Ngành BĐS nói chung và NLG nói riêng đã gặp rất nhiều khó khăn cũng như giá cổ phiếu liên tục giảm trong thời gian gần đây. Về nguyên nhân thì gần như ai cũng có thể nắm được lý do khiến các cổ phiếu BĐS giảm mạnh và chưa thể hồi phục được. Lúc này câu hỏi đặt ra là các cổ phiếu ngành BĐS có trở lại được không? Công ty nào sẽ là công ty trở lại được và khi nào thì chúng ta có thể quan sát nhóm ngành này. Bài viết này chúng tôi sẽ phân tích và đánh giá về NLG và từ NLG cũng có thể phần nào giúp quý nhà đầu tư hiểu câu chuyện về nhóm ngành BĐS trong thời gian tới. (Hình 1)
I. Nguyên nhân giảm giá của cổ phiếu ngành BĐS
Dù không mới và gần như ai cũng biết nhưng chúng tôi vẫn note lại để hiểu được điều gì đã gây ra đợt sụt giảm cho các cổ phiếu ngành BĐS và từ đó mới biết được nút thắt nằm ở đâu và sẽ được gỡ như thế nào. Dưới đây là các nguyên nhân giảm giá của cổ phiếu ngành BĐS:
- Do chu kỳ kinh tế: Hiện nền kinh tế đã trải qua 2 năm đại dịch với nhiều chính sách đặc biệt để hỗ trợ nền kinh tế, trong đó có các chính sách về tiền rẻ (hạ lãi suất và bơm tiền ra nền kinh tế) cũng như hỗ trợ các doanh nghiệp phục hồi sau đại dịch. Điều này giúp cho ngành BĐS và Chứng khoán trong 2 năm vừa qua tăng giá rất mạnh nhờ môi trường tiền rẻ cũng như dòng tiền không có nhiều kênh để đầu tư ngoài BĐS và chứng khoán. Tuy nhiên hiện tại khi dịch bệnh đã ổn định và nền kinh tế đã bắt đầu đi vào giai đoạn phục hồi thì các chính sách thắt chặt lại tiền tệ dần sẽ được áp dụng. Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn khi môi trường lãi suất tăng lên, tiền nhàn rỗi trong nền kinh tế giảm đi (dịch bệnh xong 1 phần lớn tiền sẽ quay trở lại sản xuất kinh doanh bình thường)
- Do dòng tiền bị ảnh hưởng từ việc xiết tín dụng vào BĐS hay xiết mạnh việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Đây có lẽ là nguyên nhân đã cộng hưởng với vĩ mô khiến thị trường chứng khoán Việt Nam trở thành thị trường có mức giảm lớn nhất trong đợt sụt giảm vừa qua. Cụ thể sau các sự kiện liên quan đến tập đoàn Tân Hoàng Minh hay các sai phạm trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn đã khiến kênh huy động này bị tắc nghẽn toàn bộ do các chỉ thị xiết chặt lại của chính phủ. Với chỉ thị này cùng với hàng loạt sai phạm, bắt bớ đã khiến kênh trái phiếu doanh nghiệp gần như đóng băng ngay lập tức. Cụ thể trong tháng 4/2022 đã không có doanh nghiệp nào phát hành trái phiếu. Chưa dừng lại ở đó, do lo ngại về rủi do trái phiếu nên nhiều nhà đầu tư đã yêu cầu doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn càng khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền trong ngắn hạn. Chúng ta đều biết thị trường trái phiếu, chứng khoán, BĐS, doanh nghiệp là các thị trường thông nhau, nơi mà một kênh nào tắc thì các kênh còn lại cũng sẽ gặp khó khăn. Kênh ngân hàng để huy động vốn cũng gặp khó khi mà các ngân hàng đa phần đều full room tín dụng tức còn tiền nhưng cũng không cho vay được do đã đạt hạn mức tăng trưởng tín dụng cho phép và cũng cần được nới mới cho vay tiếp được. Các điều trên cộng hưởng khiến dòng tiền bị tắc ảnh hưởng trực tiếp nền kinh tế, đặc biệt là ngành BĐS.
Ngoài ra còn một vài nguyên nhân khác đến từng doanh nghiệp nhưng chủ yếu với 2 nguyên nhân trên đã ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp trong ngành BĐS trên sàn. Sẽ cần thời gian để các doanh nghiệp xử lý và vượt qua những khó khăn trong thời gian tới và công việc của chúng ta là đi xem doanh nghiệp nào sẽ sớm vượt qua được, thông tin nào sẽ là cần chú ý trong thời gian tới với nhóm ngành BĐS.
II. Kết quả kinh doanh NLG
Dưới đây là kết quả kinh doanh của NLG trong thời gian qua cùng với đó là các dự án cũng như tương lai các năm tới. Nhìn kết quả kinh doanh theo năm đối với NLG chúng ta có thể thấy trong năm 2021 công ty đã có sự tăng trưởng rất mạnh khi doanh thu và lợi nhuận đều đạt đỉnh lịch sử. Cụ thể doanh thu đạt 5,206 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 1,071 tỷ đồng. Trong năm 2022 công ty cũng đặt kế hoạch rất cao với doanh thu đạt 7,151 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 1,206 tỷ đồng. Tức nếu đạt kế hoạch đề ra thì năm 2022 sẽ tiếp tục là năm tăng trưởng với NLG dù 2021 công ty đã đạt kết quả rất cao. (Hình 2)
Năm 2021 kết quả kinh doanh của NLG đạt con số ấn tượng là nhờ bàn giao các dự án Akari City, southgate, ngoài ra còn đến từ việc định giá lại Izumi city, Southgate sau khi hợp nhất thành công ty con.
Hiện tại câu hỏi đặt ra là với kế hoạch tham vọng cho năm 2022 thì liệu công ty có thể hoàn thành được hay không? Câu trả lời chúng tôi sẽ trả lời sau khi phân tích chi tiết các dự án và tiến độ bàn giao. Còn trong quý 1-2022 công ty đã ghi nhận doanh thu 587 tỷ đồng, tăng 91% yoy. Lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 33 tỷ đồng, giảm 91% yoy. Doanh thu của công ty trong quý 1-2022 chủ yếu đến từ việc bàn giao căn hộ tại dự án Akira city và nhà liền thổ tại dự án Southgate. Như vậy chúng ta có thể thấy trong quý 1-2022 công ty chưa ghi nhận lợi nhuận từ việc bán 50% cổ phần ở dự án Nam Long Đại Phước ( Ước tính khoảng 350 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế ). Tại đại hội cổ đông, lãnh đạo công ty cũng có thông tin là do vấn đề thủ tục hơi chậm nên không kịp ghi nhận khoản này trong quý 1-2022 còn đối tác đã ký hợp đồng với NLG, đã chuyển tiền vào tài khoản phong tỏa nên khoản này chắc chắn sẽ được ghi nhận vào các quý sau trong năm 2022. (Hình 3)
Như vậy trong các quý tới NLG sẽ có thêm lợi nhuận khi hạch toán khoản chuyển nhượng dự án này.
Về tình hình bán hàng trong quý 1-2022 của công ty rất khả quan. Cụ thể trong quý 1-2022 công ty đã bán được 1,274 sản phẩm với giá trị đạt khoảng 5,895 tỷ đồng. Các dự án đáng chú ý bán được trong quý 1 có Akari với 560 sản phẩm, Flora panorama thuộc Mizuki với 313 sản phẩm, southgate 184 sản phẩm, izumi 190 sản phẩm. (Hình 4)
Với kết quả bán hàng khả quan trong quý 1-2022 cho thấy các sản phẩm của NLG vẫn đang được khách hàng đón nhận tốt cũng như giá trị trên mỗi sản phẩm của NLG có xu hướng tăng trong các năm qua. Trong quý 2 công ty dự kiến sẽ tiếp tục bán hàng tại 5 dự án lớn là Waterpoint, Ehomes, Mizuki park, Akari city giai đoạn 2 và Izumi với tổng giá trị khoảng 8,300 tỷ đồng cho hơn 2,150 sản phẩm. Cả năm 2022 theo kế hoạch công ty có thể đạt giá trị bán hàng lên đến 23,400 tỷ đồng và với tốc độ này thì khả năng hoàn thành là khá cao. Khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn trong quý 1 vẫn tiếp tục tăng lên 2,972 tỷ (đầu năm là 2,463 tỷ) (Hình 5)
Trong phần dưới đây chúng tôi sẽ đi cập nhật các dự án chính của NLG để xem trong năm 2022 công ty có thể hạch toán được bao nhiêu.
III. Các dự án chính của NLG
Dưới đây chúng tôi sẽ cập nhật một số dự án chính của NLG đang triển khai để quý nhà đầu tư nắm rõ hơn về doanh nghiệp.
1. Dự án IZUMI
Đây là dự án có giá trị lớn nhất trong tồn kho của NLG với khoảng 7,200 tỷ đồng và cũng là dự án được kỳ vọng lớn trong các năm tới khi đang được mở bán và sẽ hạch toán trong các năm tới. (Hình 6)
Chi tiết về quy mô dự án quý nhà đầu tư có thể đọc tại link dưới đây: https://izumicity.vn/
Hiện dự án đã được mở bán lần đầu tháng 10/2021 với 190 căn giá thấp nhất hơn 7 tỷ/căn. Năm 2022 công ty sẽ tiếp tục mở bán các đợt tiếp theo của giai đoạn 1. Dự kiến trong năm 2022 công ty sẽ mở bán khoảng 792 sản phẩm của dự án và với sức hút của mình thì khả năng hấp thụ hết là chuyện không quá khó khăn với công ty. Về tiến độ chúng tôi cho rằng dự án có thể bắt đầu được hạch toán từ 2023 và đây là đại dự án của công ty với tổng diện tích toàn dự án lên đến 170ha. Và chu kỳ hạch toán của dự án có thể kéo dài 4-5 năm tới với tổng lợi nhuận gộp lên đến hàng chục tỷ đồng, thậm chí còn lớn hơn vốn hóa hiện tại của NLG (khoảng 15k tỷ đồng )
2. Dự án Akari city
Dự án được chia làm 2 giai đoạn trong đó giai đoạn 1 đã bán và bàn giao 1,862 sản phẩm trong năm 2021 và quý 1-2022. NLG nắm lợi ích dự án là 50%. (Hình 7)
Giai đoạn 2 dự án với khoảng 3,367 căn hộ đã bắt đầu được mở bán từ ngày 19/03/2022 với tỉ lệ hấp thụ đạt hơn 80% và giá bán khoảng 48tr/m. Dự án giai đoạn 2 dự kiến sẽ bàn giao trong năm 2023-2024 với doanh thu sau chia lợi ích khoảng 4,200-4,500 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp đạt khoảng 1,700-2,000 tỷ đồng.
3. Dự án Southgate
Đây là dự án giai đoạn 1 của wanter point với tổng diện tích khoảng 165 ha với tổng khoảng 6,476 sản phẩm (nhà phố, biệt thự, villa), với các sản phẩm cao cấp nên biên lợi nhuận của dự án cũng ở mức cao hơn so với các sản phẩm chung cư. (Hình 8)
Dự án đã được triển khai và hạch toán từ cuối 2020 cho đến nay và trong năm 2022 dự án dự kiến sẽ tiếp tục hạch toán và mang về cho NLG khoảng gần 3,000 tỷ doanh thu và sẽ là dự án đóng góp chính cho doanh thu, lợi nhuận của NLG trong năm 2022 bên cạnh Akari và dự án tại Cần Thơ.
4. Dự án Nam Long Cần Thơ 43ha (Nam Long 2 Central Lake)
Đây cũng là dự án được kỳ vọng sẽ hạch toán trong năm 2022 bên cạnh Akari và southgate để mang lại doanh thu và lợi nhuận cho NLG. Dự án có diện tích 43ha và NLG sở hữu 100% lợi ích với các sản phẩm bao gồm Valora ( 923 sản phẩm ) và Ehomes ( 1,425 sản phẩm). (Hình 9)
Trong năm 2022 công ty dự kiến sẽ tiếp tục mở bán khoảng 377 sản phẩm Valora và 699 sản phẩm Ehomes. Đưa vào hạch toán khoảng hơn 1,000 tỷ đồng doanh thu.
5. Dự án Mizuki Park
Dự án có diện tích 26ha tại Bình Chánh, Tp.HCM (Hình 10) với quy mô hơn 4,000 sản phẩm và NLG nắm 50% lợi ích.
- Giai đoạn 1 của dự án đã được bàn giao từ năm 2019 với khoảng 1,400 sản phẩm
- Giai đoạn 2: trong năm 2021 đã mở bán các sản phẩm tại MP 6,7,8 của dự án và đến hết quý 1/2022 đã bán được trên 1,000 sản phẩm căn hộ flora. Tháng 4/2022 tiếp tục mở bán sản phẩm Panorama của dự án và đến hết tháng 4 đã bán được 235/416 căn sau chưa đầy 1 tháng. Dự án sẽ tiếp tục ra hàng 39 căn thuộc phân khu Compound Villa The Mizuki.
Như vậy trong năm 2022 NLG sẽ tiếp tục mở bán nhiều sản phẩm của dự án Mizuki với nhiều loại sản phẩm và bắt đầu bàn giao cũng như hạch toán từ 2023 với giai đoạn 2 của dự án. Tổng doanh thu dự án khi vào hạch toán có thể đạt trên 4,500 tỷ đồng và lợi nhuận gộp khoảng 1,500 tỷ đồng.
6. Dự án Nam Long Hải Phòng
Dự án với quy mô 21ha tại Thủy Nguyên, Hải Phòng và NLG nắm 100% lợi ích. Quy mô dự án bao gồm 739 căn Valora, 2,159 căn Ehome (Hình 11)
Hiện tại dự án chưa có nhiều thông tin sẽ sớm được hạch toán như tiến độ trước đó mà sẽ bị delay sang các năm sau. Chúng tôi sẽ cập nhật khi có thông tin mới. Tại Hải Phòng NLG còn có dự án PG Hải Phòng với sản phẩm là 921 căn Ehome trên diện tích 1.5ha sẽ được mở bán khoảng 154 sản phẩm vào năm 2022 và có thể hạch toán từ khoảng 2024.
7. Dự án Paragon Đại Phước
Dự án có quy mô 45ha với sản phẩm là các căn biệt thự, nhà liền kề, shophouse với tổng 1,500 căn. (Hình 12)
Trong năm 2022 NLG đã hoàn thành việc chuyển nhượng 50% cổ phần của công ty Paragon Đại Phước cho NNR và sẽ được ghi nhận lợi nhuận trong năm 2022. Với việc chuyển nhượng này sẽ giúp NLG ghi nhận khoảng 350 tỷ đồng vào lợi nhuận của công ty và đây cũng là một cách giúp công ty cùng với đối tác nước ngoài đẩy nhanh tiến độ dự án để đưa vào kinh doanh giống như cách đã từng làm với các dự án khác.
IV. Tổng kết và định giá
Như vậy với những phân tích ở trên chúng ta đã thấy tiềm năng của NLG là rất lớn với quỹ đất khổng lồ lên tới 684ha, giá vốn thấp. Trong các năm tới công ty cũng vẫn liên tục có các dự án gối đầu nhau nhất là từ năm 2024 khi Izumi đi vào hạch toán sẽ bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mạnh.
Tuy nhiên đó là với tầm nhìn dài hạn, còn ngắn hạn ngành BĐS đang đi vào giai đoạn khó khăn vì dòng tiền kinh doanh gặp khó khi lãi suất có xu hướng tăng, ngân hàng full room tín dụng và hạn chế cho vay BĐS sẽ làm lực cầu bị ảnh hưởng. Ngoài ra việc xiết tín dụng cũng làm thiếu hụt lượng tiền lớn mà các doanh nghiệp huy động để làm dự án sẽ khiến tiến độ các dự án gặp khó khăn. Nhưng với riêng NLG chúng tôi cho rằng các dự án của công ty sẽ bị ảnh hưởng thấp từ những điều trên vì những lý do sau đây:
- Các dự án của công ty đa phần đều kết hợp với các đối tác nước ngoài như NNR, Hankyu, Keppel Land,… để tận dụng nguồn vốn vay giá rẻ của các đối tác để đẩy nhanh tiến độ dự án. Ngoài ra công ty cũng tiếp cận với cả các kênh trái phiếu quốc tế thay vì chỉ phụ thuộc vào trái phiếu trong nước giúp công ty chủ động tìm kiếm kênh huy động vốn khi các kênh trong nước gặp khó khăn. Cụ thể gần nhất NLG đã huy động thành công 1,000 tỷ trái phiếu từ IFC
- Về đầu ra các sản phẩm của NLG công ty đã làm việc với các ngân hàng và hiện vẫn được đảm bảo cho khách hàng vay khi mua sản phẩm của NLG nhờ uy tín thương hiệu và chất lượng sản phẩm (thông tin tại cuộc họp dhcd năm 2022). Minh chứng lớn nhất là các đợt mở bán mới nhất của công ty trong tháng 3 và tháng 4 vừa qua tỉ lệ hấp thụ sản phẩm sau mở bán đều đạt rất cao trên 80-85%.
Trong năm 2022 công ty hoàn toàn có thể hoàn thành mục tiêu mở bán sản phẩm đạt giá trị trên 23k tỷ đồng, mức rất cao từ trước đến nay. Về kế hoạch kinh doanh chúng tôi cho rằng năm 2022 công ty sẽ phụ thuộc vào việc hạch toán 3 dự án là southgate, Akari, Cần Thơ 43ha. Ngoài ra là khoản nhận chuyển nhượng 350 tỷ đồng lợi nhuận cho NNR. NLG đặt kết hoạch 7,151 tỷ doanh thu và 1,206 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Chúng tôi cho rằng doanh thu công ty có thể đạt 90% kế hoạch và 100% lợi nhuận sau thuế nhờ khoản chuyển nhượng dự án.
Hiện tại toàn ngành BĐS trên sàn đang gặp rất nhiều khó khăn và giá liên tục giảm do những thông tin xấu về vĩ mô cũng như dòng tiền hỗ trợ các doanh nghiệp trong thời gian tới. Chúng tôi cho rằng điều này sẽ không sớm kết thúc trong quý 2 được mà có thể phải mất cả quý 3 khó khăn để các cổ phiếu ngành này tìm cách phục hồi trở lại. Tuy nhiên khi những khó khăn chung qua đi thì NLG theo chúng tôi là một trong những doanh nghiệp đáng chú ý nhất trong ngành BĐS vì tiềm năng cũng như thực tế ảnh hưởng của NLG là thấp với các tin xấu hiện tại. Chúng tôi cho rằng mức giá hiện tại của NLG khi giao dịch ở vùng 3x là rẻ so với tiềm năng doanh nghiệp. Khi những khó khăn và tin xấu được hấp thụ dần thì với vĩ mô hiện tại chúng tôi cho rằng NLG sẽ ít nhất xứng đáng với vùng giá 48-50k/cp khi kết thúc năm 2022. Trong tháng 5 tình trạng phát hành trái phiếu đã có dấu hiệu hồi phục trở lại và các doanh nghiệp tốt vẫn phát hành thành công thì dần thị trường sẽ bớt lạnh nhạt hơn với nhóm ngành BĐS.Tất nhiên hiện tại với các tin tức vỹ mô này thì nhóm bds bao gồm NLG sẽ ko phải sự lựa chọn best choice trong thời gian này.
Nếu các tin về trái phiếu, tăng lãi suất hay xiết tín dụng với BĐS được hạ nhiệt là lúc nên chú ý lại nhóm ngành BĐS.
-Link room telegram miễn phí: https://t.me/cknuocmam
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
