn: Có 305 phòng sẽ bắt đầu đi vào hoạt động và kinh doanh từ 2020 chúng tôi dự tính mỗi năm mảng khách sạn này sẽ mang lại lợi nhuận gộp 40-50 tỷ (Chúng tôi dự tính phí thuê khách sạn 2 triệu / ngày – mức thấp nhất với khác sạn 5 sao, biên lợi nhuận 50%, tỉ lệ lấp đầy 50%). Với PE = 7 thì mảng khách sạn mang về lợi nhuận 280-350 tỷ
Diện tích thương mại: 7711 m² cho thuê. Hiện website công ty đang đăng giá cho thuê như sau:
- Tầng trệt giá:04 tr/m/ tháng
- Tầng còn lại giá: 578k / m/ tháng
Như vậy 1 năm doanh thu từ mảng này sẽ là khoảng 55 tỷ. Lợi nhuận ròng khoảng 30 tỷ. Với PE là 7 thì sẽ mang lại 210 tỷ lợi nhuận ròng.
Như vậy Dự án Terra Royal với 3 mảng sẽ mang về cho ITC nguồn lợi nhuận gộp từ 890 đến 985 tỷ
2. Dự án Cao ốc Liên Hiệp (Terra Flora )
a. Tổng quan dự án
Terra Flora nằm ngay Trung Tâm Hành Chính huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, giao lộ giữa đường số 2 và đường số 25B, ngay vòng xoay Nguyễn Hữu Cảnh và Tôn Đức Thắng.
- Phía Bắc giáp khu biệt thự, nhà phố hiện hữu
- Phía Đông giáp khu dân cư
- Phía Nam giáp đường Tôn Đức Thắng, vòng xoay
- Phía Tây giáp đường Nguyễn Hữu Cảnh, vòng xoa
- Kết nối vùng kinh tế trọng điểm phía nam, sân bay Long Thành cùng các tuyến đường huyết mạch cao tốc LONG THÀNH – DẦU GIÂY, BẾN LỨC – LONG THÀNH, Cầu Cát Lái, vành đai 3.Terra Flora là khu dự án duy nhất kế nối 2 đường cao tốc liên vùng LONG THÀNH – DẦU GIÂY, BẾN LỨC – LONG THÀNH
Hình 15: Vị trí Terra Flora đến các địa điểm quan trọng
Tiện ích nội khu
– Hệ thống bảo vệ an toàn 24/24
– Bãi đỗ xe hơi, xe máy(tầng 1, tầng 2)
– Khu vui chơi cho trẻ em, công viên, hồ bơi…
Tiện ích ngoại khu
– Bệnh viện đa khoa
– Bưu điện Nhơn Trạch
– Công An huyện Nhơn Trạch
– Chợ, Ngân hàng (AgriBank, VietinBank, VietcomBank, BIDV)
– UBND huyện Nhơn Trạch
– Trường cấp 2-3
– Nhà hàng
– Bến xe buýt
b. Chi tiết dự án
- Tổng diện tích: 1,2ha
- Quy mô: 4 block căn hộ trong đó có 1 block nhận nhà ở ngay, 2 block văn phòng, 1 block trung tâm thương mại và khách sạn 5 sao. Mỗi block 16 tầng
- Diện tích căn hộ : 59m2 – 121m2 (1-4 phòng ngủ)
- Thời gian thi công: 2018-2020 . thời gian bàn giao : 2020
Thực tế tiến độ dự án:
- Hiện đã đưa vào kinh doanh 1 block chung cư D1.
- Đang xây dựng block D2 và Block văn phòng
Chi tiết dự án căn hộ chung cư:
- Dự án bao gồm 16 tầng bao gồm căn hộ 1-4 phòng ngủ, penthouse, diện tích thương mại cho thuê
- Mặt bằng căn hộ:
Hình 17: mặt bằng tầng 3 tổng diện tích sàn : 665.41 m²
Hình 18: mặt bằng tầng 7-14 với diện tích sàn 680.6m²
Hình 19: diện tích căn penthouse với diện tích sàn 1034.3 m²
Như vậy tổng số căn hộ là 88 căn với tổng diện tích sàn ở là 7144.5 m².
Hiện tại giá bán căn hộ ở mức ít nhất 15tr/m²
https://bossbatdongsan.com.vn/can-ho-terra-flora/
Vậy tổng doanh thu căn hộ 1 block chung cư là: 107 tỷ với biên lợi nhuận ~ 20% sẽ mang về lợi nhuận gộp 20 tỷ. 4 block mang về ít nhất 80 tỷ ( Giá bán sau sẽ càng tăng hơn )
Ngoài ra mỗi block còn có 4 tầng cho thuê thương mại với tổng diện tích sàn khoảng 2600 m² mỗi năm mang về ít nhất 3.2 tỷ. với PE 7 là 22 tỷ. 4 block là 88 tỷ.
Ngoài block căn hộ cao cấp dự án còn block khách sạn 5 sao và văn phòng nhưng chúng tôi sẽ chưa tính do thời gian xây dựng và bàn giao còn xa. Tuy nhiên khi hoàn thành hàng năm sẽ mang lại 1 khoản lớn khi kinh doanh và cho thuê.
Tổng kết: Dự án Terra Flora sẽ mang lại cho ITC khoản lợi nhuận ròng ít nhất là 168 tỷ.
3. Dự án Tương Bình Hiệp ( ITC nắm 65%)
Vị trí : Thủ dầu một – Bình Dương
Quy mô: 19.3ha bao gồm:
- Đất nhà ở: 72.149 m2 (746 mảnh)
- Đất nhà ở chung cư: 2.892 m2
- Đất nhà ở xã hội: 19.426,2 m2
- Đất giáo dục: 10.695,3 m2
- Diện tích khu thương mại – dịch vụ: 4.449,3 m2.
HÌnh 20: Quy hoạch dự án Tương Bình Hiệp
Hiện tại dự án đã hoàn thành việc đền bù giải phóng mặt bằng và bắt đầu mở bán phần đất nền thuộc dự án. Các hạng mục khác sẽ thi công trong các năm tiếp theo.
Theo chúng tôi khảo sát thực tế dự án hiện giá đất nền đang được bán với giá 10 triệu/ m². Dự án sẽ được hạch toán vào cuối 2019 và 2020.
Như vậy với 72149 m² đất nền sẽ mang về Doanh thu khoảng 720 tỷ. ITC nắm 65% dự án sẽ được 468 tỷ doanh thu. Với biên lợi nhuận an toàn 30-35% ( Thường dự án đất nền biên lợi nhuận cao hơn) thì Lợi nhuận gộp mảng đất nền sẽ mang về cho ITC là khoảng 150 tỷ.
Các mảng đất khác trong dự án như nhà chung cư và nhà ở xã hội do chưa triển khai nên chúng tôi sẽ không tính vào định giá và coi như là của để dành của công ty trong những năm tới khi nhu cầu nhà ở tăng cao hơn.
4. Dự án du lịch nghỉ dưỡng tại thị trấn Phước Hải, Bà Rịa – Vũng Tàu ( ITC nắm 50%)
Vị trí: Phước Hải , Bà Rịa Vũng Tàu
Diện tích dự án: 15.1ha
Hiện đã có quỹ đất, công ty đang hoàn chỉnh thủ tục đầu tư và chuẩn bị triển khai xây dựng khu villa và condotel
Thời gian dự kiến thực hiện dự án: 2020-2026
Hình 21: Thiết kế dự án du lịch nghỉ dưỡng
Hiện tại xu hướng du lịch nghỉ dưỡng đang là xu thế tất yếu của du lịch cùng với việc đất vũng tàu ngày càng hấp dẫn giới đầu tư thì trong tương lại khi dự án hoàn thành sẽ mang lại lợi nhuận rất lớn cho ITC. Đây sẽ là dự án gối đầu cho công ty khi mà các dự án tại HCM được hạch toán hết. Tuy giá trị dự án rất lớn ( giá hiện tại thì ít nhất dự án mang về 2000 tỷ doanh thu ) nhưng do thời gian hạch toán còn xa (2021 mới có thể hạch toán )nên chúng tôi sẽ không tính vào định giá mà chỉ cho vào list theo dõi.
5. Dự án Khu Dân Cư Long Thới – Nhơn Đức – Nhà Bè
Vị trí dự án: Long thới, Nhơn Đức, Nhà Bè – TP.HCM
Quy mô dự án: 55.4ha
Dự án được chia ra làm 2 giai đoạn:
- GD1: 44.9 ha đã hoàn thiện pháp lý và bàn giao hết. Dự án đã được bán và hạch toán hết
- GD2: 10.5 ha Đang tiến hành đầu tư và xây dựng.
Theo update mới nhất của chúng tôi tháng 8 dự án GD2 đã mở bán 1 đợt và đã bán hết ngay khi chào bán với giá từ 12-15tr/m². đất biệt thự 18.5-25tr/m².
Hiện tại chỉ còn 70 nền đa phần là biệt thự chưa được bán (Do vướng 1 hộ chưa giải quyết đền bù được trước tháng 8). Nếu nhanh có thể mở bán nốt ngay cuối năm 2019, không thì sẽ bán đầu năm 2020.
Hình 22: Phần tô đỏ là khu 70 lô chưa bán GD2 của dự án
Video bằng Fly cam khảo sát thực tế dự án T8/2019:
Chúng tôi sẽ cập nhật tiếp tiến độ bán nốt các lô còn lại của GD2. Nhưng nếu lấy mức giá trung bình 15tr/m với độ phủ 40% thì GD2 sẽ mang về cho ITC 400 tỷ LN
Kết Luận:
Với những dữ liệu chúng tôi đã đưa ở trên thì có thể thấy 2019 và 2020 sẽ là năm mà ITC hạch toán và đưa vào kinh doanh những mảng ngon nhất của công ty. Cụ thể lịch trình hạch toán như sau:
- 2019: Hạch toán chung cư cao cấp Terra royal, 1 phần dự án đất nền tương bình hiệp, GD2 dự án long thới Star village (1 phần bán tháng 8)
- 2020: Hạch toán chung cư Terra royal, dự án Tương Bình Hiệp, dự án khu chung cư Terra Flora, mảng kinh doanh khách sạn, sàn thương mại tại Terra royal, phần còn lại GD2 dự án Long Thới star village.
- 2021: Mảng kinh doanh khác sạn, sàn thương mại Terra royal, dự án Terra Flora (Block D2, Block văn phòng), bắt đầu hạch toán Villa-codontel Bà Rịa Vũng tàu
Định giá:
– Vùng mua được kiến nghị trong vùng 15-16k.
– Chúng tôi định giá ITC dựa trên các dự án sắp hạch toán và mang lại doanh thu trong thời gian sắp tới, các dự án đã hạch toán hay thời gian hạch toán xa sẽ không được cho vào định giá. Định giá hợp lý cho ITC như sau:
- BVPS = (VCSH – Tài sản không an toàn)/cp
Tài sản không an toàn:
+ Dự án KDC Long Phước – Q.9, TP. HCM. đây là dự án mà chúng tôi đã khảo sát và không thấy có trên thực tế nên để an toàn chúng tôi sẽ loại bỏ ra.
+ Các khoản phải thu khác: là các khoản chúng tôi không đánh giá được mức độ an toàn từ các khoản phải thu này
BVPS = (1672.7-116 -89.6)/69.08 = 21.2 k
- Lợi nhuận từ các dự án
Tổng lợi nhuận gộp mang lại cho ITC trong 2019-2020 là khoảng 1600-1700 tỷ tương ứng giá trị 23-24.5k
Cụ thể:
2019 : Dự kiến lợi nhuận thu về từ bán căn hộ cao cấp Terra Royal và 1 phần dự án Tương Bình Hiệp và GD2 dự án Star village Long Thới ( Đã bán xong tháng 8). Dự khoảng LN gộp tầm 450-500 tỷ LN gộp tương đương 6.5-7k .
Định giá 2019 = 21.2 + LNG/cp tức định giá hợp lý từ 27.5k đến 28k
2020: Dự kiến lợi nhuận thu về từ phần còn lại của căn hộ Terra Royal, Dự án Tương Bình Hiệp, 70 nền còn lại của GD2 Star Village Long Thới, phần khác sạn, sàn thương mại Terra Royal, chung cư Terra Flora. Tổng LNG từ 1100-1300 tỷ.
—–TEAM LÃNG TỬ BUÔN NƯỚC MẮM TỔNG HỢP VÀ PHÂN TÍCH—–
