Trong những ngày gần đây cp KDH cũng liên tục bứt phá cùng ngành BĐS và leo lên vùng giá 5x. Vậy cp có câu chuyện gì và sức hấp dẫn đến từ đâu? Theo chúng tôi điểm nhấn chính là quỹ đất sạch cùng các siêu dự án sẽ được triển khai trong tương lai của KDH.
Trong quý 1-2021 chúng tôi đã có bài viết rất chi tiết và đánh giá tích cực về KDH, cụ thể quý nhà đầu tư có thể đọc lại tại link dưới đây (bao gồm 2 phần)
Phần 1: https://langtubuonnuocmam.com/kdh-thuong-hieu-phia-nam-dinh-gia-bao-nhieu-la-phu-hop/
Phần 2: https://langtubuonnuocmam.com/kdh-p2-tiep-nhung-dieu-dang-do/
Trong bài viết này chúng tôi sẽ cập nhật bctc quý 3 và cập nhật các dự án cũng như cập nhật định giá mới nhất cho KDH trong cả ngắn hạn và dài hạn để giúp quý nhà đầu tư có thể định hình được con đường mà KDH sẽ đi trong vài năm tới. Trong đầu tư việc định hình được doanh nghiệp trong dài hạn cũng giống như việc xem được tấm bản đồ tới nơi cần đến, việc còn lại đó chính là kiên nhẫn nắm giữ để dần tới đích.
I. Những điểm nhấn trong báo cáo tài chính quý 3-2021
Trong báo cáo vừa mới công bố của KDH, chúng tôi thấy có cả những điểm tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến doanh nghiệp trong ngắn hạn cũng như dài hạn. với một doanh nghiệp BĐS thì điều quan trọng khi xem bctc không chỉ nằm ở kết quả kinh doanh mà nó nằm ở tình trạng các dự án để giúp dòng tiền về trong tương lai cho công ty. Cụ thể các chỉ số cần chú ý chúng tôi sẽ trình bày dưới đây:
- Doanh thu, lợi nhuận: trong quý 3 công ty ghi nhận doanh thu đạt 1,199 tỳ đồng, giảm 32% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt 316.5 tỷ đồng, giảm 12.5% so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng đầu năm doanh thu đạt 3,148 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 788 tỷ đồng, đạt 65.6% kế hoạch năm cả về doanh thu và lợi nhuận sau thuế.
- Hàng tồn kho: hàng tồn kho sau quý 3-2021 giảm khoảng 500 tỷ đồng so với quý 2 và đầu năm ( từ 7,337 tỷ đồng xuống 6,849 tỷ đồng ) do các dự án từ đầu năm được hạch toán nhiều vào doanh thu và lợi nhuận còn các dự án đang triển khai chưa tăng lên được vào mục tồn kho ngoài dự án KDC Tân Tạo. Đây có thể coi là điểm trừ trên bctc quý 3 nhưng chúng ta đều biết trong quý 3 tình hình dịch tại tp.HCM phức tạp thế nào và các doanh nghiệp gần như không thể triển khai các dự án của mình. Điều này làm tồn kho khó tăng lên trong ngắn hạn. Chúng ta cần theo dõi các quý tới công ty sẽ triển khai ra sao để bù đắp lại tiến độ do quý 3-2021. (Hình 1)
- Người mua trả trước: đây cũng là mục khiến nhiều nhà đầu tư cảm thấy e ngại khi xem bctc quý 3 vừa ra. Cụ thể mục người mua trả trước của KDH sau quý 3 giảm xuống còn 433 tỷ đồng trong khi đầu năm con số này là 2,171 tỷ đồng. Trong ngắn hạn rõ ràng điều này có thể ảnh hưởng khi các dự án dần được hạch toán hết trong khi các dự án gối đầu chưa kịp mở bán. Tuy nhiên để đánh giá chính xác chúng ta cần đi phân tích các dự án để nắm rõ hơn tiến độ cũng như tình trạng sắp tới.
II. Cập nhật các dự án lớn của KDH
KDH là doanh nghiệp lớn nên sở hữu và triển khai khá nhiều dự án lớn nhỏ khác nhau. Các dự án đều có nét đặc trưng riêng và giúp KDH khẳng định được thương hiệu vững chắc của mình tại thị trường phía nam.
1. Các dự án sắp bàn giao trong 1-2 năm tới
a. Dự án Verosa Park
Đây là dự án đã và đang được bàn giao đến khách hàng từ năm 2020 đến nay. Hiện tại trên bctc quý 3-2021 tồn kho còn lại là 46.4 tỷ đồng, giảm 124.6 tỷ đồng so với đầu năm. (Hình 2)
Dự án nằm tại quận 9-tp.HCM với tổng diện tích là 8.1ha. Sản phẩm dự án là 293 căn liền kề sân vườn, 03 căn biệt thự. Giá bán các căn liền kề của dự án vào khoảng 13-22 tỷ/ căn (100-120tr/m). Dự án sẽ được bàn giao và hạch toán nốt trong quý 4-2021 với doanh thu còn lại khoảng 100 tỷ đồng
b. Dự án Safira
Đây cũng là dự án đang được bàn giao và hạch toán của công ty. Trên bctc tồn kho dự án giảm mạnh cho thấy dự án đã được hạch toán gần hết. Đầu năm 2021 tồn kho dự án là 350 tỷ đồng và hiện tại quý 3 tồn kho chỉ còn 70 tỷ đồng, giảm 280 tỷ đồng (Hình 3)
Dự án nằm tại mặt đường Võ Chí Công, quận 9 với sản phẩm là các căn hộ cao cấp. Tổng dự án bao gồm 4 tòa tháp cao 22 tầng với tổng 1,570 căn hộ. Chúng tôi cho rằng với việc dự án đang hạch toán và bàn giao rất nhiều trong 3 quý đầu năm thì phần còn lại trên mục hàng tồn kho sẽ được bàn giao và hạch toán nốt trong quý 4-2021 giúp mang về doanh thu khoảng 150-200 tỷ đồng.
c. Dự án Lovera Vista
Đây cũng là dựa án sản phẩm chung cư cao cấp tiếp theo của KDH. Dự án có diện tích khoảng 1.8ha với quy mô 1,310 căn hộ (Hình 4)
Dự án dự kiến được bàn giao trong quý 3-2021 và sẽ mang lại lợi nhuận trong năm 2021 và đầu 2022 cho KDH. Dự kiến doanh thu dự án có thể đạt 2,500 tỷ đồng, lợi nhuận gộp đạt 500-600 tỷ đồng.
d. Dự án Clarita (Bình Trưng Đông)
Dự án bao gồm tổng 159 căn nhà phố, biệt thự song lập, đơn lập với tổng diện tích 5.8ha tọa lạc tại đường Võ Chí Công, quận 2, tp.HCM. (Hình 5)
Hiện tại tồn kho dự án cho đến quý 3-2021 đã tăng lên
Dự án bao gồm 5 khu A,B,C,D,E đã được khởi công và dự kiến được mở bán vào quý I-2022. Dự án dự kiến sẽ được hạch toán dần từ năm 2023 với doanh thu dự kiến sẽ mang về là 2,400 tỷ đồng và lợi nhuận gộp dự kiến khoảng 900-1,000 tỷ đồng.
e. Dự án Armena
Đây là dự án phức hợp bao gồm căn hộ, nhà phố, biêt thự với tổng diện tích 4.3ha nằm tại phường Phú Hữu, quận 9, tp.HCM. Dự án đã được chính thức khởi công ngày 23/09/2021 (Hình 6)
Quy mô dự án với 3 tòa chung cư cao 28 tầng và 180 căn biệt thự, nhà phố. Các căn chung cư sẽ được triển khai sau và chưa thể kỳ vọng hạch toán sớm trong 1-2 năm tới được. KDH sẽ ưu tiên triển khai các dự án thấp tầng với 180 căn biệt thự, nhà phố. Hiện dự án đã đẩy đủ pháp lý và được triển khai từ 2020, được mở bán lần đầu vào tháng 12/2021 và dự kiến sẽ bàn giao, hạch toán vào 2022-2023.
Với 180 căn biệt thự, nhà phố dự kiến sẽ mang về cho KDH khoảng 2,000 tỷ doanh thu và 1,200 tỷ lợi nhuận gộp.
f. Dự án Corana City (KDC Bình Hưng 11A)
Đây cũng là dự án phức hợp tiếp theo với sản phẩm là các căn hộ chung cư, nhà phố và biệt thự. Dự án nằm tại xã Bình Hưng, Bình Chánh, tp.HCM với tổng diện tích 17.5ha.
Dự án được chia làm 2 giai đoạn với tổng quy mô 97 căn nhà phố, 121 căn biệt thự cùng 7 block căn hộ:
- Giai đoạn 1 với khoảng 14.5ha với mật độ xây dựng là 40% với các khu nhà cao tầng và nhà thấp tầng như nhà phố, biệt thự.
- Giai đoạn 2 với khoảng 3ha với sản phẩm là khu nhà thấp tầng
Dự án dự kiến sẽ được hạch toán từ 2023 trở đi với doanh thu ước khoảng 12,000 tỷ đồng và lợi nhuận gộp khoảng 4,500-5,000 tỷ đồng
g. Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng
Đây là dự án khu công nghiệp do công ty TNHH một thành viên Khang Phúc (công ty con 100% vốn của KDH) làm chủ đầu tư với quỹ đất lên đến 109.91ha. Vốn đầu tư dự kiến trên 1,000 tỷ đồng. (Hình 7)
Hiện tại trên báo cáo tài chính quý 3-2021 chi phí xây dựng dở dang của dự án đã tăng lên 693 tỷ đồng, tức đạt khoảng 2/3 tổng mức đầu tư dự án. (Hình 8)
Theo như thông tin chúng tôi cập nhật được, dự án đã giải phóng mặt bằng được khoảng 97% và sẽ được đưa vào khai thác và hạch toán từ 2023 và hiện với giá thuê KCN tại HCM đang ở mức rất cao so với mặt bằng chung thì khi đưa vào khai thác sẽ mang lại lợi nhuận lớn cho KDH. Với giá thuê hiện tại trên 220$/m² thì dư địa doanh thu toàn dự án khi cho thuê full có thể đạt 3,500-4,000 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp có thể đạt 2,000-2,500 tỷ đồng do chi phí đền bù tương đối thấp.
h. Dự án Khang Điền Bình Tân
Dự án với tổng diện tích 18,300m², tọa lạc tại só 158 An Dương Vương, phường An Lạc, quận Bình Tân, tp.HCM. Dự án có quy mô gần 2,000 căn hộ đi kèm các tiện ích nội khu khác. (Hình 9)
Dự án hiện đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng (Hiện tại đã gpmb được khoảng 90%) và công ty đang đẩy nhanh các tiến độ trong thời gian tới để sớm đưa vào kinh doanh dự án. Trên báo cáo tài chính quý 3-2021 tồn kho dự án (Khang phúc – An Dương Vương) đang là 446 tỷ đồng và chưa có sự thay đổi nhiều trong năm nay và hi vọng với việc đẩy nhanh tiến độ, tồn kho dự án sẽ tăng lên trong các quý tới.
Như vậy dự án dự kiến sẽ hoàn thành và bàn giao trong năm 2023-2024 giúp mang về cho KDH khoảng 5,000 tỷ doanh thu và trên 2,000 tỷ lợi nhuận gộp.
2. Dự án lớn với xứ mệnh vươn tầm doanh nghiệp
Ngoài các dự án với các sản phẩm đã tạo nên thương hiệu cho KDH sẽ được hạch toán trong ngắn hạn 1-2 năm tới giúp đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp thì công ty cũng có những đại dự án đang và sẽ dồn tâm huyết để triển khai, hoàn thành trong thời gian tới. Dù là dự án còn cách khá xa nhưng đây mới là động lực lớn nhất thúc đẩy giá cổ phiếu tiếp tục tiến lên nhờ dòng tiền lớn, dòng tiền dài hạn hỗ trợ và thúc đẩy giá. Cụ thể dưới đây chúng tôi sẽ gửi đến các dự án lớn và trọng điểm của KDH trong các năm tới.
a. Dự án khu dân cư Tân Tạo
Đây có thể coi là dự án và là “đứa con” đáng chờ đợi nhất của KDH trong các năm tới. Ngoài độ lớn về quỹ đất cũng như tổng vốn đầu tư thì nó còn là kỳ vọng đột phá về sản phẩm cho KDH vươn mình trở thành 1 trong những công ty lớn nhất trên thị trường BĐS.
Dự án có tổng diện tích 320ha tại Bình Tân (Hình 10), tp HCM, được quy hoạch thành khu thương mại phức hợp, khu trung tâm vui chơi, giải trí, khu bệnh viện, trường đại học, khu nghiên cứu…
Tổng quan dự án:
- Tổng diện tích: 320ha
- Mật độ xây dựng: 25%
- Loại hình sản phẩm: căn hộ, nhà phố, biệt thự
Hiện tại dự án đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và chuẩn bị cho công tác đầu tư. Hiện theo thông tin chúng tôi nắm được thì việc giải phóng mặt bằng đã gần hoàn thành và đạt trên 90%.
Trong thời gian tới công ty sẽ tập trung triển khai dự án và dự kiến có thể đưa vào khai thác và bàn giao từ năm 2025 trở đi. Dự kiến dự án có thể mang về cho KDH hơn 100 nghìn tỷ đồng doanh thu và trên 50 nghìn tỷ đồng lợi nhuận gộp. Như vậy lợi nhuận gộp dự án có thể mang về gấp rưỡi so với vốn hóa hiện tại trên sàn.
b. Dự án Green Village (KDC Phong phú 2)
Đây là dự án có tổng diện tích khoảng 130ha nằm tại huyện Bình Chánh, tp.HCM, đây là dự án lớn thứ 2 của KDH sau KDC Tân Tạo và cũng là dự án trọng điểm của KDH có thể kỳ vọng trong các năm tới. (Hình 11)
Chi tiết dự án:
Dự án được chia thành 5 phân khu:
- Phân khu 1: Có tổng diện tích 328,700m² với 739 căn nhà liên kế vườn, biệt thự
- Phân khu 2: Có tổng diện tích 190,870m² với 523 căn nhà liên kế vườn, biệt thự
- Phân khu 3: Có tổng diện tích 278,900m² với 607 căn nhà liên kế vườn, biệt thự
- Phân khu 4: Có tổng diện tích 266,200m² với 846 căn nhà liên kế vườn, biệt thự
- Phân khu 5: Có tổng diện tích 269,300m² với 668 căn nhà liên kế vườn, biệt thự
Như vậy tổng 5 phân khu bao gồm 3,383 căn nhà LK vườn, biệt thự. Trung bình các căn bán ra với giá trên 10-15 tỷ/căn thì dự án có thể mang về cho KDH lên đến 35,000-50,000 tỷ đồng doanh thu trong tương lai. Lợi nhuận gộp có thể đạt mức 20,000-30,000 tỷ đồng. Đây là con số rất lớn khi mà chúng ta biết hiện tại vốn hóa của KDH trên thị trường mới có khoảng 32-33 nghìn tỷ. Tức tương đương lợi nhuận gộp của riêng dự án Green village.
Hiện dự án đang trong quá trình giải phóng mặt bằng và chúng tôi kỳ vọng năm 2025-2026 sẽ bắt đầu đưa sản phẩm ra thị trường và hạch toán. Khi đó giá bán sản phẩm có thể cao hơn so với giá chúng tôi dự tính ở trên.
III. Tổng kết và định giá
Trong thị trường tiền rẻ cùng sóng BĐS chúng tôi thấy rằng nhà đầu tư đang sẵn sàng trả giá cao và trả xa hơn cho các công ty BĐS trên sàn. Rất nhiều công ty dự án còn chưa được đền bù xong và chưa khởi công nhưng giá cổ phiếu đã tăng rất nhiều bởi kỳ vọng từ nhà đầu tư. Bản thân chúng tôi vẫn cố gắng tìm cho mình các doanh nghiệp BĐS thực sự chất lượng về quỹ đất, đang có sản phẩm bán ra liên tục và định giá chưa đắt.
Với tầm nhìn trên 3 năm với các nhà đầu tư dài hạn thì KDH chính là cơ hội đó. Với 1 loạt các dự án sẽ hạch toán trong 2-3 năm tới với thương hiệu đã được khẳng định (Luôn bán hết khi ra hàng). Quỹ đất với nhiều lợi thế tại phía nam (Thủ Đức lên thành phố…) sẽ giúp KDH liên tục tăng trưởng tốt trong vài năm tới. Đặc biệt 2025-2026 sẽ là giai đoạn KDH bắt đầu hạch toán 2 đại dự án (KDC Tân Tạo, Green Village) sẽ mang về mức lợi nhuận khổng lồ cho công ty (Lợi nhuận mỗi dự án đã lớn hơn vốn hóa hiện tại của công ty)
Về định giá. Trong dài hạn với các nhà đầu tư nắm giữ 2-3 năm trở lên thì KDH chính là cơ hội rất tốt để lựa chọn và giá 5x hiện tại là mức giá rẻ với tiềm năng của KDH trong tương lai. Giá cp hoàn toàn có thể đạt 3 con số trong 3-4 năm tới.
Định giá ngắn hạn chúng tôi cho rằng KDH phù hợp ở mức 6x trong 1 năm tới. Lưu ý với các doanh nghiệp BĐS các dự án kéo dài hàng năm nên việc nắm giữ cổ phiếu cũng cần dài hạn mới mang lại kết quả lớn cho nhà đầu tư.
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
