Đây là mã cổ phiếu ngành bất động sản có quy mô vừa và nhỏ hoạt động chủ yếu tại các tỉnh phía nam xung quanh tp.HCM với các dự án chung cư và sản phẩm nhà phố, biệt thự. Trong năm 2019 chúng tôi đã viết và phân tích ITC, quý nhà đầu tư có thể đọc lại tại link dưới. Và bài viết này chúng tôi sẽ cập nhật và định giá lại cho ITC ở thời điểm hiện tại để nhà đầu tư có thể nắm được tình trạng các dự án và mức độ hấp dẫn của ITC có còn nhiều hay không?
https://langtubuonnuocmam.com/itc-cap-nhat-bao-cao-quy-3-2019/
I. Kết quả kinh doanh
Trong 9 tháng đầu năm 2021 ITC đã ghi nhận 354 tỷ doanh thu, ngang bằng so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 59 tỷ đồng, giảm 8% so với cùng kỳ (cùng kỳ lợi nhuận sau thuế đạt 64 tỷ đồng). Như vậy có thể thấy kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm của ITC gần như đi ngang so với cùng kỳ 2020 và cũng thấy được kết quả kinh doanh của ITC cũng như các công ty BĐS khác chủ yếu được book vào quý 4 hàng năm. (Hình 1)
Bóc tách doanh thu, lợi nhuận của ITC trên báo cáo tài chính có thể thấy kết quả kinh doanh đến từ 3 mảng là mảng bất động sản, mảng xây dựng và mảng kinh doanh khách sạn. Trong đó mảng bất động sản chiếm tỉ trọng cao nhất cả về doanh thu và lợi nhuận. Do quý 3 tình hình dịch bệnh dãn cách nên mảng xây dựng và khách sạn gần như không hoạt động nên không thể mang về doanh thu trong khi vẫn phải chịu một phần chi phí làm ghi nhận lợi nhuận âm. Để đánh giá đúng chúng tôi chỉ lấy số liệu 6 tháng đầu năm 2021 khi các mảng đều hoạt động ổn định để đánh giá tỉ trọng. Theo đó mảng BĐS chiếm 77% doanh thu và đến 90% lợi nhuận gộp. Mảng xây dựng và khách sạn chưa có đóng góp nhiều cho kết quả kinh doanh của ITC. Cụ thể như hình 2 dưới:
Trong phần sau của bài viết chúng tôi sẽ phân tích chi tiết các dự án của ITC và chủ yếu phân tích mảng bất động sản và khách sạn, 2 mảng đóng góp chính cho kết quả kinh doanh của ITC.
II. Thông tin dự án và tiềm năng doanh nghiệp
Hiện tại ITC đang triển khai nhiều dự án khác nhau nên chúng tôi sẽ đi thông tin từng dự án và từ đó sẽ giúp nhà đầu tư hiểu và nắm được tiến độ dự án cũng như thời điểm hạch toán
1. Dự án Terra Royal
Đây là dự án có cả phần căn hộ cao cấp và cả phần khách sạn được khai thác từ năm 2020. Dự án có tổng diện tích 6,581 m² với quy mô 366 căn hộ cao cấp, 305 phòng khách sạn và sàn thương mại cho thuê (7,711 m²). (Hình 3)
Dự án đã được hạch toán từ 2020 và hiện tại trên quý 3 tồn kho dự án còn lại là 277 tỷ đồng, giảm 55 tỷ đồng so với đầu năm và giảm 600 tỷ so với lúc tồn kho cao nhất của dự án ( 877 tỷ tại quý 2-2020 ). Như vậy dự án đã được hạch toán phần lớn năm 2020 và phần còn lại sẽ hạch toán nốt trong năm 2021 này.
Mảng khách sạn của dự án trong quý 3 đã không mang lại doanh thu cho ITC do tình hình dịch bệnh khiến không có khách. Trong 6 tháng đầu năm doanh thu đạt được mảng này là 23 tỷ đồng. Trong quý 4 chúng tôi cho rằng mảng khách sạn cũng gần như không đóng góp được cho kết quả kinh doanh của công ty do hoạt động dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh mới đang trong giai đoạn hồi phục dần trở lại. Dự kiến 2022-2023 khách sạn có thể vận hành ổn định và mỗi năm có thể đóng góp doanh thu và lợi nhuận lớn hơn cho ITC (20-30 tỷ lợi nhuận gộp hàng năm)
2. Dự án Long Thới – Nhà Bè (The Star Village)
Dự án nằm tại Nhơn Đức, Nhà Bè, tp.HCM với tổng diện tích 55.4ha chia ra làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 với 44.9ha bao gồm sản phẩm nhà liên kế, biệt thự, chung cư đã được bàn giao cho khách. Giai đoạn 2 đang được triển khai với diện tích khoảng 10.5ha (Hình 4)
Hiện dự án giai đoạn 2 đang trong giai đoạn triển khai và mở bán. Tuy nhiên theo chúng tôi dự án chưa thể hạch toán sớm trong năm 2022 được mà phải từ 2023 mới có thể hạch toán cho giai đoạn 2 nên đây được coi là dự án tương lai gối đầu cho các dự án hạch toán hiện tại của công ty. Với dư địa quỹ đất giai đoạn 2 còn lại thì dự án sẽ mang về hàng trăm tỷ đồng lợi nhuận cho công ty khi hạch toán
3. Dự án Terra Flora
Đây là dự án nằm tại Nhơn Trạch, Đồng Nai và ITC nắm 85% lợi ích tổng dự án. Dự án có tổng diện tích 1.2ha với block 16 tầng trong đó 1 block là căn hộ, 2 block là văn phòng cho thuê, 1 block là khu trung tâm thương mại và khách sạn. (Hình 5)
Hiện dự án đã có giấy chứng nhận và bàn giao cho các căn hộ thuộc block D1. Hiện công ty đã hoàn thiện phần thô block D2 và tiếp tục xây tiếp block văn phòng tiếp theo. Công ty cũng chuẩn bị tìm kiếm khách hàng cho thuê luôn.
Có thể thấy dự án Terra Flora đã bàn giao phần căn hộ còn lại phần văn phòng cho thuê và khách sạn sẽ được triển khai và cho thuê trong các năm tiếp theo từ 2022. Đây sẽ là nguồn thu ổn định cho công ty thay vì mang lại lợi nhuận 1 lần như các dự án khác. Giá cho thuê và lợi nhuận đều đặn chúng tôi sẽ update khi công ty hoàn thành các block này.
4. Dự án Tương Bình Hiệp
Dự án này ITC được nhận 65% lợi ích và có tổng diện tích 19.3ha nằm tại tp. Thủ Dầu Một – Bình Dương. Dự án có quy mô 746 căn nhà phố, biệt thự (72,149 m²) và căn hộ chung cư (2,892 m²). (Hình 6)
Hiện dự án đã hoàn tất đền bù, giải phóng mặt bằng giai đoạn 1 và đã có quyết định giao đất giai đoạn 1.
Đây là giai đoạn lâu nhất và khó nhất đối với 1 dự án và hiện đã được hoàn tất. Dự án đang tiếp tục thực hiện các pháp lý liên quan và xây dựng hạ tầng. Như vậy dự kiến dự án có thể đưa vào kinh doanh trong 1 vài năm tới để đem về lợi nhuận cho công ty.
5. Dự án KDC Intresco 6A
Đây là dự án nằm tại Bình Tránh – tp.HCM, địa bàn có tiềm năng tăng giá bđs tốt khi mà huyện có chủ trương quy hoạch lên thành phố trong thời gian vài năm tới. Dự án có tổng diện tích khoảng 7.7ha và hiện quỹ đất đã được đền bù khoảng 80-90% và còn 10-20% chưa hoàn thành đền bù. Theo thông tin chúng tôi nhận được thì còn khoảng 73 hộ gia đình chưa thể đền bù do vướng mắc về việc chuẩn bị nơi tái định cư phù hợp.
Trên báo cáo tài chính tồn kho dự án cũng không có sự thay đổi qua các quý cho thấy công ty vẫn chưa thể hoàn thành việc đền bù trong năm 2021. Việc đền bù giải phóng mặt bằng là công tác tốn thời gian nhất đối với các công ty BĐS nên chúng tôi sẽ cập nhật và đưa vào định giá sau khi công ty hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng. (Hình 7)
Ngoài các dự án trên ITC còn làm chủ đầu tư nhiều dự án khác như Phước Hải – Bà Rịa, 6B, Bình Trưng Đông, … nhưng không tác động đến kết quả kinh doanh của ITC trong ngắn hạn nên chúng tôi sẽ update trong các báo cáo sau.
III. Kết Luận và Định giá
Như phân tích ở trên chúng ta có thể thấy ITC đang có các dự án sẽ hạch toán trong quý 4-2021 và năm tới giúp mang lợi nhuận về cho công ty cùng với quỹ đất cũng đủ triển khai trong vài năm tới chưa lo cạn kiệt. Tuy nhiên công bằng mà nói chúng tôi k quá ấn tượng với tiềm năng các dự án của ITC nhất là tiến độ nhưng về định giá chúng tôi cho rằng ITC vẫn đang ở vùng khá rẻ và chưa đắt so với các cổ phiếu BĐS khác hiện nay. Hiện tại vốn hóa của ITC đang là khoảng 2k tỷ đồng, chỉ tương đương vốn chủ sở hữu của công ty. Chưa kể quỹ đất công ty sở hữu cùng tồn kho lớn sẽ là động lực tăng giá cho ITC trong thời gian tới. Theo chúng tôi định giá hợp lý cho ITC trong 1-2 quý tới là khoảng 28k/cp.
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
