NLG đã trải qua nửa đầu 2026 với KQKD khá thấp khi không có nhiều dự án được đưa vào bàn giao. Tuy nhiên với doanh số bán hàng tăng trưởng tốt dù bối cảnh vĩ mô không thuận lợi cũng sẽ là kỳ vọng cho dài hạn bên cạnh nền tảng tài chính tốt. Cụ thể như thế nào chúng ta sẽ cùng cập nhật trong bài viết này.
I. KQKD Q2-2026: Sụt giảm trên nền thấp nhưng có nền tảng tài chính vững vàng
Q2 thường là giai đoạn thấp điểm trong chu kỳ hạch toán của doanh nghiệp BĐS. Dù vậy trên mức nền thấp 2025 thì KQKD Q2 vừa qua của NLG vẫn ghi nhận sụt giảm khá nhiều. Cụ thể, Q2-2026 NLG ghi nhận doanh thu đạt 415 tỷ đồng, giảm 46.3% yoy. Lợi nhuận sau thuế đạt 55.2 tỷ đồng, giảm 44.4% yoy. (Hình 1)
KQKD chủ yếu tới từ việc hạch toán tiếp các dự án đang bàn giao như Southgate hay Cần Thơ nhưng tiến độ bàn giao có phần chậm lại do mùa kinh doanh thấp điểm.
Trong khi đó khoản người mua trả trước của NLG cũng tăng khá chậm trong các quý gần đây dù doanh số bán hàng năm 2025 và nửa đầu 2026 là rất tích cực. Điều này phần nào cho thấy tiến độ triển khai của các dự án hiện tại là khá chậm trong bối cảnh vĩ mô ngành BĐS đang đối diện nhiều khó khăn khi lãi suất tăng cao. Việc người mua nộp tiền theo tiến độ bị chậm lại cũng phần nào ảnh hưởng tới tiến độ hoàn thành để bàn giao các dự án, qua đó có thể sớm hạch toán vào KQKD của công ty. (Hình 2)
Về dòng tiền, NLG không phải đối mặt với nhiều áp lực khi có nền tảng tài chính vững mạnh và có thể nói thuộc top những công ty BĐS có nền tảng tài chính tốt nhất hiện nay. Dù nợ vay lên tới gần 5,200 tỷ đồng, tỉ lệ nợ vay/VCSH cũng lên tới 35.7% (thuộc mức trung bình của ngành) nhưng NLG lại đang sở hữu lượng tiền mặt và khoản tiền gửi lên tới 6,200 tỷ đồng, tức cao hơn cả nợ vay khoảng 1,000 tỷ đồng. (Hình 3)
Như vậy lợi nhuận từ khoản tiền gửi hoàn toàn có thể đủ trả cho chi phí lãi vay của công ty mà không chịu quá nhiều áp lực, trong khi đó lượng tiền mặt giúp cho dòng tiền công ty mạnh hơn cũng như đảm bảo đủ triển khai các dự án quan trọng trong giai đoạn hiện tại mà không lo tắc nghẽn dòng tiền.
II. Những điểm nhấn chính trong bức tranh kinh doanh
1. Doanh số bán hàng tăng tốt trong bối cảnh khó khăn hiện tại
Hiện tại thị trường BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn từ đầu 2026 tới nay khi thanh khoản sụt giảm mạnh do tâm lý lo ngại từ người mua khi lãi suất cho vay BĐS tăng cao cũng như nhiều chính sách có phần siết tín dụng chảy vào BĐS. Điều này khiến cho tốc độ bán hàng của các công ty đều sụt giảm đáng kể. Tuy nhiên với NLG doanh số bán hàng trong 6 tháng đầu năm vẫn ghi nhận những con số hết sức ấn tượng so với mặt bằng chung. Cụ thể sau 6 tháng đầu năm, doanh số bán hàng của công ty đạt khoảng 5,080 tỷ đồng, tăng 52% yoy và cũng tương đương khoảng 42.9% doanh số cả năm 2025. Doanh số bán hàng được đóng góp chủ yếu từ các dự án như Mizuki Park, Sol Garden và Izumi City. Các dự án của NLG có sản phẩm đa dạng, chính sách bán linh hoạt và có nhu cầu thực cao nên vẫn bán được hàng dù bối cảnh lãi suất tăng cao. (Hình 4)
Tuy nhiên so với kế hoạch công ty đặt ra trong năm 2026 với doanh số bán hàng lên tới 23k tỷ đồng thì kết quả sau 6 tháng đầu năm mới chỉ đạt khoảng 22% kế hoạch cả năm. Chúng tôi cho rằng dù cac sản phẩm của NLG là khá chất lượng cũng như đa dạng nhưng cũng sẽ ảnh hưởng bởi thanh khoản chung của ngành BĐS nên sẽ khó có thể đạt được kế hoạch doanh số 23k tỷ đồng trong 2026. Chúng tôi cho rằng con số trong khoảng 11-13k tỷ đồng sẽ là khả thi và hợp lý hơn.
Mặc dù có thể chưa đạt kỳ vọng và kế hoạch đặt ra cho 2026 nhưng kết quả bán hàng của NLG vẫn là khả quan so với mặt bằng chung thị trường hiện nay, đặc biệt phần lớn sản phẩm của NLG nằm tại các khu vực vùng ven tp HCM. Với doanh số bán hàng tăng tốt sẽ là động lực lớn giúp cho dòng tiền của công ty mạnh lên và gia tăng lượng Backlog để hạch toán trong tương lai.
2. Cập nhật các dự án chính
Hiện NLG đang kinh doanh và hạch toán khá nhiều dự án và dưới đây là một số cập nhật chính từ các dự án này:
- Akari City (50%): GD1, GD2 đã hoàn thành bàn giao. Hiện GD3 với 1,241 sản phẩm đã hoàn thành tiền sử dụng đất, đang chờ xác định nghĩa vụ thực hiện NOXH và dự kiến sẽ khởi công vào cuối 2026, mở bán từ 2027 và bàn giao vào 2029.
- Izumi City (50%): GD1 với 275 căn đã hoàn thành và được bàn giao xong. GD2 với 461 căn đã mở bán từ Q4-2025. Hiện tỉ lệ hấp thụ sản phẩm GD2 đã đạt khoảng 78% số căn mở bán và bàn giao được 28% trên tổng số căn mở bán. Dự kiến công ty sẽ tiếp tục bán nốt và hạch toán tiếp vào cuối 2026 và sang 2027. Ngoài ra công ty cũng tiếp tục chuẩn bị đưa phân khu 1A2 và 2AB vào kinh doanh để tiếp tục có các sản phẩm gối đầu tiếp theo và dự kiến sẽ mở bán từ Q4-2026.
- Cần Thơ (100%): Hiện các Phase thấp tầng đang tiếp tục được bán và bàn giao. Lũy kế đến cuối Q2-2026, NLG đã bàn giao 78 sp đất nền và 164 căn Ehomes. Sản phẩm Ehomes có quy mô 671 căn đang được hoàn thiện và đợt mở bán tháng 6/2026 đã ghi nhận 448/464 căn được đặt cọc thành công. Tỉ lệ tương ứng 97%. Đây là động lực lớn giúp dự án được kỳ vọng sớm được hạch toán khi hoàn thiện xong. Kỳ vọng có thể hạch toán vào cuối 2026 và sang 2027.
- Mizuki Park (50%): GD1 đã bàn giao hết, GD2 cơ bản cũng đã bán 99% và hạch toán khoảng 88% số căn đã mở bán. Hiện công ty đang tiếp tục triển khai 817 căn Flora và 24 căn LK11 khi đã khởi công từ tháng 7/2025. Trong Q4-2026 dự kiến có thể bàn giao các căn LK11 và các căn Flora dự kiến bàn giao giai đoạn 2027-2028.
- Southgate(50%): Hiện số sản phẩm đã mở bán đã bán được lũy kế 94% và bàn giao khoảng 68%. Khu Park village đang vào giai đoạn bàn giao, Rivera 1C đã mở bán tiếp trong tháng 5/2026. Phân khu Aqua 2C, ST6 đang hoàn tất giấy phép bán hàng để có thể mở bán tiếp trong 2026 gối đầu cho các phân khu hiện tại.
- Sol Garden (45%): Dự án bao gồm 740 căn thấp tầng và 3,050 căn chung cư Ehome tại Hải Phòng. Trong đó GD1 với khoảng 369 căn BT đã được mở bán chính thức từ tháng 4/2026 và dự kiến bàn giao từ Q4-2026.
- Elyse Island (59%): dự án có quy mô khoảng 580 căn thấp tầng tại Đồng Nai. Dự án đã được mở bán từ Q4-2025 với lũy kế bán hàng trên 1,400 tỷ đồng. Dự kiến sẽ hạch toán từ 2027.
- An Zen Residences (51%): Dự án có quy mô 887 căn Ehome tại Hải Phòng và cũng mở bán từ tháng 7/2025 và cũng được hấp thụ trên 90%. Hiện phần lớn tiến độ xây dựng của dự án đã hoàn thiện để dự án có thể bàn giao từ cuối 2026 hoặc đầu 2027.
Như vậy chúng ta có thể thấy đa phần các dự án của NLG đều đã đưa vào kinh doanh cũng như sắp vào giai đoạn kinh doanh. Dự kiến việc hạch toán sẽ được đẩy mạnh hơn từ Q4-2026 sang 2027 trở đi để giúp KQKD của công ty tốt hơn. Tuy nhiên thanh khoản chung của thị trường cũng sẽ phần nào ảnh hưởng tới việc mở bán các đợt tiếp theo của NLG và qua đó khiến doanh số mở bán bị ảnh hưởng.
III. Tổng kết
Tựu chung lại chúng ta có thể thấy NLG là doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt trong ngành với lượng tiền mặt nhiều hơn nợ vay. Các dự án cũng có doanh số bán hàng tích cực và nhiều dự án sẽ bước vào chu kỳ hạch toán từ Q4-2026 trở đi. Tuy nhiên khó khăn chung từ thị trường cũng khiến thanh khoản sụt giảm mạnh qua đó sẽ ảnh hưởng khá lớn tới các đợt mở bán tiếp theo của NLG. Nhưng chung quy lại dù khó khăn nhưng NLG vẫn là công ty top đầu ngành và sẽ sớm phục hồi trở lại khi thị trường BĐS ấm trở lại.
Về định giá hiện NLG đang giao dịch vùng giá 23.x k/cp tương ứng mức định giá theo P/B là khoảng 0.93 lần. Đây là mức định giá thấp nhất trong 5 năm gần đây, ngang với đáy tháng 11/2022, thời điểm thị trường sụt giảm mạnh từ cú đổ vỡ trái phiếu. Điều này cho thấy định giá của NLG có thể coi là thấp với tầm nhìn dài hạn. Trong ngắn hạn, tỉ lệ hấp thụ các dự án mở bán trong thời gian tới sẽ là key ảnh hưởng lớn tới giá cổ phiếu. Chúng tôi cho rằng mức định giá phù hợp với NLG đến cuối 2026 sẽ là khoảng 26-27k/cp tương ứng mức định giá P/B khoảng 1-1.1 lần.
– Link room zalo miễn phí: https//zalo.me/g/ajxejn485
– Đăng kí dịch vụ tư vấn: https//langtubuonnuocmam.com/dich-vu
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
Nhập mã “LTBNM” để được giảm giá 10% khi mua acc tại wichart.vn. Áp dụng cùng với các chương trình khuyến mại khác nếu có.
Tuyên bố miễn trách nhiệm
Các thông tin và nhận định trong báo cáo này được cung cấp bởi team Lãng tử buôn nước mắm dựa vào các nguồn thông tin mà team coi là đáng tin cậy, có sẵn và mang tính hợp pháp. Tuy nhiên, chúng tôi không đảm bảo tính chính xác hay đầy đủ của các thông tin này.
Nhà đầu tư sử dụng báo cáo này cần lưu ý rằng các nhận định trong báo cáo này mang tính chất chủ quan của chuyên viên phân tích team. Nhà đầu tư sử dụng báo cáo này tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
Team Lãng tử buôn nước mắm có thể dựa vào các thông tin trong báo cáo này và các thông tin khác để ra quyết định đầu tư của mình mà không bị phụ thuộc vào bất kỳ ràng buộc nào về mặt pháp lý đối với các thông tin đưa ra.
