NVL vẫn chưa thể thoát được khỏi việc cổ phiếu đang giao dịch tại vùng đáy lịch sử của công ty sau cú sập năm 2022. Đã có rất nhiều thông tin đa chiều về công ty từ khó khăn tới quá trình tái cấu trúc, triển khai lại các dự án để hồi phục nhưng tới hiện tại giá cổ phiếu vẫn chưa thể hiện được những kỳ vọng từ ban lãnh đạo và cổ đông. Vậy cụ thể hiện tình hình NVL đang như thế nào? Và những khó khăn hiện tại tới khi nào mới có những chuyển biến tích cực. Chúng ta sẽ cùng bóc tách và tìm hiểu trong bài viết này cùng chúng tôi.
I. Nguyên nhân khiến NVL thảm hại như hiện tại
Trước khi đi phân tích hiện tại và tương lai chúng ta sẽ điểm lại nhanh nguyên nhân đã khiến cho NVL từ chủ đầu tư hàng đầu cả nước lại lâm vào hoàn cảnh như hiện nay. Đây là những việc đã xảy ra nên chúng tôi sẽ đề cập những nguyên nhân chính thay vì đi sâu vào lan man chi tiết quá gây rối cho nhà đầu tư. Dưới đây là những nguyên nhân chính đẩy NVL vào hoàn cảnh như hiện nay:
- Đầu tiên chính là nền tảng tài chính của NVL. NVL là chủ đầu tư lớn trong ngành BDS nhưng có 2 điểm đáng lưu ý về chủ đầu tư này là các sản phẩm BDS có tính pháp lý chưa được đầy đủ và sử dụng đòn bẩy cao (nợ vay/VCSH luôn trên 100%), nợ vay chủ yếu được huy động qua kênh trái phiếu có lãi suất vay cao hơn so với vay ngân hàng (nhưng dễ hơn về thủ tục vay cũng như tài sản thế chấp).
- Tiếp theo cú đánh trực tiếp đến NVL khiến doanh nghiệp sụp đổ chính là vụ thị trường trái phiếu bị vỡ sau khi nhà nước thanh tra và xiết chặt kênh này. Điều này khiến đồng loạt các trái chủ đồi rút tiền và yêu cầu công ty mua lại trái phiếu trước hạn. Điều này khiến NVL gần như không có năng lực trả nợ với con số khổng lồ vượt ngoài khả năng của công ty.
- Ngoài ra thị trường BĐS cũng đi vào đóng băng từ nửa sau 2022 khiến cho đầu ra của NVL gần như tê liệt, không có dự án nào được triển khai tiếp trong khi áp lực trả nợ vay, lãi vay áp lên đầu.
- Giá cổ phiếu lao dốc càng khiến cho các khoản trái phiếu dùng cổ phiếu công ty làm tài sản đảm bảo bị áp lực lớn và khiến các cổ đông lớn bị bán giải chấp càng làm cổ phiếu giảm sàn liên tục không có thanh khoản.
Những nguyên nhân trên khiến giá cổ phiếu đã giảm mạnh từ vùng giá 80k/cp xuống thẳng 10.25k/cp chỉ trong hơn 4 tháng từ giữa tháng 10-2022 tới cuối tháng 2-2023.
Như vậy chúng ta có thể tóm gọn được nguyên nhân chính tới từ 2 điều đó là áp lực nợ vay (làm mất thanh khoản dòng tiền công ty, áp lực trả lãi vay) và khó khăn đầu ra cho các sản phẩm của công ty (pháp lý và bán hàng đầu ra). Chúng ta sẽ đi bóc tách và phân tích chi tiết 2 vấn đề chính này để hiểu rõ tình trạng hiện nay của NVL.
II. Tình trạng hiện nay của công ty
1. Tình trạng nợ vay và dòng tiền công ty
Đây có lẽ là vấn đề nặng nhất và khó khăn nhất của NVL so với các doanh nghiệp BĐS khác. Việc dùng đòn bẩy lớn cộng với kênh vay là trái phiếu lãi suất cao khiến cho NVL “chết” sâu nhất ngành. Về nợ vay, so với Q3-2022 tổng nợ vay của NVL đã giảm khoảng gần 12,000 tỷ đồng. Tỉ lệ nợ vay/VCSH cũng giảm từ 160.6% xuống 147.3%. Tuy nhiên tổng nợ vay của công ty vẫn ở mức rất cao là 59,837 tỷ đồng và tỉ lệ nợ vay/VCSH cũng vẫn ở mức 147.3%, mức cao hơn nhiều so với trung bình ngành. (Hình 1)
Như vậy sau 2 năm tái cấu trúc và bán tài sản để giảm nợ vay thì hiện tại nợ vay của NVL vẫn là rất nhiều. Chưa kể nợ vay ngắn hạn đang chiếm tỉ trọng cao trong tổng nợ vay (khoảng 63%) khiến cho áp lực trả nợ ở mức cao. Lượng tiền mặt của công ty cũng ở mức thấp khi tổng tiền + tương đương tiền chỉ ở mức hơn 3,800 tỷ đồng.
Về cơ cấu nợ vay theo loại hình vay, trái phiếu vẫn chiếm tỉ trọng rất lớn với 64.8% tổng nợ vay, tiếp theo là ngân hàng trong nước với 12.7%, ngân hàng nước ngoài với 11.8% và định chế tài chính nước ngoài là 5.3%. (Hình 2)
Với việc nợ vay trái phiếu trong nước thường có lãi suất cho vay cao hơn so với vay ngân hàng và các khoản nợ vay nước ngoài còn chịu thêm áp lực tỷ giá (tỷ giá đô có xu hướng tăng trong 2 năm nay) khiến cho chi phí lãi vay mà NVL phải chịu là rất lớn. Cụ thể chúng ta nhìn thấy trên bctc lãi vay mà NVL phải trả chỉ vài trăm tỷ mỗi năm nhưng thực tế con số lớn hơn rất nhiều do các doanh nghiệp BĐS đa phần vốn hóa lãi vay (đẩy lãi vay vào vốn hàng tồn kho). Thực tế tại báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm có kiểm toán (Q3 không có kiểm toán nên không có con số) trong phần lưu chuyển dòng tiên NVL đã ghi nhận hơn 1,018 tỷ đồng lãi vay sau 6 tháng. Như vậy ước tính cả năm 2024 tổng lãi vay thực trả của NVL sẽ là hơn 2,000 tỷ đồng (năm 2023 là 4,091 tỷ đồng). (Hình 3)
Điều này trong ngắn hạn nếu nhìn vào kết quả kinh doanh chúng ta sẽ chưa thể nhìn thấy hết những rủi ro tiềm tàng của công ty. Nhưng nếu các dự án không được triển khai nhanh mà kéo dài sẽ khiến cho giá vốn tăng lên rất nhanh và thậm chí tới khi hạch toán hoàn toàn có thể ghi nhận lỗ là bình thường.
Để giải quyết vấn đề này NVL đã phải có các biện pháp và hành động sau:
- Đầu tiên là làm việc trực tiếp với các trái chủ để xin gia hạn trái phiếu và hoán đổi trái phiếu cũng như công nợ bằng sản phẩm của tập đoàn.
- NVL phải bán bớt tài sản của mình để lấy tiền hỗ trợ cho việc cơ cấu nợ cũng như trả lãi vay. Trong thời gian tới công ty vẫn sẽ tiếp tục lên kế hoạch thanh lý tiếp tài sản với tổng số tiền dự kiến khoảng hơn 25,000 tỷ đồng.
- Lãnh đạo của NVL cũng phải bán bớt, bán giải chấp cổ phiếu để hỗ trợ dòng tiền công ty. Cụ thể từ năm 2022 khi nhóm cổ đông liên quan tới ông Nhơn nắm giữ khoảng 57% cổ phần công ty thì hiện tại sau Q3-2024 con số nắm giữ đã dưới 39% và thậm chí sát về mốc tối thiểu 36% (mốc có quyền phủ quyết).
- Công ty cũng làm việc với các công ty xây dựng để thỏa thuận đối tác chấp nhận cho NVL chậm trả chi phí xây dựng và sẽ trả sau khi bán được sản phẩm để qua đó triển khai lại các dự án lớn giúp đầu ra của công ty thoát khỏi tình trạng đóng băng.
Tuy đã có nhiều hành động trong thời gian 2 năm qua nhưng cho tới hiện tại tình trạng khó khăn của NVL vẫn chưa giảm bớt được là bao, nợ vay vẫn ở mức cao và công ty vẫn trong tình trạng chậm trả gốc và lãi các trái phiếu đáo hạn. Cụ thể trong tháng 9 gần đây công ty đã chậm trả hơn 1,000 tỷ đồng bao gồm cả lãi và gốc do công ty không còn tài chính để có khả năng chi trả. (Hình 4)
Như vậy có thể nói cho tới hiện tại khó khăn đã được tháo gỡ 1 phần nhưng là khá nhỏ và tài chính, dòng tiền vẫn đang là bài toán rất khó với NVL lúc này.
2. Tình trạng các dự án hiện tại
Giai đoạn cuối 2022 NVL đã phải gần như ngay lập tức đóng băng việc thi công các dự án do vừa vướng pháp lý vừa vướng về tài chính không thể triển khai tiếp. Hiện tại sau khi đã có nhiều hành động để tái cấu trúc lại công ty thì các dự án trọng điểm và pháp lý ok của công ty đã phần nào được triển khai trở lại để tháo nút thắt đầu ra và giảm bớt áp lực cho công ty. Song song với đó công ty cũng liên tục đẩy mạnh việc hoàn thành pháp lý cho các dự án vì hiện tại NVL cũng nhận ra tầm quan trọng của pháp lý BĐS thay vì cứ vừa làm vừa lo như trước dẫn tới nhiều sai sót và pháp lý bị mắc trong khi dự án đã được triển khai gây đọng vốn. Dưới đây sẽ là một số thông tin chính về các dự án mà NVL đang triển khai và trọng điểm. Do công ty lớn và có rất nhiều dự án nên chúng tôi cũng không thể liệt kê hết các dự án mà công ty triển khai:
- Cụm các dự án tại HCM: Dự án Sunrise Rieverside đang bàn giao và lũy kế năm 2024 dự kiến sẽ bàn giao 658 sản phẩm. Dự án The Grand Manhattan (quận 1) đã cất nóc 2 tháp A2, A3 và đang thi công hoàn thiện tháp A1. Dự kiến sẽ bàn giao cuối 2025. Dự án Victoria Village (tp Thủ Đức) đã bàn giao các sản phẩm thấp tầng, các căn cao tầng thuộc 4 tòa tháp sẽ bàn giao cuối 2025 sang đầu 2026. Dự án Palm City (tp. Thủ Đức) đang bàn giao các căn thấp tầng. Hiện NVL đang tiếp tục hoàn thiện pháp lý dự án để cấp tiếp sổ cho các căn hộ, biệt thự còn lại.
- Dự án Aqua City: Đây là một trong những dự án được coi là sống còn đối với NVL trong quá trình tái cấu trúc thời gian tới. Dự án nằm tại Đồng Nai với các sản phẩm gồm biệt thự, nhà phố và có quy mô khoảng 1,000ha. Dự án đã được triển khai và bán hàng trước đó nhưng bị tạm ngưng năm 2021 do vướng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch và chưa thống nhất về quỹ đất nhà ở xã hội.
Tháng 11/2022 hơn 750 căn BT của dự án cũng bị huy công nhận đủ điều kiện mở bán dù đã hoàn thiện nhà. Sau 2 năm liên tục kiến nghị và hợp tác xử lý, tháo gỡ vướng mắc thì hiện dự án đã đạt được một số bước tiến lớn như sau:
Ngày 19/11/2024 Tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt quy hoạch chung khu C4 (khu có nhiều dự án lớn trong đó có Aqua City) đến năm 2030, tầm nhìn 2050 và đây là bước tiến quan trọng để giúp Aqua City hoàn tất quy hoạch chi tiết 1/500 trong năm 2025 tới. Và đây là bước quan trọng nhất để dự án được mở bán và hạch toán trong tương lai.
Ngoài ra dự án cũng được nhiều ngân hàng cam kết giải ngân các gói tài chính và cấp hạn mức tín dụng vay mua nhà của dự án sau khi hoàn tất phê duyệt 1/500 (Mbb cam kết giải ngân 1,100 tỷ đồng) Như vậy dự án đã gần như qua được bước khó khăn nhất về pháp lý và chờ thời gian chính thức được phê duyệt 1/500 sẽ là cú hích tiếp theo cho cổ phiếu.
- Dự án Nova Phan Thiết: Đây là dự án tọa lạc tại Phan Thiết, Bình Thuận với quy mô khoảng 1,000 ha. Dự án đang được NVL tập trung hoàn thiện cả về pháp lý và xây dựng. Hiện dự án đã hoàn tất quy hoạch 1/500 và hoàn thiện hơn 90% về pháp lý. Trong năm 2024 dự kiến có thể bàn giao tổng cộng gần 2,000 sản phẩm để hạch toán. Năm 2025 công ty đặt kế hoạch có thể tiếp tục bàn giao khoảng 2,069 sản phẩm tiếp và đây được coi là dự án quan trọng mang lại dòng tiền trong ngắn hạn cho công ty.
- Dự án Nova Hồ Tràm: Dự án cũng có tổng diện tích gần 1,000ha nằm trên đường ven biển Hồ Tràm, huyện Xuyên Mộc, Bà Rịa – Vũng Tàu. Hiện dự án đã giới thiệu ra thị trường 6 phân kỳ là The Tropicana, Wonderland, Morito, Habana Island, Long Island và Binh Chau Onsen. Trong năm 2023 dự án đã bắt đầu bàn giao tại 2 phân kỳ là The Tropicana và Wonderland. Năm 2024 tiếp tục bàn giao tại các phân kỳ song song với việc hoàn thiện các tiện ích đi kèm.
Như vậy trái với cảnh các dự án gần như đóng băng và bất động vào cuối 2022, đầu 2023 thì đã có phần sôi động dần trở lại vào 2024. Kỳ vọng các năm tới các vấn đề pháp lý của các dự án khác cũng sẽ dần được gỡ bỏ sẽ giúp cho NVL dần có đầu ra để có dòng tiền xử lý dần các khoản nợ và dòng tiền của công ty. Ngoài các dự án trên thì NVL cũng còn nhiều dự án khác nhưng hiện đang vướng nhiều khó khăn và cũng k có đủ vốn để có thể triển khai nhiều dự án cùng lúc. Công ty sẽ ưu tiên triển khai các dự án trung tâm và dễ ràng thu về dòng tiền trước.
3. Kết quả kinh doanh 2024
Với những khó khăn lớn ập tới từ cuối 2022 thì kết quả kinh doanh của công ty cũng bị ảnh hưởng từ đó. Cụ thể KQKD của NVL bắt đầu chịu ảnh hưởng từ Q1-2023 khi lợi nhuận có quý đầu tiên âm sau nhiều năm ghi nhận lợi nhuận dương. Sau đó cũng đã xuất hiện vài quý mà NVL ghi nhận lợi nhuận dương lớn bên cạnh các quý âm nhiều (Quý nổ quý xịt về mặt lợi nhuận). (Hình 5)
Tại các quý lợi nhuận dương chủ yếu đến từ khoản lợi nhuận tài chính hay lợi nhuận khác của công ty chứ không phải là đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi là bán dự án. Đáng chú ý trong 1 quý gần đây NVL ghi nhận mức âm rất nặng trong Q2-2024 với -6,657 tỷ đồng nhưng ngay sau đó lại báo lãi lớn 3,120 tỷ đồng tại Q3 vừa qua. Nguyên nhân tới từ việc trong Q2 công ty phải trích lập dự phòng khoản tiền thuê đất, tiền sử dụng đất cho dự án Lakeview City với tổng giá trị lên tới 4,358 tỷ đồng. Ngoài ra kiểm toán cũng thông tin NVL chưa đủ điều kiện hạch toán khoản thu nhập tài chính và thu nhập khác với tổng khoảng 3,000 tỷ đồng và khoản này sau đó đã được hạch toán sang Q3-2024 khiến cho KQKD của công ty biến động lớn vậy trong 2 quý gần đây.
Về cơ bản chúng tôi cho rằng trong ngắn hạn các quý tới KQKD của công ty cũng chưa có nhiều thay đổi hay kỳ vọng lớn về mặt kinh doanh cốt lõi mà chủ yếu vẫn sẽ tới từ nguồn lợi nhuận đột biến do quá trình tái cấu trúc để có tiền phục vụ cho dòng tiền kinh doanh đang thiếu hụt trầm trọng của công ty.
III. Tổng kết và những kỳ vọng cho tương lai
Như vậy với những phân tích trên chúng ta có thể thấy khó khăn tới với NVL từ đâu mà ra cũng như tình trạng hiện tại của công ty vẫn còn rất nhiều khó khăn. Về đầu ra các dự án đã dần có những chuyển biến tích cực trong thời gian qua và thời gian tới dự kiến cũng sẽ tích cực dần dần khi pháp lý các dự án được tháo gỡ phần nào cũng như đưa các dự án có thanh khoản và nhu cầu thực vào mở bán cũng như hạch toán để giúp công ty có dòng tiền kinh doanh.
Tuy nhiên những khó khăn hiện tại về nợ vay, lãi vay nhất là tỉ lệ nợ vay bằng trái phiếu là rất lớn cũng như tỉ lệ nợ vay ngắn hạn cũng ở mức cao khiến áp lực dòng tiền ngắn hạn để thanh toán gốc + lãi với NVL là rất lớn. Chúng tôi cho rằng sẽ không dễ để NVL có thể vượt qua cả núi khó khăn này trong một sớm một chiều và với lãi vay cao sẽ ăn mòn khá nhiều biên lợi nhuận các dự án trong tương lai của công ty.
Tựu chung lại dù đã bớt khó khăn hơn nhưng chặng đường tái cấu trúc của NVL vẫn còn rất nhiều thách thức và thậm chí cũng chưa thể chắc chắn sẽ thành công được cho tới hiện tại. Tuy nhiên hiện giá cổ phiếu giảm về vùng đáy lịch sử trong các tuần gần đây cũng phản ánh phần nào khó khăn với NVL. Để định giá mức giá phù hợp với NVL lúc này chúng tôi cho rằng là khá khó. Kể cả dùng phương pháp định giá P/B như vẫn dùng cho các công ty BĐS thì cũng không đúng với NVL khi mà tài sản của công ty đa phần tới từ tồn kho mà tồn kho này lại đang có phần được xây lên bởi những khoản vốn hóa lãi vay (bản chất là nợ phải trả lại biến thành tài sản). Bằng kinh nghiệm phân tích của mình chúng tôi cho rằng giá cổ phiếu sẽ biến động phụ thuộc chính vào 2 luồng thông tin là tính pháp lý của các dự án lớn và cách công ty xử lý các khoản nợ tới hạn. Với những thông tin có được cho tới hiện tại chúng tôi cho rằng cổ phiếu sẽ khó thủng được mức giá 10, vùng giá đáy lịch sử trừ khi 1 trong 2 yếu tố quan trọng xuất hiện thông tin mới ảnh hưởng xấu. Khả năng cao cổ phiếu sẽ dao động trong vùng giá khoảng 11-12k/cp trong quý tới.
– Link room zalo miễn phí: https://zalo.me/g/xtdspd746
– Đăng kí dịch vụ tư vấn: https://langtubuonnuocmam.com/dich-vu
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
Nhập mã “LTBNM” để được giảm giá 10% khi mua acc tại wichart.vn. Áp dụng cùng với các chương trình khuyến mại khác nếu có.
