Đây là cổ phiếu chúng tôi đã đề cập trong các bài viết trước. Với bài viết đó chúng tôi đã định giá cp ở mức 30K và cổ phiếu đã đạt được mức giá như định giá mà chúng tôi đưa ra.
https://langtubuonnuocmam.com/nlg-dinh-gia-hop-ly-cho-nam-long/
Trong năm 2020 với nhiều khó khăn từ đại dịch NLG đã có năm đầu tiên giảm sút về kết quả kinh doanh sau nhiều năm tăng trưởng. Tuy nhiên niềm tin mà nhà đầu tư dành cho NLG là rất lớn và liệu 2021 công ty có xứng đáng với kỳ vọng và quay trở lại đường đua tăng trưởng hay không? Theo kế hoạch từ đại hội cổ đông, trong năm 2021 công ty đặt kế hoạch doanh thu 13,519 tỷ và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ là 1,152 tỷ, con số tăng trưởng ấn tượng so với 2020.Chúng ta cùng đi vào xem NLG năm nay và các năm tới có chuyển biến gì khác ko? (Hình 1)
https://langtubuonnuocmam.com/nlg-dinh-gia-hop-ly-cho-nam-long/
1. Update báo cáo tài chính Q1/2021
Công ty vừa công bố báo cáo tài chính quý đầu tiên của năm 2021 với nhiều chú ý, trong đó nổi bật là doanh thu đến từ khoản thu nhập khác khiến nhiều người chú ý (Hình 2)
Theo giải trình của ban lãnh đạo công ty trong cuộc họp đại hội cổ đông thì khoản thu nhập này đến từ việc đánh giá lại giá trị của công ty Đồng Nai Waterpoint khi chuyển từ công ty liên kết sang công ty con (Hình 3)
Đây đơn thuần là nghiệp vụ ké toán có thể hiểu nôm na giốn như là công ty vừa mua một món đồ với giá hời và phần hời hơn đó được tính là lãi, nếu bỏ qua khoản thu nhập đột biến này thì tại quý 1 NLG đã ghi nhận doanh thu và lợi nhuận khá thấp khi doanh thu đạt 236 tỷ, giảm 43.3% và lợi nhuận gộp đạt 40 tỷ, giảm 74.5% so với cùng kỳ. Nguyên nhân do quý 1 năm nay công ty có ít dự án được hạch toán. (Hình 4)
Tuy nhiên tại mục người mua trả tiền trước ngắn hạn của công ty trong quý 1 đã tăng khá nhiều từ khoảng 2,097 tỷ lên 2,410 tỷ tức hơn 300 tỷ. Cụ thể như hình 5 dưới
Phần thuyết minh cũng đã giải thích chi tiết đây là khoản khách đặt trước cho các dự án căn hộ, nhà phố, biệt thự và đất (Cọc và đóng theo tiến độ xây dựng). Như vậy có thể thấy tốc độ bán hàng các sản phẩm tương lai của công ty vẫn đang tốt. Cụ thể hơn tại dự án nào thì phần dưới chúng tôi sẽ phân tích chi tiết từng dự án.
Tiếp theo là về giá trị sổ sách. Do trong kỳ công ty có mua thêm cổ phần công ty Đồng Nai Waterpoint cũng khiến giá trị sổ sách có thay đổi khá nhiều. Theo đó tính theo cuối năm 2020 thì NLG có giá trị sổ sách là 23.6K thì tại cuối quý 1 giá trị sổ sách công ty đã tăng lên 34.4K. Điều này phần nào cho thấy giá trị công ty đã tăng lên sau khi biến Đồng Nai Water point thành công ty con.
2. Các dự án trọng điểm
Dưới đây chúng tôi sẽ đi phân tích và update các dự án trọng điểm mà công ty đang triển khai. Trong mục tồn kho của công ty chúng ta thấy công ty đang triển khai khá nhiều dự án, nhưng tập trung chủ yếu tại 4 dự án lớn là Izumi, Akari, Paragon Đại Phước, Vàm cỏ đông. (Hình 6)
a. Dự án Akari (Hoàng Nam)
Dự án Akari City Nam Long tọa lạc tại mặt tiền đại lộ Võ Văn Kiệt, phường An Lạc, Quận Bình Tân, gần nút giao Võ Văn Kiệt – Hồ Ngọc Lãm, trong khu vực đang được đầu tư nâng cấp về hạ tầng giao thông. Dự án có vị trí khá thuận lợi để lưu thông về trung tâm thành phố hoặc thông thương với các quận 5, quận 6, quận 8. (Hình 7)
Akari City được thiết kế tinh tế và hiệu quả theo phong cách Nhật Bản với không gian ấm cúng và linh động. Các loại căn hộ được đa dạng hóa đáp ứng nhu cầu khác nhau của cư dân. Từ căn hộ studio tối giản dành cho các bạn trẻ, căn hộ 2-3 phòng cho các gia đình có trẻ em, hay độc đáo hơn là căn hộ Dual key phục vụ cho gia đình 3 thế hệ hoặc sở hữu homestay ngay trong nhà mình là những thiết kế đột phá của các kiến trúc sư dành cho cộng đồng cư dân đa dạng trong khu đô thị đầy năng động Akari City.
Thông tin dự án: (Hình 8)
– Tên: Dự án Akari City
– Vị trí: Đại lộ Võ Văn Kiệt, An Lạc, Bình Tân, HCM
– Chủ đầu tư: Nam Long, Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad (Nam Long nắm 50%)
– Đơn vị xây dựng: Unicons
– Diện tích: 8,56 hecta
– Quy mô: 5229 căn hộ (Giai đoạn 1: 1,862 căn)
– Sản phẩm: Dòng căn hộ Flora, DT: 54 – 120 m2 (2PN – 3PN)
– Bàn giao: Hoàn thiện cơ bản, sàn gỗ, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh, tủ bếp…
– Pháp lý: Sổ hồng, sở hữu ổn định lâu dài, 50 năm đối với người nước ngoài
Video tiến độ dự án vào tháng 3/2021
https://www.youtube.com/watch?v=lhYdEs3y24U
Hiện tại dự án đang được hoàn thiện các hạng mục cuối cùng để chuẩn bị bàn giao và trong năm 2021 sẽ được hạch toán. Dự án dự kiến mang về cho NLG 2,100 tỷ doanh thu và 700 tỷ LNG (Sau khi đã chia tỉ lệ sở hữu 50%)
b. Dự án Waterpoint (Vàm Cỏ Đông)
Tổng thể dự án có quy mô quy hoạch lên tới 355ha, gồm các khu nhà ở thấp tầng (nhà phố, biệt thự), cao tầng (căn hộ chung cư) và các công trình tiện ích như khu phức hợp văn phòng, khu mua sắm, dịch vụ, giải trí, bệnh viện, giáo dục và khu phức hợp thể thao… NLG nắm 50% cổ phần dự án
Quy Mô: Tổng diện tích đến 355ha, giai đoạn 1 sẽ triển khai trước 165ha. (Hình 9)
– 30ha diện tích mặt nước.
– 32ha diện tích thương mại với 1218 căn nhà phố, 882 căn biệt thự song lập, 609 căn biệt thự đơn lập và 326 căn villa.
– 24ha đất giành cho giáo dục.
– 3ha giành cho công trình y tế.
– 19.5ha khu đất giành cho thể thao và sân Golf.
– 3ha giành cho công trình vui chơi giải trí.
– Sản Phẩm: Đất nền, nhà phố, shophouse, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập, dinh thự.
– Triển Khai Bán Hàng: Đợt mới Quý 3 năm 2020.
Vào ngày 14/11/2020 Nam Long đã bắt đầu bàn giao những sản phẩm đầu tiên của dự cho khách hàng. Trong đợt này đã có 600 khách hàng được bàn giao đợt đầu. Và các căn còn lại sẽ tiếp tục được bàn giao vào khoảng quý 3-2021. Như vậy với khoảng hơn 3,000 căn và đã bàn giao 600 căn trong năm 2020 thì dư địa còn lại của dự án là khoảng 11,000-12,000 tỷ doanh thu cho các năm tới và chủ yếu là 2021-2022. Lợi nhuận gộp có thể lên đến 4,000 tỷ. Do NLG nắm 50% dự án nên doanh thu hạch toán cho NLG còn khoảng 5,500-6,000 tỷ và LNG khoảng 2,000 tỷ
c. Dự án Mizuki park
Khu đô thị Mizuki Park tọa lạc trên đại lộ Nguyễn Văn Linh lộ giới 120m với 10 làn xe. Với hàng loạt công trình giao thông trọng điểm trong tương lai như nút giao Nguyễn Hữu Thọ – Nguyễn Văn Linh, cầu Thủ Thiêm 4 nối Q.7 – Q.2, cầu Nguyễn Khoái nối Q.7 – Q. 4, tuyến metro số 4 từ Q.12 đến Q.7, tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành… (Hình 10)
Quy mô dự án:
– 26ha trong tổng thể 37ha
– Mật độ xây dựng: 29%
– NLG nắm 50% dự án
– Sản phẩm căn hộ Flora với 4,677 căn diện tích từ 56 m²-107 m², 170 căn biệt thự dòng valora, 15000 m² khu thương mại dịch vụ và các công trình công cộng khác
– Dự án bắt đầu được hạch toán từ cuối 2019 và hiện tại đã hạch toán được khoảng trên 1,400 căn thuộc khu block căn hộ
Trong tháng 4/2021 công ty đã tiếp tục mở bán hơn 600 căn và có thể được hạch toán trong năm 2021. Phần lớn các căn của dự án sẽ được hạch toán nhiều trong các năm 2022-2023 nên sẽ đảm bảo doanh thu và lợi nhuận cho 3 năm tới của công ty. Với hơn 600 căn mở bán trong tháng 4 khi hạch toán có thể mang về khoảng 1,800 tỷ doanh thu và 600 tỷ LNG. Như vậy chia ra NLG sẽ thu về khoảng 900 tỷ doanh thu và 300 tỷ LNG. Các năm tiếp theo dự địa dự án vẫn còn lớn với hơn 2000 căn nữa được đưa vào bàn giao và hạch toán. Ước tính doanh thu trên 6,000 tỷ và sau chia với NLG là trên 3,000 tỷ.
d. Dự án Paragon Đại Phước
Dự án Nam Long Paragon Đại Phước tọa lạc tại Đảo Đại Phước đây được ví như hòn ngọc phía Đông Sài Gòn. Địa thế nằm trên bán đảo, bao bọc xung quanh là sông nước và cảnh quan thiên nhiên thơ mộng, hữu tình. Với quy hoạch bài bản, dự án tựa như ốc đảo xanh chỉ cách trung tâm TP HCM khoảng 30 phút di chuyển.
– Vị trí: Đảo Đại Phước, Nhơn Trạch, Đồng Nai (Hình 11)
– Diện tích: 45 ha
– Quy mô: dòng sản phẩm valora với tổng 587 căn chia làm 2 giai đoạn trong đó giai đoạn 1 là 243 căn và giai đoạn 2 là 344 căn
Hiện dự án đã được thiết kế và triển khai làm hạ tầng, dự kiến sẽ mở bán dự án trong năm 2022 và từ 2023 có thể hạch toán được cho NLG.
e. Dự án Đồng tai Waterfront (IZUMI)
Đồng Nai Izumi City (tên cũ là Waterfront Đồng Nai) có quy mô 170 héc ta tọa lạc tại xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Đây là khu vực trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và đang có hệ thống hạ tầng, kinh tế phát triển năng động bậc nhất của tỉnh Đồng Nai. (Hình 12)
Tổng quan dự án Izumi City
– Vị trí: Xã Long Hưng, Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
– Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư Nam Long.
– Đối tác phát triển dự án: Hankyu Realty & Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản)
– Tỉ lệ nắm giữ dự án: NLG nắm giữ 65% cổ phần dự án, đối tác nhật nắm 35%
– Quy mô: 170 ha.
– Sản phẩm dự án: 3000 căn hộ, 4000 căn nhà phố, Biệt thự
– Vốn đầu tư dự kiến: 9200 tỷ đồng.
Đây là dự án nổi lên mục hàng tồn kho của NLG sau khi Nam Long thâu tóm công ty Đồng Nai Waterpoint thành công ty con và với những sản phẩm nhà phố, biệt thự, căn hộ sẽ hứa hẹn sẽ sớm bán hết khi ra hàng do đây là những sản phẩm thế mạnh của công ty
Theo thông tin mới nhắt từ ban lãnh đạo công ty trong năm nay dự án sẽ được đưa vào triển khai xây dựng và hoàn thiện phần móng và hầm thứ nhất. Dự kiến sẽ bắt đầu trong Quý 2 và cũng sẽ mở bán trong năm nay. Lộ trình thì NLG sẽ bán trước 75 căn đợt đầu.
Chúng tôi sẽ tiếp tục cập nhật tiến độ dự án trong các bài viết sau. Đây là dự án lớn và dự kiến mở bán và hạch toán dần kéo dài đến năm 2025 và sẽ mang về lợi nhuận lớn cho NLG khi hạch toán. Với 7,000 sản phẩm thì dư địa doanh thu của dự án lên đến vài chục nghìn tỷ.
f. Dự án Nam Long Hải Phòng
Khu đô thị Nam Long Hải Phòng là dự án đầu tiên trong chiến lược mở rộng ra thị trường phía bắc. Dự án có quy mô 21 ha tại huyện Thủy Nguyên, cách thành phố Hải Phòng có 20 phút di chuyển. Dự án đã hoàn thiện pháp lý và sẽ được triển khai thành 2 giai đoạn cung cấp khoảng 850 căn biệt thự, 2,200 căn hộ kèm các tiện ích đi kèm. (Hình 13)
Quy mô dự án:
Giai đoạn 1:
– Tổng diện tích 9.9ha
– Đất thương mại: 5.3ha với 369 sản phẩm biệt thự/ nhà phố
Giai đoạn 2:
– Tổng diện tích 12.3ha
– Khu biệt thự/ nhà phố: 4.5 ha với 370 sản phẩm
– Khu cao tầng: 3.5ha với khoảng 2,159 sản phẩm
Giai đoạn 1 của dự án có thể sẽ được hoàn thành và hạch toán vào năm 2021 hoặc 2022 giúp mang về cho NLG khoảng hơn 1,000 tỷ doanh thu (sau khi đã chia lợi ích) và khoảng 400-500 tỷ LNG.
Giai đoạn 2 sẽ được triển khai và hạch toán trong các năm tiếp theo (dự kiến 2022-2023)
g. Dự án Nam Long Cần Thơ
Khu đô thị Nam Long Cần Thơ có tổng quy mô 80 hecta được mệnh danh là “tâm điểm” của khu đô thị Nam Cần Thơ và là một trong những khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên tại thành phố Cần Thơ
Từ khu đô thị Nam Long Cần Thơ chỉ mất 5-10 phút di chuyển để đến khu vực trung tâm thành phố thông qua những tuyến đường giao thông huyết mạch như cầu Quang Trung, cầu Hưng Lợi, tiếp giáp với 2 trục đường lớn: đường 1B lộ giới 30m kết nối với khu dân cư Trung tâm Văn hoá Tây Đô, thông suốt với các dự án khu đô thị Nam Cần Thơ; đường lộ 47m kết nối trụ sở Thành Đội với đường đại lộ Võ Nguyên Giáp. (Hình 14)
Chi tiết dự án:
– Vị trí: Quận Cái Tăng, Cần Thơ
– Diện tích: 80 ha
– Quy mô:
+ Biệt thự nhà phố
+ Căn hộ cho người thu nhập trung bình: 4,377 m²
+ Căn hộ: 28,272 m²
– Dự án được chia làm 3 giai đoạn triển khai và lịch trình xây dựng cũng như hạch toán ở ảnh trên. Như vậy cả 3 giai đoạn với tổng 925 nền đất nền, 419 căn ehome và 185 căn valora dự kiến sẽ được hạch toán từ năm 2022 với dư địa doanh thu khoảng trên 5,000 tỷ và lợi nhuận gộp trên 2,000 tỷ
3. Tổng kết và định giá
Như vậy chúng tôi đã tổng hợp kết quả kinh doanh quý 1 và tình hình các dự án chính mà NLG đang triển khai. Ngoài những điều trên thì còn một điều nữa cần được phân tích ở đây chính là việc công ty sẽ phát hành thêm cổ phiếu trong thời gian tới để tăng vốn. Cụ thể như hình 15 dưới
Tóm gọn lại là trong năm 2021 NLG sẽ phát hành thêm 60 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư có năng lực. Số cổ phiếu này tương đương khoảng 21% số cổ phiếu hiện đang lưu hành (hơn 285 triệu cp). Đây là con số khá lớn sẽ làm pha loãng EPS của công ty. Về giá phát hành thì như ảnh trên có nói khá rõ là triết khấu 10-15% so với bình quân giá đóng cửa của 30-60 ngày gần nhất nhưng không thấp hơn 30k. Như vậy với cổ đông lớn và bị hạn chế chuyển nhượng thì mức giá phát hành như trên là có thể chấp nhận được cho dài hạn dù ngắn hạn thì chắc chắn vẫn làm ảnh hưởng phần nào đến định giá công ty.
Tổng kết lại chúng tôi cho rằng trong năm 2021 NLG hoàn toàn có thể hoàn thành kế hoạch năm mà công ty đã đưa ra tức 4,963 tỷ doanh thu và 1,367 tỷ lợi nhuận sau thuế. Đây là con số lớn nếu so với các năm trước nhưng nếu nhìn vào các dự án có thể hạch toán trong năm 2021 thì con số trên là hoàn toàn có thể đạt được. Cụ thể các dự án có thể hạch toán 2021 dư địa doanh thu lên đến 4,000-5000 tỷ và lợi nhuận gộp trên 2,000 tỷ. Tất nhiên việc hạch toán dự án có thể nhanh chậm 1 vài quý do điều kiện thị trường là không tránh khỏi.
Bằng các phương pháp định giá chúng tôi cho rằng mức giá phù hợp với NLG trong năm 2021 là 48-50k. Với các nhà đầu tư dài hạn hơn thì mức giá sẽ được nâng cao hơn vì trong 3 năm tới các dự án của NLG sẽ được hạch toán khá nhiều và đảm bảo sự tăng trưởng cho công ty trong dài hạn
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
