Một doanh nghiệp bds khá đáng chú ý trong tương lai và có đà tăng giá khá mạnh trong thời gian qua là TIP.
Giá của Tip (Hình 1) đang thời gian này đang trong quá trình điều chỉnh mạnh. Chúng tôi sẽ view sơ qua xem doanh nghiệp có gì đáng chờ đợi trong thời gian tới và mức giá nào sẽ là phù hợp.
Vài nét cơ bản:
– Là doanh nghiệp kinh doanh chủ yếu trong ngành cho thuê KCN và BĐS
– Chi tiết doanh thu Q4-2020: Tăng trưởng mạnh nhờ phần gạch đỏ tức dịch vụ khác. (Hình 2)
– Giá vốn: (Hình 3)
Như vậy lợi nhuận quý 4 đến chủ yếu do khoản dịch vụ khác. Công ty không thuyết minh cụ thể khoản này đến từ đâu nhưng khả năng cao là khoản bán đất và tài sản trên đất ở KCN Tam Phước
Còn mảng KCN và dịch vụ đi kèm thì không có sự thay đổi nhiều do KCN Tam Phước đã cho thuê Full. Mảng BĐS giảm trong quý 4 nhưng đây chính là mảng mà được kỳ vọng nhất của TIP chứ không phải KCN.
Các dự án của công ty đang triển khai như sau:
a. KDC 18ha Tam Phước cơ bản đã khai thác gần hết
b. KDC Tín Khải (Thạnh Phú)
Có quy mô là 64.4 ha và hiện còn khoảng 5ha đất sạch để bán trong năm 2021-2022 và có thể mang về lợi nhuận gộp 100-150 tỷ lợi nhuận gộp trong năm 2021
c. KDC Phước Tân (Núi Dòng Dài)
Phước Tân là chủ đầu tư Dự án Khu dân cư tại núi Dòng Dài, P. Phước Tân, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai với quy mô 156,53 ha, tên thương mại là Paradise Riveside. Hiện giải tỏa được 138 ha
Dự án có 67 ha đất ở (đã bao gồm 13 ha đất Nhà ở XH, 0.6 ha đất tái định cư, còn lại 51 ha đất nền Biệt thự, nhà liền kề, 2.6 ha chung cư), còn lại là đất cây xanh, giao thông và tiện ích công cộng.
Ngày 7/7/2020, UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 của dự án:
Đến 8/7/2020 UBND tỉnh đã bàn giao 22.8 ha đất sạch trong đó có 12.2 ha đất ở (10 ha xây biệt thự, nhà liên kế và 2 ha xây chung cư thương mại) để Phước Tân thực hiện GĐ 1 của dự án (Tổng là 4 GĐ)
Ngày 15/10/2020 TIP đã mua thêm 4 triệu CP của Phước Tân từ cty TNHH Hòa Bình Nâng sỡ hữu lên 50%, như thế Phước Tân sẽ là công ty con của TIP và hợp nhất vào BCTC của TIP
Về tiến độ bán hàng: Dự án này mới bán 5 ha cho Kim Oanh từ năm 2018, bản chất là bán lúa non, lấy tiền bồi thường giải phóng mặt bằng. Dự kiến hạch toán ngay trong quý 4/2020. Phần còn lại Tip sẽ tự triển khai bán hàng. Như vậy, Tip vẫn còn 46 ha đất nền biệt thự, nhà liền kề, 2.6 ha đất chung cư thương phẩm và 13 ha đất dịch vụ có thể khai thác. Do dự án xã lộ 25 chậm lại, nên năm 2021 TIP sẽ trọng tâm làm dự án Phước Tân, trong đó là bán đất nền nên lợi nhuận sẽ cao do biên lợi nhuận cao.
d. Dự án Khu dịch vụ thương mại logistics tại xã Lộ 25, H. Thống Nhất
Dự án có diện tích 249 ha, trong đó có 930.252 m2 nhà máy, xưởng, kho bãi và 582.088 m2 đất điều hành, dịch vụ (tỷ lệ 60%),
Dự án hiện đã có:
– Phê duyệt chủ trương đầu tư, đánh giá tác động môi trường, UBND tỉnh đã Thông báo đơn giá bồi thường.
– Hiện còn chờ phê duyệt bổ sung mục tiêu đầu tư KCN, chuyển đổi 52 đất lúa trong diện tích khu TM, DV và Logistics Lộ 25.
Đây là dự án chủ yếu cho giai đoạn sau của công ty nên ngắn hạn chưa mang lại lợi nhuận.
Kết Luận:
TIP trong 1-2 năm tới doanh thu và lợi nhuận sẽ chủ yếu đến từ mảng BDS với điểm nhấn là dự án Phước Tân. Do dự án có 4 giai đoạn trải dài trong vài năm tới nên để biết chi tiết thời gian hạch toán ngắn hạn thì cần theo dõi dự án.
Về định giá hiện tại TIP đang giao dịch vùng giá tầm 50 tức vốn hóa 1,300 tỷ. Chúng tôi thấy rằng giá hiện tại đang chạy trước cho lợi nhuận gộp tương lai khoảng 500 tỷ. Đây là con số khá lớn với quy mô của TIP nhưng với tiềm năng dự án thì nó cũng chưa phản ánh hết. Nhưng nên nhớ dự án cần 3-4 năm để hoàn thành chứ không phải chuyện 1 năm.
Tựu chung lại với giá quanh 50k này tại thời điểm này thì TIP đang không rẻ cho tầm nhìn 1 năm. Với tầm nhìn 2 năm thì mức giá phù hợp là khoảng 60 – 65K. Nếu giá cổ phiếu chiết khấu sâu về tầm 3x thì TIP xứng đáng là 1 khoản đầu tư hấp dẫn.
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
