Trong năm 2023 chúng ta đều biết KBC sẽ hạch toán được lượng lớn diện tích KCN và thực tế trong 2 quý đầu năm công ty cũng đã hạch toán doanh thu, lợi nhuận rất cao. Như vậy câu chuyện phía trước với KBC đó là lượng doanh thu, lợi nhuận còn hạch toán được trong Q4-2023 và quan trọng nhất là năm 2024 tới quỹ đất cho thuê KCN của KBC còn bao nhiêu, tiềm năng cho thuê thế nào? Bên cạnh đó là cập nhật tiến độ một số dự án BĐS chính của công ty. Chúng ta sẽ dần trả lời các câu hỏi trên trong bài viết dưới đây.
I. Kết quả kinh doanh
KBC vừa công bố kết quả kinh doanh Q3 với doanh thu tăng trưởng nhẹ nhưng lợi nhuận sau thuế lại giảm rất mạnh so với cùng kỳ. Cụ thể, KBC ghi nhận doanh thu thuần Q3 đạt 247 tỷ đồng, tăng 21.7% yoy. Lợi nhuận sau thuế đạt 14 tỷ đồng, giảm tới 99.2% yoy. (Hình 1)
Nguyên nhân khiến lợi nhuận sau thuế trong Q3-2023 giảm mạnh so với cùng kỳ là do tại Q3-2022 KBC đã ghi nhận lợi nhuận nhờ đánh giá lại khoản đầu tư vào công ty liên doanh liên kết với 1,997 tỷ đồng. Cụ thể KBC đã đánh giá lại khoản đầu tư vào công ty cổ phần đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng với tổng mức lợi nhuận là 2,166 tỷ đồng. Như vậy nếu loại bỏ khoản lợi nhuận đột biến này thì trong Q3-2023 lợi nhuận gộp của KBC vẫn tăng trưởng 13.9% yoy với 110.8 tỷ đồng (cùng kỳ là 97.3 tỷ đồng).
Tuy nhiên nếu so với kết quả kinh doanh công ty đã hạch toán trong 2 quý đầu năm thì doanh thu và lợi nhuận trong Q3 là rất thấp. Tuy nhiên nếu ai phân tích KBC trong năm 2023 thì kết quả này là không quá bất ngờ. Nguyên nhân là trong 6 tháng đầu năm 2023 KBC đã ghi nhận doanh thu cho khoảng gần 130ha trong khi lũy kế cho thuê có thể ghi nhận doanh thu trong năm 2023 là khoảng 180ha. Như vậy quỹ đất còn lại để hạch toán trong 6 tháng cuối năm chỉ là khoảng 50ha, thấp hơn khá nhiều 6 tháng đầu năm nên việc kết quả kinh doanh 6 tháng cuối năm sẽ thấp hơn 6 tháng đầu năm là khá bình thường.
Thực tế trong Q3 KBC cũng gần như không hạch toán mảng cho thuê đất KCN (doanh thu chỉ đạt 26 tỷ đồng mảng cho thuê đất KCN) mà doanh thu chủ yếu tới từ mảng dịch vụ điện nước với 108 tỷ đồng, mảng BĐS với 50 tỷ đồng, mảng cho thuê kho, nhà xưởng với 63 tỷ đồng.
Như vậy với việc Q3 công ty đã không hạch toán mảng cho thuê đất KCN thì trong Q4 tới nếu thủ tục không bị chậm gì thì KBC có thể hạch toán nốt 50ha và mang về doanh thu khoảng 1,800 tỷ đồng cho KBC. Kết hợp với mức nền cùng kỳ là rất thấp thì Q4-2023 sẽ tiếp tục là quý tăng trưởng mạnh cho KBC.
II. Dư địa KCN cho 2024 và cập nhật các dự án BĐS
1. Dư địa cho thuê đất KCN 2024
Hiện tại trong năm 2023 doanh thu cho thuê đất của KBC chủ yếu đến từ 3 KCN chính là KCN Quang Châu, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và KCN Tân Phú Trung. Trong đó dư địa cho thuê cụ thể từng KCN như sau:
- KCN Quang Châu với diện tích thương phẩm còn lại khoảng 28ha
- KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh còn khoảng 94ha
- KCN Tân Phú Trung còn khoảng 77ha
Như vậy dư địa còn lại tại 3 KCN trên là khoảng 199ha, trong đó các hợp đồng ký biên bản ghi nhớ (Mou) là 118ha. Quỹ đất trên bao gồm cả lượng đất sẽ hạch toán trong Q4 tới, vì vậy nếu trừ đi khoảng 50ha sẽ hạch toán trong Q4 thì dư địa còn lại trong năm 2024 là khoảng 149ha, trong đó có 68ha đã ký Mou và phần còn lại là sẵn sàng cho thuê.
Với quỹ đất còn lại cho năm 2024 là khoảng 149ha thì KBC sẽ không thể đạt được con số như năm 2023 với khoảng 180ha cho thuê. Chưa kể chưa chắc KBC có thể lấp đầy luôn 3 KCN trên ngay trong năm 2024. Như vậy để kỳ vọng tăng trưởng KBC cần khai thác thêm các KCN khác để mở rộng quỹ đất cho thuê. Dưới đây là các KCN mà KBC sẽ triển khai thời gian tới:
- Tràng Duệ 3 (KBC nắm 86.54% tỉ lệ lợi ích): Sau khi KCN Tràng Duệ 1,2 đã được lấp đầy thì KCN Tràng Duệ 3 đã được đưa vào kinh doanh, KCN có tổng diện tích 687ha trong đó có 200ha đã giải phóng mặt bằng và còn lại 487ha đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng. Trong 200ha đã giải phóng có khoảng 133ha thương phẩm và nếu đúng tiến độ làm mặt bằng thì có thể đưa vào cho thuê trong giai đoạn 6 tháng cuối năm 2024. Giá thuê tại KCN Tràng Duệ 3 vào khoảng 125-140$/m/thời hạn thuê. Thực tế nhu cầu thuê đất tại KCN Tràng Duệ 3 là khá lớn khi mà LG innotek đã nhận kế hoạch tăng vốn 1 tỷ USD đối với dự án đầu tư tại Tràng Duệ 3 và KBC cũng mới ký kết 4 hợp đồng ghi nhớ trong chuyến thăm mới đây của Hàn Quốc về hợp tác đầu tư các dự án ở KCN Tràng Duệ 3. (Hình 2)
Chúng tôi cho rằng KCN Tràng Duệ 3 sẽ sớm được KBC đẩy mạnh tốc độ triển khai trong thời gian tới khi mà nhu cầu đang cao trong khi quỹ đất cho thuê của KBC cũng đang giảm nhiều sau năm 2023. Ngoài ra tp.Hải Phòng cũng đã hoàn thành quy hoạch chung của thành phố trong năm 2023 cũng sẽ là động lực thúc đẩy dự án hoàn thành sớm hơn.
- KCN Tân Lập (KBC nắm 56.77%): KCN nằm tại Long An có quy mô 654ha trong đó có 461ha thương phẩm. Trong năm 2023 dự án chưa có tiến triển gì về đầu tư và vẫn nằm ở mưc 128 tỷ đồng đầu tư trên báo cáo tài chính. Chúng tôi cho rằng đây sẽ là dự án tiếp sau Tràng Duệ 3 được đưa vào kinh doanh để gối đầu cho công ty. Dự kiến có thể phải 2025 mới có thể kinh doanh được.
- Ngoài ra KBC còn có các KCN khác cũng sẽ dần được triển khai để gối đầu cho các KCN hiện hữu như KCN Lộc Giang, KCN nam Tân Lập,…
Như vậy chúng ta có thể thấy tiếp sau 3 KCN đang được cho thuê thì các KCN mới đang triển khai cũng sẽ đủ đảm bảo cho KBC cho thuê năm 2024, từ 2025 trở đi sẽ cần cập nhật tiếp tiến độ giải phóng mặt bằng tại KCN Tràng Duệ 3 và các KCN khác. Xa hơn nữa KBC cũng đang tiếp tục tìm kiếm quỹ đất mới để duy trì quỹ đất cho tương lai bằng việc xin phê duyệt đầu tư xây dựng các KCN mới như Sông Hậu 2 (380ha tại Hậu Giang) hay KCN Quế Võ mở rộng bên cạnh KCN Quế Võ hiện tại.
2. Các dự án BĐS
Trong giai đoạn 2022 và 2023 hiện tại các dự án BĐS nói chung và các dự án của KBC nói riêng đều gặp khá nhiều khó khăn về tiến độ do thị trường chung BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn. Cụ thể trong năm 2023 KBC sẽ không có đóng góp nhiều về kết quả kinh doanh của các dự án BĐS. Tuy nhiên về tiến triển thì cũng có các dự án có những thay đổi và các kế hoạch đáng chú ý cho thời gian tới. Dưới đây là các cập nhật về các dự án này:
- KĐT Tràng Cát: Đây là dự án đáng chú ý nhất của KBC với tổng diện tích 584.9ha với tổng mức đầu tư hạ tầng dự kiến là gần 11,330 tỷ đồng. Trên báo cáo tài chính Q3-2023 tổng tồn kho dự án đã tăng lên mức 8,098 tỷ đồng, tăng khoảng 257 tỷ đồng so với đầu năm và gần đây KBC đã có quyết định tăng vốn điều lệ cho công ty con là chủ đầu tư dự án KĐT Tràng Cát từ 6,630 tỷ đồng lên 12,681 tỷ đồng và có thời hạn hoàn thành chậm nhất là ngày 15/11/2023. Đây là động thái tích cực giúp cho KBC có vốn để tiếp tục hoàn thành dự án trong thời gian tới. Trong giai đoạn 2024 tới chúng tôi cho rằng KĐT Tràng Cát sẽ được khởi công và mở bán từ 2025.
- KĐT Phúc Ninh: KĐT hiện không có tiến triển gì đáng kể trong năm 2023 và vẫn đang vướng mắc các vấn đề pháp lý về tiền sử dụng đất cũng như một số vấn đề khác. Trong 9 tháng đầu năm 2023 tồn kho dự án chỉ tăng lên 6 tỷ từ 1107 tỷ đồng lên 1113 tỷ đồng.
- Khu nhà ở xã hội thị trấn Nếnh: Dự án có tổng mức đầu tư 2,298 tỷ đồng, KBC nắm 73% lợi ích. Dự kiến dự án sẽ hoàn thành trong Q4-2023 nhưng hiện trên bctc Q3 tồn kho dự án mới chỉ tăng lên mức 610 tỷ đồng từ mức 348 tỷ đồng từ đầu năm nên theo chúng tôi dự án sẽ khó có thể bàn giao trong Q4 này mà phải sang 2024 mới có thể bàn giao được.
- KDT Tràng Duệ: Dự án trong thời gian tới có thể bàn giao 83 căn biệt thự và sau đó xây dựng khu nhà ở xã hội nằm trong dự án.
Ngoài ra còn một số dự án nhỏ khác chúng tôi không có thêm thông tin update và trong thời gian tới nếu có thêm thôn tin chúng tôi sẽ update tới quý nhà đầu tư.
III. Vĩ mô ngành KCN
Trong năm 2023 chúng tôi thấy rằng ngành KCN sẽ có nhiều cơ hội để chuẩn bị và đón làn sóng đầu tư FDI lớn trong năm và các năm tiếp theo, đây là tín hiệu khá tích cực với ngành KCN. Cụ thể chúng ta đang thấy làn sóng chuyển dịch khá rõ ràng nhà máy của nhiều công ty nước ngoài từ Trung Quốc sang Việt Nam. Khu vực hưởng lợi lớn nhất vào làn sóng này chính là các KCN tại phía bắc nhờ vào vị trí địa lý gần Trung Quốc, có hệ thống cảng khá đa dạng thuận lợi cho hoạt động logictics.
Ngoài ra gần đây trong chuyến thăm của tổng thống Mỹ Joe Biden đến Việt Nam đã giúp nâng quan hệ từ đối tác toàn diện giữa 2 nước lên đối tác chiến lược toàn diện vì hòa bình, hợp tác phát triển. Mối quan hệ này sẽ đưa 2 nước lên một tầm cao mới trong khía cạnh hợp tác kinh tế, thương mại và đầu tư. Cụ thể với ngành KCN chúng ta đã thấy dòng vốn FDI từ Mỹ cũng ghi nhận mức tăng trưởng tích cực. Theo số liệu cập nhật lũy kế 8 tháng đầu năm Mỹ đã đầu tư khoảng 490 triệu USD, tăng 32% so với cùng kỳ. Thời gian tới chúng tôi thấy rằng dòng vốn từ Mỹ sẽ tiếp tục gia tăng và qua đó giúp ngành KCN thêm nhiều cơ hội hơn trong việc thu hút nhà đầu tư FDI. (Hình 3)
Về vốn FDI đăng ký mới cập nhật tháng 10 chúng ta đã thấy con số ấn tượng như hình trên. Cụ thể tháng 10 vốn FDI đăn ký đã tăng rất mạnh lên 5.2 tỷ USD và tăng 64% yoy. Lũy kế 10 tháng đầu năm tổng vốn FDI đăng ký đạt 25.76 tỷ USD, tăng 14.7% yoy. Đây là con số hết sức tích cực trong bối cảnh nền kinh tế còn đang khá nhiều khó khăn và mới bắt đầu vào giai đoạn phục hồi.
IV. Tổng kết và định giá
Với những phân tích chi tiết cả về doanh nghiệp và vĩ mô ngành KCN đã giúp quý nhà đầu tư hiểu phần nào về KBC trong Q4-2023 và tiềm năng năm 2024 tới.
Chúng tôi thấy rằng Q4-2023 KBC vẫn có khá nhiều quỹ đất KCN để bàn giao (khoảng 50ha) và trong năm 2024 quỹ đất còn lại của công ty cũng như quỹ đất sẽ đóng góp thêm từ các KCN mới sẽ đủ giúp KBC có thể thoải mái dư địa cho thuê (khoảng 150ha có sẵn và hơn 100ha bổ sung thêm từ KCN Tràng Duệ 3). Ngoài ra vĩ mô ngành KCN cũng đang tích cực sẽ là điều kiện hỗ trợ công ty có khả năng duy trì cho thuê với diện tích lớn trong năm tới. Chúng ta cần cập nhật thêm vĩ mô trong năm tiếp theo để có thể dự phóng được chính xác hơn. Nhìn chung chúng tôi đánh giá khá tích cực về KBC trong năm tới.
Về định giá chúng tôi thấy rằng định giá phù hợp với KBC trong kỳ báo cáo tài chính Q4-2023 tới là khoảng 35-40k/cp.
– Link room telegram miễn phí: https://t.me/cknuocmam
– Đăng kí dịch vụ tư vấn: https://langtubuonnuocmam.com/dich-vu
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
