Kể từ quý 1-2020 chúng tôi mới quay trở lại viết cập nhật mã SZC, và như tiêu đề bài viết chúng tôi vẫn giữ quan điểm dài hạn tích cực cho cổ phiếu SZC của công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức. Cụ thể tại sao chúng tôi lại nhận định vậy, mảng nào là tích cực và định giá tiếp tục cho năm 2021 sẽ là bao nhiêu?
Trong phần dưới chúng tôi sẽ viết về góc nhìn của mình để quý nhà đầu tư tham khảo và đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn
1. Kết quả kinh doanh
Kết thúc năm tài chính 2020, SZC đã ghi nhận kết quả kinh doanh hết sức ấn tượng. Cụ thể trong năm 2020 doanh thu công ty đạt 433 tỷ (+31.6% yoy), Lợi nhuận sau thuế đạt 186 tỷ (+38.8% yoy). (Hình 1)
Cụ thể bóc tách kết quả kinh doanh của công ty chúng ta có thể thấy đóng góp chính cho kết quả kinh doanh ấn tượng trên chính là mảng cho thuê đất KCN (Hình 2)
Như hình trên chúng ta có thể thấy mảng thu BOT của công ty mỗi năm đều mang về khoảng 66 tỷ doanh thu và không có nhiều biến động. Lợi nhuận tăng trưởng đến từ việc cho thuê KCN tốt dần lên. Ngoài ra trong năm 2021 còn có thêm mảng khu dân cư mà chúng ta cần chú ý. Cụ thể chúng tôi sẽ phân tích trong phần dưới đây.
2. Mảng cho thuê KCN
Trong các bài viết trước chúng tôi cũng nói khá chi tiết về mảng này của công ty. SZC là công ty có quỹ đất KCN rất lớn và tiềm năng vô cùng nhiều trong các năm tới. Cụ thể quỹ đất KCN của công ty lên đến trên 2,000 ha, Đất sẵn sàng cho thuê khoảng 1,000ha, hiện diện tích lấp đầy mới chỉ đạt 449.13ha và dư địa còn rất nhiều.
Trong năm 2020 nắm bắt được xu hướng dịch chuyển KCN từ Trung Quốc sang Việt Nam, công ty cũng đã tập trung cho công tác giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sẵn sàng cho thuê. Cụ thể trong năm 2020 công ty đã bỏ ra 1,224 tỷ đồng cho công tác giải phóng mặt bằng KCN Châu Đức và diện tích giải phóng mặt bằng được trong năm 2020 là 278.9ha. Diện tích san nền đạt 65ha, lũy kế đạt 655ha. Ngoài ra còn cả chi phí tư vấn xây dựng khoảng gần 400 tỷ như hình 3 dưới:
Với giá thuê khoảng 60$/m², Trong năm 2020 công ty đã ký được 12 hợp đồng với tổng diện tích là 48.26ha và 8 thỏa thuận với diện tích là 33.88ha. Doanh thu cho thuê đất, KCN năm 2020 đạt khoảng 362.93 tỷ
Với việc đã có 8 thỏa thuận thuê đất cùng với các khách hàng mới thì năm 2021 công ty sẽ tiếp tục tăng trưởng về doanh thu mảng KCN và diện tích đất cho thuê thêm có thể đạt 60-80ha trong năm nay.
So với các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á thì Việt Nam có mức cho thuê hạ tầng rẻ hơn, điều này phần nào giúp Việt Nam thu hút được thêm nhiều nhà đầu tư từ nước ngoài giúp tốc độ cho thuê tốt hơn. (Hình 4)
Quỹ đất còn lại lớn trên 1,500ha cũng giúp SZC có dư địa cho thuê lên đến 15-20 năm nữa, đây là điều đảm bảo cho kết quả kinh doanh cao trong nhiều năm nữa.
3. Mảng dân cư
Đây là mảng sẽ mang lại kết quả kinh doanh đột biến cho SZC trong các năm tới. Cụ thể như các dự án dưới đây
a. KDC Hữu Phước
Đây là KDC có diện tích lớn lên đến 41ha chia làm 2 giai đoạn với các sản phẩm đất nền, biệt thự, shophouse. Cụ thể giai đoạn 1 của dự án đã triển khai xong hạ tầng trong năm 2020 với diện tích khoảng 25.2ha với tổng vốn đầu tư vào khoảng 380 tỷ. Phần này sẽ được hạch toán từ 2021 và có thể mang về cho SZC lợi nhuận gộp ít nhất khoảng 500-600 tỷ. Công ty đặt kế hoạch 2021 sẽ hạch toán khoảng 90 tỷ nhưng chúng tôi nghĩ con số sẽ hơn để vượt kế hoạch và khi thị trường BĐS đang sốt thì đó là điều khả thi.
Cụ thể tiến độ dự án như hình 5 dưới công ty đã công bố trong báo cáo thường niên mới nhất (bctn 2020):
Giai đoạn 2 của dự án với diện tích 15ha cũng đang được lên bản vẽ thi công với tổng vốn đầu tư khoảng 270 tỷ và sản phẩm tổng 2 giai đoạn là 657 căn nhà Liên Kế cao 4 tầng và 1,212 căn chung cư. Giai đoạn 2 dự kiến được triển khai trong giai đoạn 2021-2023. Như vậy giai đoạn 2 sẽ được gối đầu ngay sau giai đoạn 1 giúp dự án có thể triển khai và hạch toán liên tục từ 2021 đến khoảng 2024. Và tổng 2 giai đoạn sẽ mang về trên 1,000 tỷ lợi nhuận gộp cho công ty.
b. Sân golf tiêu chuẩn 152ha
Dự án có tổng mức đầu tư vào khoảng 1,850 tỷ với sân golf tiêu chuẩn 36 lỗ, bao gồm sân golf resort 18 lỗ và sân golf toumament 18 lỗ. Tổng diện tích 152ha.
Trong năm 2020 tổng chi phí đầu tư cho dự án đạt 67.67 tỷ và chỉ hoàn thành 19% kế hoạch đề ra cho thấy công ty chưa có nhiều ưu tiên cho dự án. Trong năm 2020 một số hạng mục được thực hiện như:
– Hoàn tất thi công hạng mục san nền tạo hình sân golf resort 18 lỗ
– Hoàn tất trạm bơm và đường ống dẫn nước thô cho sân golf
– Đang triển khai xây phần thô công trình nhà câu lạc bộ.
– Hoàn tất hồ sơ thiết kế kỹ thuật sân golf toumament 18 lỗ để trình bộ xây dựng thẩm định và phê duyệt. (Hình 6)
Hiện tại dự án triển khai chậm và trong năm tới sẽ không có đóng góp nhiều cho công ty nên chúng tôi không đưa vào định giá mà chỉ cập nhật tiến độ dự án.
4. Mảng BOT
Đây là mảng đóng góp ổn định doanh thu và lợi nhuận cho công ty. Trong 2 năm gần đây mỗi năm mảng BOT đều mang lại 66 tỷ doanh thu và trên 30 tỷ lợi nhuận gộp.
Tuy nhiên đến hết ngày 31/12/2020 dự án BOT 768 chưa được triển khai hệ thống thu phí dịch vụ theo hình thức điện tử không dừng nên tạm thời công ty đã phải tạm dừng hoạt động các điểm BOT thuộc dự án để triển khai. Công ty cũng đã có tờ trình số 445/TTr-SZC-BOT nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thẩm định và phê duyệt.
Như vậy mảng BOT trong năm 2021 khả năng cao sẽ bị giảm doanh thu và lợi nhuận. tuy nhiên mức giảm này so với tăng trưởng mảng KCN và KDC thì không phải ảnh hưởng quá lớn đối với công ty.
Trong năm 2021 chúng tôi cho rằng mảng BOT có thể mang về 50 tỷ doanh thu và 25 tỷ lợi nhuận gộp.
5. Tổng kết và định giá
Như vậy chúng ta có thể thấy kết quả kinh doanh 2021 của SZC phụ thuộc vào 3 mảng của công ty là KCN, KDC và BOT, trong đó 2 mảng KCN, KDC hứa hẹn sẽ có 1 năm tăng trưởng tốt giúp công ty tiếp tục tiến lên. Mảng BOT sẽ bị giảm doanh thu, lợi nhuận nhưng tựu chung lại chúng tôi cho rằng 2021 là năm tiếp tục tăng trưởng của SZC.
Về định giá, hiện tại công ty đang giao dịch ở mức giá 37.x với vốn hóa thị trường khoảng 3,700 tỷ. Bóc tách định giá cho từng mảng của công ty chúng tôi cho rằng mức vốn hóa phù hợp trong nam 2021 với SZC là 4,300 tỷ tương đương giá 43. Và với tương lai vẫn còn rất nhiều quỹ đất thì SZC vẫn tiếp tục con đường tăng trưởng của mình để đưa giá lên những mốc cao mới.
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
