Thông tin đáng chú ý gần đây nhất với NTL đó là dự án Núi Hạm – Dự án mà NTL đã “theo” bao lâu nay lại vào tay của Sungroup và điều này sẽ ảnh hưởng đến tiềm năng của NTL như thế nào trong các năm tới cũng như định giá sẽ thay đổi ra sao?
https://titangroup.vn/quang-ninh-co-them-khu-do-thi-tai-nui-ham-do-sun-group-dau-tu/
I. Tiềm năng dự án Núi Hạm
Trước tiên chúng ta sẽ đi tìm hiểu tiềm năng dự án Núi Hạm để biết xem NTL đã mất gì sau khi trượt Núi Hạm khỏi tay.
Đây là dự án nằm tại phường Hồng Hà và phường Hà Tu với tổng diện tích khoảng 47ha, trong đó có rất nhiều tiện ích như trung tâm thương mại, trung tâm đô thị, phố thương mại, trường học, khu hành chính, khu biệt thự, … (Hình 1)
Chi tiết dự án:
- Tổng diện tích: 47ha
- Loại sản phẩm: Liền kề, shophouse, Biệt thự và chung cư cao cấp, cụ thể quỹ đất:
+ Nhà liền kề: 38,781 m
+ Biệt thự: 66,956 m
+ Nhà ở xã hội: 12,582 m
- Dự án đầy đủ tiện nghi đi kèm và sổ sở hữu lâu dài.
Dự án hiện chưa khởi công và cũng chưa mở bán nên chưa có giá bán cụ thể dự án. Tuy nhiên với giá hiện tại quanh dự án tầm 50-70tr/m thì với dự án khu đô thị tại núi hạm khi đưa vào kinh doanh sẽ mang lại doanh thu rất lớn cho chủ đầu tư (trên 5,000-7,000 tỷ đồng doanh thu). Như vậy chúng ta có thể hình dung được tiềm năng của dự án khi đưa vào kinh doanh trong tương lai với lợi nhuận gộp tương lai có thể mang về trên 2,000-3,000 tỷ đồng, tương đương vốn hóa hiện tại của NTL (Khoảng 2,200 tỷ đồng)
II. NTL còn lại tiềm năng gì
Tất nhiên NTL không phải trông chờ vào mỗi dự án KĐT tại Núi Hạm mà cũng còn đó các dự án khác đã và đang triển khai. Hiện tại NTL còn lại 3 dự án lớn với tổng quỹ đất khoảng 84.4ha đã và đang triển khai là KĐT bắc quốc lộ 32 (38.9ha), KDT 23ha tại Bãi Muối và KĐT Dịch Vọng, Cầu Giấy (22.5ha). Cụ thể từng dự án như sau:
1. Dự án KDT bắc quốc lộ 32
Đây là dự án NTL đã triển khai khá lâu và hiện tại gần như đã bàn giao hết. về quy mô chi tiết dự án chúng tôi sẽ không đi quá sâu nên quý nhà đầu tư có thể đọc lại tại các bài viết cũ theo link dưới đây:
https://langtubuonnuocmam.com/ntl-ky-vong-gi-cho-tuong-lai/
Hiện tại tồn kho dự án đến cuối năm 2021 vẫn còn khoảng 170 tỷ đồng và khách khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn khách cũng đã cọc khoảng 220 tỷ đồng (Hình 2)
Đây là các dự án còn lại của dự án và gần như đã được cọc và chỉ chờ sớm hoàn thành để bàn giao cho khách. Kỳ vọng dự án sẽ được hoàn thành và bàn giao hết các căn biệt thự trong năm 2022 giúp công ty thu về trên 200 tỷ đồng doanh thu và hơn 100 tỷ đồng lợi nhuận gộp. Ngoài ra khu trung tâm thương mại cũng kỳ vọng sẽ đi vào hoạt động trong năm 2022 để đóng góp thêm lợi nhuận hàng năm cho công ty dù không nhiều.
2. Dự án Bãi Muối (KĐT phường Cao Thắng, Hà Khánh, Hà Lầm, tp Hạ Long)
Đây là dự án tiếp theo công ty triển khai và được kỳ vọng sẽ gối đầu cho dự án KDT bắc quốc lộ 32. Dự án nằm tại các phường Cao Thắng, Hà Khánh, Hà Lầm thuộc thành phố Hạ Long với tổng diện tích là 23ha, mật độ xây dựng 48%.
Quy mô dự án bao gồm các lô đất nền biệt thự liền kề (80-120m/lô, cao tối đa 5 tầng) và 2 tòa nhà chung cư cao tầng (31 tầng và 40-70m/căn).
Hiện tại dự án đã hoàn thành mặt bằng và sẵn sàng mở bán (Khu đất nền). Tuy nhiên dự án vẫn cần xin phép tỉnh, thành phố để được đưa sản phẩm ra kinh doanh và vẫn chưa rõ ngày sẽ mở bán. Nếu được chấp thuận mở bán thì bãi muối sẽ là cú hích cho NTL tăng giá cổ phiếu trên thị trường vì dự án này là dự án gần như duy nhất mang về lợi nhuận cho công ty trong vài năm tới và cũng là dự án có lợi nhuận lớn cho công ty. Dự kiến với tổng diện tích dự án khi bán hết các sản phẩm thấp tầng với giá ít nhất 30 triệu/m sẽ mang về ít nhất 3,000-3,500 tỷ đồng doanh thu, lợi nhuận gộp có thể đạt 1,800-2,000 tỷ đồng. Đây là mức lợi nhuận gần tương đương vốn hóa hiện tại của NTL. (Hình 3)
Đây là video mới nhất trên youtube cập nhật về hiện trạng thực tế dự án, quý nhà đầu tư có thể tham khảo.
https://www.youtube.com/watch?v=o0TP4GFJ3_U
Theo thông tin chúng tôi có được thì dự án dự kiến sẽ mở bán vào quý 4-2022 (mới là dự kiến chứ chưa có thời gian chính thức) và có thể hạch toán từ cuối 2023 trở đi. Chi tiết tiến độ dự án chúng tôi sẽ sớm cập nhật khi có thông tin từ chủ đầu tư.
3. Dự án KĐTTM Dịch Vọng
Đây là dự án nằm tại Hà Nội và cũng là dự án cho tương lai xa vài năm nữa của công ty. Dự án vẫn đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và vì vị trí dân cư nên công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn và có thể sẽ còn mất nhiều thời gian nữa.
Cụ thể trong năm 2021 dự án đã GPMB được 1 phần đất của vị trí No11 và trong năm 2022 cố gắng đền bù xong khu No11 và cuối năm đưa vào đầu tư xây dựng. Các vị trí lô CC2 trong dự án hiện đã được phê duyệt thủ tục đầu tư. Các lô CC và N10 đang làm thủ tục đóng tiền thuê đất và ký hợp đồng thuê đất. (Hình 4)
Có thể thấy công ty đang cố gắng giải phóng mặt bằng và đền bù từng phần một và khi gpmb xong sẽ cố gắng xin phê duyệt và đầu tư xây dựng sớm luôn để tránh tái lấn chiếm hay chậm tiến độ. Đây là cách để xử lý trong tình trạng gpmb gặp khó khăn nhưng cũng có thể thấy công ty gặp khó khăn thế nào trong công tác giải phóng mặt bằng. Đây là bước khó nhất với các doanh nghiệp khi triển khai bất kể dự án nào dính đến khu dân cư. Chúng tôi sẽ chưa đưa dự án vào định giá và đến khi dự án được khởi công mới bắt đầu đưa vào định giá để tránh “đếm cua” xa quá.
III. Tổng kết và định giá
Như vậy với NTL sau khi mất dự án Núi Hạm vào tay Sun group thì công ty chủ yếu sẽ phụ thuộc vào dự án bãi muối và sau đó là dịch vọng. Rõ ràng với những tiềm năng lớn về quỹ đất và vị trí thì mất Núi Hạm là mất đi miếng bánh ngon với công ty và cũng đòi hỏi công ty phải tìm kiếm các dự án khác thay thế và gối đầu trong tương lai.
Tuy nhiên với việc hiện tại cổ phiếu đang giao dịch với vốn hóa khoảng 2,200 tỷ đồng là mức giá không quá đắt với tiềm năng dự án bãi muối khi hạch toán hết đã có thể mang về lợi nhuận gần tương đương mức vốn hóa này. Vì vậy chúng tôi cho rằng cổ phiếu cũng khó giảm sâu tại vùng giá này nhưng để tăng được thì hoàn toàn phụ thuộc vào ngày mở bán dự án bãi muối hoặc tin trúng thêm quỹ đất mới. Định giá phù hợp với NTL là đi ngang vùng giá 30-40k/cp cho đến khi có thông tin như đã nói ở trên để lên một mốc mới về thị giá.
-Link room telegram miễn phí: https://t.me/cknuocmam
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
