SIP vẫn duy trì KQKD tích cực trong suốt thời gian qua dù ngành KCN đối mặt nhiều khó khăn. Một phần nhờ phương pháp hạch toán đều từ nguồn KCN cho thuê từ trước đó, một phần nhờ các KCN hiện hữu vẫn đang hoạt động khá tốt. Tuy nhiên giá cổ phiếu vẫn còn phụ thuộc thêm vào yếu tố vĩ mô chung của ngành nên chúng ta cần phải kết hợp cả 2 yếu tố doanh nghiệp và ngành để có đánh giá sát nhất về diễn biến giá của cổ phiếu. Chi tiết ra sao sẽ có trong bài cập nhật này của chúng tôi.
I. KQKD tăng nhẹ nhờ KCN và dịch vụ KCN
Sip vẫn tiếp tục duy trì KQKD khá tích cực trong Q1-2026 với doanh thu thuần đạt 2,165 tỷ đồng, tăng 11.5% yoy. Lợi nhuận sau thuế ghi nhận 334 tỷ đồng, giảm nhẹ 4.8% yoy. (Hình 1)
Nguyên nhân khiến cho lợi nhuận giảm nhẹ dù doanh thu của công ty vẫn tăng trưởng tốt trong Q1-2026 là do các chi phí tăng lên so với cùng kỳ như chi phí lãi vay tăng 71% yoy, chi phí bán hàng cũng tăng hơn 17 tỷ đồng so với cùng kỳ. Do lượng tiền gửi chưa tăng lên nhiều trong các quý trước trong khi nợ vay tăng lên khá nhiều khiến cho lợi nhuận từ hoạt động tài chính sụt giảm so với cùng kỳ. Tuy nhiên tới cuối Q1-2026 lượng tiền gửi đã tăng lên sẽ là động lực để kỳ vọng lợi nhuận mảng tài chính sẽ tăng trở lại trong các quý tới. (Hình 2)
Tỉ lệ nợ vay/VCSH của công ty cũng duy trì ở mức cao lên tới 75% cuối Q1-2026. Nhưng với lượng tiền mặt lớn cũng là điều giúp cho tài chính của công ty an toàn hơn trong bối cảnh hiện tại và cũng sẽ giúp công ty vượt qua giai đoạn lãi suất cao tốt hơn.
Về tỉ trọng đóng góp KQKD, đóng góp lớn nhất là mảng cung cấp dịch vụ KCN khi đóng góp tới 78% tỉ trọng doanh thu và 35% tỉ trọng lợi nhuận gộp của công ty. Tiếp đến là mảng cho thuê KCN và BĐS. (Hình 3)
Về tỉ trọng chúng ta nên nhìn theo năm sẽ ổn định hơn chỉ Q1-2026 (vòng trong là 2025). Với mảng dịch vụ KCN, đây là mảng khá ổn định khi cung cấp các dịch vụ như điện nước cho các công ty hoạt động trong KCN của công ty. Mảng này sẽ tăng trưởng dần khi các KCN dần lấp đầy trong tương lai và vẫn sẽ là mảng đóng góp lớn cho SIP trong tương lai.
Với mảng cho thuê KCN, trong Q1-2026 công ty cho thuê được 35ha và khoảng 10,000 m² nhà xưởng cho thuê xây sẵn. Qua đó SIP đã đạt 58% kế hoạch cho thuê cả năm 2026 (kế hoạch cho thuê 60ha) chỉ sau Q1. Trong Q2 công ty cũng tiếp tục cho thuê hợp đồng mới và dự kiến cũng sẽ tiếp tục bàn giao quỹ đất mới cho khách hàng. Điều này sẽ giúp SIP có thể cho thuê lũy kế trên 60ha sau 6 tháng đầu năm.
Như vậy khả năng SIP hoàn thành kế hoạch cho thuê là khá sáng sủa thậm chí chỉ sau Q2-2026. Hiện công ty cũng đang sở hữu diện tích sẵn sàng cho thuê lớn với khoảng 900ha, chi tiết diện tích và giá cho thuê như hình 4 bên dưới:
KCN của SIP có thuận lợi khi hưởng lợi từ hạ tầng thay đổi lớn thời gian qua cũng như các năm tới như cao tốc mộc bài –tp HCM, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, trục dẫn tới sân bay Long Thành. Các hạ tầng này giúp giá cho thuê tăng lên cũng như nhu cầu tăng lên. Tây Ninh, tỉnh chiếm tỉ trọng đất KCN cho thuê lớn nhất của SIP đang vươn lên mạnh mẽ về khả năng thu hút vốn đầu tư FDI hiện nay. Trong Q1-2026 Tây Ninh đã vươn lên top 5 cả nước.
Vì vậy trong 2026 chúng tôi cho rằng SIP vẫn sẽ kinh doanh tốt nhờ động lực cho thuê tốt cũng như hoạt động tốt từ các dịch vụ cung cấp cho KCN. Tuy nhiên do tính chất hạch toán phân bổ đều nên nhìn theo KQKD sẽ khó thấy SIP tăng trưởng mạnh được.
II. Vĩ mô ngành KCN 2026 – có phần phục hồi
Vĩ mô ngành BDS KCN trong đầu 2026 có phần phục hồi tốt khi lượng vốn FDI đăng ký mới tăng lên khá nhiều so với cùng kỳ 2025. Cụ thể theo số liệu 4 tháng đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký mới đạt 18.24 tỷ USD, tăng 32% yoy (13.82 tỷ USD). Tuy nhiên số liệu này lại tăng vọt trong tháng 3 thay vì tăng đều trong cả 4 tháng nên có thể việc duy trì tăng mạnh như vậy trong các tháng tiếp theo của 2026 là khó xảy ra. Nhưng như vậy cũng có thể coi là điều tích cực với FDI trong 2026 và chúng ta có thể kỳ vọng ngành BĐS KCN có thể phục hồi dần trong 2026. (Hình 5)
Tuy nhiên đó là tổng quan chung cho cả ngành, còn hiện tại nguồn cung ngành BĐS KCN cũng tăng lên khá nhiều và vì vậy không phải doanh nghiệp nào cứ có đất là có thể cho thuê được. Việc cạnh tranh sẽ đòi hỏi các doanh nghiệp phải có những lợi thế cạnh tranh nhất định như hạ tầng, giá thuê cũng như cung cấp sản phẩm cho thuê phù hợp. Hiện xu hướng thuế nhà xưởng xây sẵn đang có phần tăng trưởng tích cực hơn so với cho thuê đất.
Như vậy với những con số đang cho thấy sự hồi phục của ngành KCN nhưng có vẻ dòng vốn ngoại vẫn đang diễn biến khá khó lường khiến cho xu hướng ngành KCN vẫn bị nghi ngờ khá nhiều trong 2026. Cá nhân chúng tôi cho rằng ngành KCN sẽ khó bứt phá nhưng sẽ phục hồi trong 2026 nhờ những lợi thế nhất định của ngành KCN trong nước nhưng mức phục hồi về vốn đăng ký mới sẽ quanh khoảng 10-15% so với 2025 chứ khó duy trì con số 32% như 4 tháng đầu năm.
III. Tổng kết
Với những cập nhật trên chúng ta thấy SIP vẫn đang kinh doanh tốt trong Q1-2026 nhưng mức tăng trưởng cũng ở mức thấp chứ khó đột phá được. Vĩ mô ngành cũng đang có những tín hiệu hồi phục đầu tiên khi vốn đăng ký FDI mới tăng so với cùng kỳ.
Tuy nhiên dù doanh nghiệp vẫn kinh doanh tốt cũng như ngành đang phục hồi dần nhưng việc được định giá quá cao các năm trước đó là rào cản lớn đối với SIP. Hiện SIP đang giao dịch vùng giá 51.x k/cp tương ứng vùng định giá khoảng 2 lần theo P/B. Đây là mức định giá khá rẻ so với lịch sử cổ phiếu SIP nhưng trong bối cảnh hiện tại nó lại chưa thực sự hấp dẫn. Một là hiện thị trường có rất nhiều cổ phiếu và nhóm ngành khác định giá còn hấp dẫn hơn khá nhiều do dòng tiền trên thị trường rất yếu. Hai là thị trường không còn chấp nhận trả định giá quá cao cho các công ty có “cua” trong dài hạn nữa mà có phần ưu tiên các công ty mang lại dòng tiền lớn trong ngắn hạn hơn với định giá phù hợp hơn. Do đó cá nhân chúng tôi cho rằng định giá SIP trong 2026 là khoảng 55-60k/cp.
