SZC: SONADEZI CHÂU ĐỨC-ấn tượng bởi quỹ đất rộng lớn.

I/ Tổng quan về SZC.
a. Hoạt động kinh doanh chủ yếu của SZC:
– Kinh doanh cho thuê khu công nghiệp: Công ty chủ yếu hoạt động hiện tại là cho thuê khu công nghiệp hạch toán 1 lần. (Tức là cho thuê trả tiền 1 lần trong 50 năm và hạch toán tất cả cái đó thẳng vào doanh thu, giá vốn của công ty , không chia đều ra 50 năm như NTC =>Rủi ro: Trong tương lai, Chính vì vậy khi cho thuê xong khu công nghiệp thì SZC sẽ không còn gì để hạch toán doanh thu và lợi nhuận nữa). Tháng 5 năm 2011: Công ty cho thuê đất Khu Công nghiệp Châu Đức cho những khách hàng đầu tiên.Năm 2017: Triển khai thi công hoàn thiện hạ tầng KCN giai đoạn I phục vụ các khách hàng thuê đất tại KCN.
– Kinh doanh thu phí BOT: Vào quý IV năm 2010: Công ty thu phí theo Dự án BOT đường 768 trên đường Đồng Khởi và đường Nhà máy nước Thiện Tân. Tới tháng 12 năm 2015: Công ty hoàn tất đầu tư và khai thác 02 Trạm thu phí tiếp theo của Dự án BOT đường 768.
– Kinh doanh sân Golf: Ngày 30/01/2018: Lễ động thổ dự án sân Golf Châu Đức. Tháng 03/2018: Ký bản thỏa thuận hợp tác đầu tư xây dựng sân Golf Châu Đức với đối tác Hàn Quốc.

b. Cơ cấu cổ đông.

✏️ Hiện tại SZC có 2 cổ đông lớn nhất là Tổng công ty phát triển khu công nghiệp (Mã SNZ) và công ty cổ phần sonadezi Long Thành ( Mã SZL). Nếu ai tinh ý chúng ta có thể thấy với 100 triệu cổ phiếu và 40 triệu cổ phiếu trôi nôi nhưng thanh khoản của SZC rất ít từ khi lên sàn. Trung bình 10 phiên giao dịch số lượng khớp lệnh là 170 nghìn cổ phiếu (= 0.4% so với tổng lượng bên ngoài). Nhận xét cá nhân hầu hết số lượng cổ phiếu của SZC được kiểm soát bởi những người nội bộ hoặc bên ngoài tạo ra cho SZC gần như không có thanh khoản mấy. => Tích cực : Khi nội bộ còn tin doanh nghiệp tiềm năng nên không bán nhiều. Rủi ro: Thanh khoản cho nhà đầu tư khi tham gia nhiều khó mua bán.
✏️ Trong cơ cấu cổ đông của SZC, có SNZ đang ở trên sàn thuộc 99% của tỉnh Đồng Nai => Chúng ta có nguồn vốn nhà nước bảo hộ trong chuyện này. Khi có biến cố Rủi ro liên quan tới lãnh đạo chúng ta có thể có quyền lên tiếng trong chuyện này..

II/ Rủi ro về SZC
✏️ Ngoài việc rủi ro đã đề cập tới ở bảng báo cáo trước đây.Một rủi ro khác của SZC cũng khiến cho chúng tôi lưu tâm, quý nhà đầu tư chú ý phần này quan trọng.
– Rủi ro: Trong tương lai, Chính vì vậy khi cho thuê xong khu công nghiệp thì SZC sẽ không còn gì để hạch toán doanh thu và lợi nhuận nữa (Tuy nhiên trong ngắn hạn việc này chưa xảy ra do SZC mới cho thuê được 30% tổng số khu công nghiệp).
– Rủi ro thanh khoản.
– Rủi ro mâu thuẫn lợi ích giữa cổ đông lãnh đạo và nội bộ với cổ đông bên ngoài như chúng ta. Điều này sẽ có nhiều điều khó lường như việc phát hành riêng lẻ cho công ty mẹ (khiên cho cổ phiếu pha loãng Đã từng xảy ra với NTC), hay việc thu hồi đất của SZC hoặc chuyển đất của SZC thành đất được thuê từ Công ty mẹ của nó không phải quyền sở hữu của SZC…. Điều này làm chúng tôi, với sự cẩn trọng nhất ,khá lo ngại. Cộng Với rủi ro thanh khoản thấp làm cho chúng tôi suy nghĩ rằng thực sự thận trọng để nhà đầu tư có thể đặt cược lớn trong vụ đầu tư này đặc biệt chúng ta đến với tư tưởng chủ yếu là đầu cơ.
– Rủi ro pha loãng: Tuy cơ cấu nợ vay của SZC chỉ là 35% tổng nguồn vốn. Tuy nhiên với việc còn nhiều dự án lớn chưa triển khai. Rất có thể trong thời gian tới để huy động vốn SZC sẽ pha loãng cổ phiếu ra để thực hiện dự án.
– Rủi ro về việc SNZ không thoái vốn tại SZC (đã đề cập trong báo cáo trước đây).
– Các dự án đầu tư FDI đầu tư vào Vũng Tàu chưa được thông thoáng trong chính sách do chính sách của tỉnh Vũng Tàu. Trích link báo: https://bitly.vn/wwp
✏️ “Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức, chủ đầu tư khu công nghiệp Sonadezi Châu Đức cho biết: Theo Chỉ thị 43-CT/TƯ ngày 6/8/2914 của Tỉnh ủy Bà Rịa – Vũng Tàu không tiếp nhận một số ngành nghề thuộc lĩnh vực giấy, nhuộm, giày da và hạn chế một số ngành nghề: xi mạ, phân bón, phụ gia, chất tẩy rửa công nghiệp.
✏️ Điều này đã gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp trong công tác thu hút đầu tư bởi thời gian qua nhiều doanh nghiệp đến khảo sát, tìm cơ hội đầu tư tại khu công nghiệp lại chủ yếu là các ngành nghề trên.

✏️ Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư mong muốn thuê đất tại khu công nghiệp Sonadezi Châu Đức với diện tích lớn (tức là họ là nhà đầu tư cấp 1), sau đó sẽ kéo các nhà đầu tư từ các nước Nhật Bản, Hàn Quốc, nhưng chính sách của tỉnh lại không như vậy.”
– Rủi ro về đối thủ cạnh tranh. Với việc trên địa bàn Vũng Tàu có tới 37 khu công nghiệp và cụm khu công nghiệp.Nên việc cạnh tranh nhau trong việc lấy khách hàng FDI lẫn nhau của SZC rất cao. Do các khu công nghiệp khác trên địa bàn tỉnh có nhiều đất trống để cho thuê chính vì vậy SZC cũng cần có các chính sách và tích cực tìm kiếm khách hàng tiềm năng để giảm thiểu rủi ro này , gia tăng được đất cho thuê và tạo lợi nhuận cho cổ đông. (Có biểu mẫu so sánh ở cuối bài viết).
III/ Những cơ hội và tiềm năng gì ở SZC, đặc biệt trong năm 2019.
Về hoạt động cho thuê khu công nghiệp. Hiện tại công ty đang sở hữu 2.245 ha đất công nghiệp và xây khu dân cư (bao gồm: – Khu Công nghiệp Châu Đức (1.556,14 ha) – Khu Đô thị Châu Đức (690,55ha) – Các phân khu chức năng theo quy hoạch dược duyệt: Khu Công nghệ cao 194,04 ha; Khu công nghiệp đa ngành 775,18 ha; Khu công nghiệp ít ô nhiễm 140,03 ha.).

➡️ Đối với dự án khu công nghiệp cho thuê hạch toán 1 lần. Công ty đã cho thuê được 300 ha đãcho thuê, dự kiến còn lại khoảng 600ha đất cho thuê nữa.

✏️ Với đơn giá như trong bảng hợp đồng công ty đã ký kết với các đối tác trong năm 2018 (tô vàng dưới) dao động trong khoảng (700-900 nghìn/1m2). Ta lấy trung bình là 800 nghìn/m2. (Bỏ qua yếu tố tăng giá 10% giá cho thuê hằng năm và các yếu tố ngoài lề) = > Vậy 600ha này ta ước chừng sẽ đem về doanh thu là 600*10.000m2*800.000/m2= 4.800 tỷ Doanh thu TIỀM NĂNG CÓ THỂ CÓ. Nếu công ty bán được hàng cho khách hàng FDI đến thuê được đất.Với biên lợi nhuận gộp là 50%.Có thể đem về là 2.400 tỷ đồng.Thận trọng NẾU SUÔN SẺ BÁN HẾT DỰ ÁNtiềm năng lợi nhuận của công ty có thể đem về 2.000 lợi nhuận (Sau khi trừ đi chi phí quản lý, bán hàng, lãi vay….).

✏️ Chúng ta có thể để ý rằng trong năm 2018 trở đi, công ty cho thuê số lượng khu công nghiệp gia tăng đột biến so với năm 2017. Đó cũng là dấu hiệu tốt thể hiện việc công ty đang triển khai công tác bán hàng khá tốt.Có thể kỳ vọng năm 2019 công ty tiếp tục phát huy tốt việc này.
✏️ Tuy không thể phủ nhận việc quá nhiều khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Vũng Tàu khiến tình hình cạnh tranh ở đây khá lớn. Nhưng về mặt bằng chung số lượng đăng ký vốn FDI cũng như đầu tư FDI của tỉnh Vũng Tàu khá khả quan. Trong 02 tháng năm 2019. Vũng Tàu đứng thứ 3 cả nước về thu hút dòng vốn FDI sau Bắc Ninh và Bình Dương.




✏️ Ngoài ra nhìn vào số liệu của năm 2018 có thể thấy biên lợi nhuận gộp của mảng cho thuê khu công nghiệp khá ấn tượng (50%) và chiếm chủ yếu cơ cấu lợi nhuận sau thuế của cả công ty. Với lợi nhuận khoảng 100 tỷ năm 2018.Hiện với vốn hóa là 1.500 tỷ.Tương ứng PE là 15. Không hẳn là con số rẻ với SZC ở hoạt động core kinh doanh hiện tại.

➡️ Mảng khu dân cư.(690ha đất).Ẩn số về thị giá tiềm năng của SZC năm ở đây
Hiện tai công ty mới đang triển khai dần, chưa có nhiều thông tin về dự án và tiến độ cũng như thời gian mở bán. Chúng tôi nghĩ rằng dự án này có thể phải mất vài năm mới mở bán được tính từ thời điểm bây giờ. Chúng tôi mới có thông tin về việc công ty đang có quy hoạch 1/500.
✏️ Tham khảo giá đất trên mạng (chưa đi thực địa) thì giá đất đang giao dịch ở thị xã châu đức giao động khoảng khá bấp bênh.Mật độ xây dựng 30%, biên lợi nhuận ròng 20%.Chúng tôi không thể xác định được chính xác (do thiêu nhiều thông tin) về giá đất tiềm năng của khu vực này.Chúng tôi giả định giá đất sẽ dao động từ 1-5 triệu. Để ra lợi nhuận ròng từ dự án là bao nhiêu. Nếu quý nhà đầu tư muốn chắc chắn về khoản đầu tư này cần xác định kỹ lưỡng ở khu đất này giá trị/m2 là bao nhiêu trong tương lai.
✏️ Như vậy nếu như khu dân cư châu đức sau này xây dựng xong mà giá bán /m2 được 5 triệu đồng quả là 1 con số hấp dẫn. Tuy nhiên cái này mang tính dự phòng cảm tính nhiều nên nhà đầu tư muốn chắc chắn hơn khoảng đầu tư này cần đến thực nghiệm hoặc đi họp đại hội đồng cổ đông để có câu trả lời rõ rang hơn.

– Mảng kinh doanh sân Golf của SZC ( Công ty có khoảng 152ha gồm 2 Sân 18 lỗ (Sân Golf
– Resort và Sân Golf Tournament).Tổng mức đầu tư ước tính khoảng 1.264 tỷ đồng.Ngày 30/01/2018: Lễ động thổ dự án sân Golf Châu Đức. Tháng 03/2018: Ký bản thỏa thuận hợp tác đầu tư xây dựng sân Golf Châu Đức với đối tác Hàn Quốc.
– Mảng kinh doanh BOT. Hằng năm công ty thu khoảng 60 tỷ doanh thu và lợi nhuận gộp khoảng 50% là khoảng 30 tỷ. Số tiền này đủ bù đắp chi phí bán hàng và quản lý của công ty trong các năm liên tục. Chính vì vậy chúng tôi không đưa sâu về dự án này cho quý nhà đầu tư.

IV/ Quan điểm về định giá SZC.
– Với SZC chúng tôi cho rằng nếu chúng ta thiên về định giá PE (PE hiện tại của SZC năm 2018 là 1.500/100=15 lần) thì không phản ánh hết giá trị tiềm ẩn của SZC.
– Chúng tôi thiên về việc định giá SZC theo PB kết hợp 1 phần nhỏ PE trong quá trình định giá.
Như chúng ta đã đưa ra trên, nếu như SZC bán hàng tốt cho thuê khu công nghiệp ổn sẽ đem lại khoảng lợi nhuận ròng tiềm năng là 2.000 tỷ trong tương lai.Như vậy mức giá 15.000 hiện tại tương ứng 1.500 tỷ vốn hóa.Tương đối hợp lý với SZC trong dài hạn.
➡️ Nếu vậy chúng ta sẽ còn dư ra là dự án 690ha đất xây dân cư + 152 ha đất đang làm sân golf của SZC. Vậy tiềm năng thị giá của SZC sẽ năm ở phần quỹ đất này. Chúng tôi khó có thể đưa ra mức giá chính xác cho khu đất của SZC này do thiếu nhiều thông tin cũng như hạ tầng mặt bằng ở huyện Châu Đức cũng khá khiêm tốn dân cư. Với ước lượng thận trọng 1 triệu/m2 thì cũng thu được 400 tỷ lợi nhuận thêm.
➡️ Kết hợp cả 2 thì SZC có khoảng 2.400 tỷ lợi nhuận tiềm năng nữa. Hiện vốn hóa đang là 1.500 tỷ.tương ứng với thị giá là 15.000đ khá rẻ để tham gia.

CẬP NHẬT BÁO CÁO TÀI CHÍNH QUÝ 1/2019 SZC:

✏️Kết quả kinh doanh của SZC trong quý 1/2019 tương đối khả quan, hoạt động của công ty tiếp tục tăng trưởng tốt đều đặn tiếp nối đà tăng trong năm 2018.

Quý ndt có thể tham khảo lại báo cáo trước tại đây:
http://bit.ly/SZCphantichlandau

✏️Doanh thu và lợi nhuận của công ty đều tăng khoảng 20% so với cùng kỳ chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê đất công nghiệp.

✏️Tuy nhiên, chúng tôi cũng cần lưu ý rằng với các công ty hạch toán 1 lần cho thuê đất khu công nghiệp như SZC việc kết quả kinh doanh theo quý dự phóng sẽ khá khó khăn với thời gian ngắn (1 quý) như vậy. Chúng tôi chỉ có thể khẳng định trong báo cáo tài chính của SZC rằng công ty đang tiến hành xây dựng dở dang (để có mặt bằng cho thuê khu công nghiệp) tốt khi giá trị dở dang đã tăng lên 74 tỷ và đang có xu hướng gia tăng tốt thể hiện việc xâu dựng của công ty đang ở giai đoạn đẩy mạnh.


✏️Đi kèm với việc gia tăng cơ sở hạ tầng SZC cũng sử dụng nợ vay để tài trợ cho hoạt động xây dựng cơ bản dở dang của mình. %Nợ vay của SZC trên tổng nguồn vốn là 33% là con số bình thường và chúng tôi cho rằng cũng không quá nguy hiểm và được công ty duy trì khá tốt. Ngoài ra công ty cũng bán dự án thu tiền ngay nên dòng tiền của công ty cũng không quá thiếu. Việc hạch toán thu 1 cục tiền có thể làm giảm tỷ suất sinh lời của SZC đi nhưng bù lại công ty lại có dòng tiền để tăng tốc độ thi công công trình lên.

✏️Về dự phóng kết quả kinh doanh mảng cho thuê khu công nghiệp của SZC, quan điểm của chúng tôi cần các cách như sau:
– Đến khảo sát hoạt động của SZC
– Liên hệ trực tiếp công ty hỏi các khách hàng mới của công ty
– Xem kế hoạch trên nghị quyết đại hội đồng cổ đông năm nay.
– Tham khảo dòng vốn FDI đổ vào Vũng Tàu trên các thông số công bố thông tin đại chúng.

✏️Với quy luật các năm tình hình cao điểm của SZC sẽ có nhiều khách hàng đến đăng ký trong quý 2 và quý 3 trong năm. Hiện tại chúng tôi kỳ vọng với dòng vốn FDI đang gia tăng mạnh từ năm ngoái đến năm nay.
Quan điểm của chúng tôi dựa vào thông tin trên chúng tôi thu thập, để dự phóng hoạt động cho thuê bất động sản của SZC chúng ta dựa vào thông tin về việc đăng ký và thu hút FDI của Việt Nam để có cái nhìn tổng thể. Với việc đứng thứ 3 trong các thành phố thu hút FDI lớn nhất cả nước chúng tôi kỳ vọng FDI vào Vũng Tàu sẽ gia tăng nhanh hơn và SZC có tỷ lệ lấp đầy và phủ kín nhanh hơn. (Hiện tại ở Vũng Tàu SZC là đơn vị có quỹ đất sạch lớn nhất để cho thuê khu công nghiệp). Với đà tăng trưởng tốt và chúng tôi dự phóng sẽ tiếp tục được hưởng lợi thì kết quả kinh doanh của SZC trong năm 2019 chúng tôi dự phóng khá khả quan.



Khu dân cư:
Theo đại hội đồng cổ đông và khảo sát dự án thì SZC có dự kiến sẽ đưa 25ha khu dân cư Hữu Phước và xây dựng và triển khai (bán đất nền). Dự án đang xây hạ tầng tuy nhiên để có thể mở bán và hạch toán thì SZC cần phê duyệt với thủ tướng về điều chỉnh quy hoạch. Điều này chúng tôi thấy khó thể năm bắt được do thủ tục Việt Nam làm hồ sơ khá chậm chạm. Nhưng đây là 1 key quan trọng để chú ý tới SZC khi được phê duyệt và bán dự án này thu được tiền cho công ty. Theo chúng tôi khảo sát thì giá đất khu Châu Đức đang tăng giá tốt, hiện có nơi được giao bán 8 triệu/m2.

Cập nhật thêm các dự án của SZC:

✏️ Khu đô thị Châu Đức nằm trong quy hoạch KCN Đô thị Châu Đức với tổng diện tích theo quy hoạch là 690,55 ha. Phần đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 130,12 ha trong 204,42 ha đất đã có Quyết định giao/thuê đất. Dự án này được chia nhỏ để thực hiện từng phần trong đó có dự án khu dân cư Sonadezi Hữu Phước (41 ha), hiện tại khu dân cư này đã hoàn tất thiết kế san nền cho giai đoạn 1 khoảng 20 ha và trong năm 2019 sẽ thi công hạ tầng cơ bản cho giai đoạn 1, thi công block nhà shophouse mẫu để quảng bá cho dự án khu dân cư.

✏️ Dự án Sân Golf Châu Đức: Dự án nằm trong quy hoạch KCN Đô thị Châu Đức với tổng diện tích theo quy hoạch là 152 ha, trong đó 124,08 ha đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần đất còn lại đang được công ty bồi thường và giải phóng mặt bằng. Dự án gồm có 2 sân golf 18 lỗ gồm: Các đường golf, hệ thống thoát nước, hệ thống tưới nước, đường xe điện, trồng cỏ và các hạng mục phụ trợ của sân golf. Năm 2018 SZC thành lập Công ty TNHH MTV Golf Course Châu Đức và chuyển dự án sân Golf cho công ty này thực hiện và quản lý. Kế hoạch 2019: Chuyển đổi mô hình Công ty TNHH MTV Golf Course Châu Đức thành hình thức công ty cổ phần, mục đích là để hợp tác đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf với 2 đối tác Hàn Quốc là Công ty Sky72 và Công ty JS Vina. Về tiến độ dự án: Đã được cấp phép xây dựng và hiện đang triển khai thi công san nền tạo hình. Sẽ tổ chức đầu thầu và triển khai thi công các hạng mục sân golf.

✏️ Dự án BOT đường 798 điều chỉnh: Đầu tư nâng cấp mở rộng đường 768 với tổng chiều dài nâng cấp là 27,3 km. Tổng mức đầu tư cho dự án chiều chỉnh là 457,56 tỷ đồng. Sẽ có khung giá vé mới cho dự án điều chỉnh. Dự án đang trong quá trình thực hiện thủ tục pháp lý.

➡️➡️➡️Với báo cáo tài chính quý 1 của SZC chúng tôi vẫn đánh giá SZC là cổ phiếu tốt trong dài hạn. Việc giá cổ phiếu biến động trong ngắn hạn nhà đầu tư cần chú ý để giao dịch hợp lý có thể có khoản lợi nhuận hợp lý và phòng tránh rủi ro. Việc dựa vào báo cáo tài chính quý của các công ty dự án để dự phóng theo chúng tôi là xác suất sai số xảy ra khá cao. Ít nhất theo 1 năm thì sự dự phóng của chúng tôi mới có thể khả quan và có xác suất chính xác cao hơn. Chúng tôi giữ nguyên quan điểm đưa ra tại BC quý trước, quý anh chị nào đã giải ngân vùng 14.x có thể tiếp tục nắm giữ.
—Team LTBNM tồng hợp và phân tích—